基于耕地质量的征地区片综合地价分析与策略探讨

2021-10-11贾志勇

魅力中国 2021年31期

贾志勇

（唐山市曹妃甸区自然资源和规划局，河北唐山 063299）

引言：2020 年我国城镇化率突破55.06%，城乡融合发展战略已取得显著成效。征地区片综合地价的主要功能在于发挥对行政区域征地价格的宏观调控作用，在此过程中需结合实际将耕地质量等级列为区片地价的重要评估因素，理清耕地质量与区片地价的相关性，为征地区片综合地价制定结果的合理性及农民合法权益的有效维护提供现实借鉴意义。

一、研究方法

（一）建立耕地质量测算模型

1.区域概况

以曹妃甸作为研究区域，曹妃甸区位于河北省唐山市南部，南邻渤海，地处北纬39°07′43″～39°27′23″、东经118°12′12″～118°43′16″之间，属季风区温带半湿润气候，四季分明，年平均气温在9～18°C 范围内，年平均降水量为636mm。该区滩涂广泛分布，浅滩、荒滩面积超过1000k m2，工业区建设用地总面积310km2，农作物种植面积为242.93k m2，农业产值突破9.91 亿元、在第一产业总产值中占比16.75%。截至2020 年初该区常住人口数量为31.3 万人，城镇人口数量超过23 万人，城镇化率突破73.5%[1]。

2.数据来源与权重确定

根据河北公布最新征地区片综合地价标准（2020 版）、统计年鉴数据及相关资料，依据目标、维度、评价因子三个层级进行研究区域耕地质量评价，其中目标层为耕地质量综合指数；维度层包含生产潜力A1、耕地地类A2、等级分布空间A3 三个维度，权重集为W1=(w1,w2,w3)；评价因子层在各维度之下延伸出具体的参评因子，如A1 维度之下包含加权平均等A11,A2 维度之下包含耕地二级地类构成A21、不同二级地类耕地空间格局A22（该评价因子由形状指数A221、周长面积分维数A222、蔓延度指数A223 与聚合度指数224 组成，以W22=(w221,w222,w223,w224)为权重集），权重集为W2=(w21,w22)，A3 维度之下包含形状指数A31、周长面积分维数A32、蔓延度指数A33 和聚合度指数A34，权重集为W3=（w31,w32,w33,w34）。

3.模型建立

利用耕地质量综合指数Q 进行区域耕地质量的量化评价，采用加权求和、归一化处理方法进行数据指标的统一[2]。已知维度层各维度为Ai，对应权重为Wi，则耕地质量综合指数测算模型表示为：

（二）征地区片综合地价指标体系

1.相关分析法

采用该方法建立相关分析模型，针对耕地质量与征地区片综合地价的相关程度进行分析，设耕地质量要素为x，征地区片综合地价要素为y，二者相关系数为rxy，样本值分别为xi 和yi，样本数为n，则

其中相关系数rxy 用于描述x、y 之间的相关程度，该系数的取值范围在[-1,1]区间内，当其绝对值接近1 时说明x、y 之间关系较为密切，当其绝对值接近0 时则表示x、y 间无密切关系。

2.指标体系建构

在评价指标选取上，结合曹妃甸区实际耕地情况进行耕地质量测算模型中的评价因子维度的指标细化，共划分出以下几个指标：（1）土地利用结构A1，即耕地面积在区片总面积中占据的比重，实现对土地利用方向的评价；（2）经济发展水平，包含第一产业总产值A2、人均生产总值A3两项指标，分别实现对耕地生产力与区域经济发展水平的评价；（3）人均耕地数量A4，用于衡量区片耕地资源的稀缺性；（4）农村居民人均从业收入A5，用于反映出从事农业生产劳动所创造的经济价值。将上述评价结果汇总生成耕地质量测算结果Q，并采用相关分析法针对评价指标对于征地区片综合地价的影响进行具体分析。

