房地产企业财务风险分析与控制——以B公司为例

张雅 润泓集团有限公司

引言

随着我国经济体制改革的深入，大众的消费需求也有了变化，对于房地产项目逐渐呈现个性化的追求，为了满足大众的需求，房地产行业内部管理制度也针对性地进行了调整，与此同时，房价问题成了人们关注的焦点，国家相关部门制定了一系列的措施限制房地产价格上涨，基于此种背景，房地产企业面临的财务风险也不断提升，因此，加强对房地产企业财务风险的分析探讨有实际作用[1]。

一、财务风险的识别

（一）筹资风险识别

当企业由于借入资金较多而丧失了偿债能力，此种情况发生的可能性便是筹资风险。以B企业为例，从短期偿债能力和长期偿债能力两方面对房地产企业在筹资过程中面临的风险进行识别。

1.短期偿债能力分析

结合表1可知，2016—2020年房地产行业的流动比率均值为 2.07%，B企业流动比率从2016年1.83%下降到2020年1.71%，平均值为 1.76%，结合行业平均值来看，整体低于平均水平，表明B企业在这5年时间内存货变现能力不足。另外从速动比率来看，该比例维持在1左右属于合理范围，但是B企业的速动比率仅仅维持在 0.32～0.53 范围内，较合理比例差别较大。结合B企业的年报进行分析，之所以出现此种情况，与B企业的运营项目较多有关，过多的项目占据大量的资金维持运营，导致流动资金较少，从而导致B企业面临短期偿债风险。

表1 B公司在2016—2020年短期偿债能力情况

2.长期偿债能力分析

分析表2发现，B企业在2016—2020年之间，资产负债率