3.征地区片综合地价比较结果

将耕地质量测算数据进行比较，测得2017 年、2020 年的加权平均等别分别为6.5981 和6.6056，汇总各项指数计算出两个年度的耕地质量综合指数分别为249.8652和250.1472，说明耕地质量与生产潜力呈上升趋势。根据相关数据资料进行征地区片综合地价的分析，曹妃甸区共包含3 个区片，其中区片1 的2020 年综合地价为109600 元/亩，区片2 的综合地价为95000 元/亩，区片3 的综合地价为71000 元/亩，将该数据与2012 年地价数据进行比较分析可发现，征地区片综合地价呈显著提升趋势，说明产业结构优化与城镇化建设增速使得建设用地面积需求量持续扩大，通过提高征地补偿费用比例能够有效缓和征地矛盾、维护农民权益，对于区域经济发展与产业升级具有重要作用[3]。在此基础上，根据评价指标进行征地区片综合地价影响因素的具体分析，采用SPSS17.0 软件进行相关性分析与显著性检验。

根据相关系数分析结果可得出以下结论：（1）耕地质量与区片地价之间无显著相关性，伴随耕地质量等级的下降,区片综合地价呈同步下降趋势，但由于该研究区域共分为三个区片，划片模式较为粗放，未能针对不同等级的耕地进行差异化评价分析，导致两因素的分析结果缺乏良好参考价值。（2）不同区片综合地价的最大差值约为3.86 万元/亩，由于研究区域耕地分布面积有限，仅涉及到3 个区片，导致征地区片地价的价格跨度偏小，在实际调查工作中还应做好区片的细分。（3）对于征地区片综合地价的影响因素进行分析，其中土地利用结构、第一产业总产值、人均耕地数量与区片地价无显著相关性，说明征地区片综合地价的主要影响因素侧重于工业发展、商业开发与商业化建设等层面；农村居民人均从业收入与征地区片综合地价呈高度显著正相关，主要取决于近年来地方政府持续加大征地补偿力度，促使农民人均收入水平明显提升；第一产业总产值与区片地价呈负相关，说明农业生产总值偏高的区片通常工业、商业等其他产业发展相对滞后，进而影响到整体区片的地价水平。

二、对策与建议

（一）明确耕地质量等级划分

最新《中华人民共和国土地管理法实施条例》将于2021 年9 月起正式施行，对于征地区片综合地价补偿标准进行重新梳理，侧重于参考征地区片的实际产值进行费用测算。《征地区片综合地价测算指导性意见》（暂行）中对于征地区片划分标准进行细化，囊括地类、产值、农用地等级、人均耕地面积等指标，为耕地质量评价与测算工作提供重要参考依据。在实际征地区片综合地价设计环节，还需综合考虑经济层面的因素进行区片地价调整，保证与耕地质量等级测算结果进行紧密衔接，并增加耕地质量相关因素的权重值，借此提高耕地质量成果利用价值，保证征地区片综合地价设置的科学性与合理性。

（二）实行区片地价补偿修正

考虑到耕地质量评价与区片地价设计的前提在于将区片近似为均质区域，便于开展实际分析与测算。但事实上不同区域、不同地类的土地具有显著特异性，导致在实际征地补偿工作中管理部门的可操作性范围较大，且区片划分精细度与实际裁量难度之间存在矛盾问题，影响到区片地价设置的合理性。为解决此问题，应参考耕地质量测算结果进行区片地价的补偿修正，落实修正系数的控制工作，确保质量评级不同的耕地在实际价格上体现出一定差距，并将修正系数、质量评价结果等数据进行及时公开，根据研究区域实际情况维持区片地价的刚性，更好地维护农民合法权益、保证征地补偿结果的公平合理。

（三）开展耕地质量提升工程

当前我国现有耕地质量评定标准主要划分为1～15 个等级，分别表示耕地质量从最佳到最劣，其中级别为中等的耕地在耕地总面积中占比近半数，而质量等级较高的耕地占比偏低，一定程度上将影响到征地区片综合地价制定的合理性与经济性。基于此，还需基于差异化管理原则进行现有区片划分标准的细化，参考不同地类、等级评价结果进行区片地价的设计，并依托土壤改良等措施促进耕地质量提升、加快不同区片耕地的融合速度，提高征地补偿的经济价值。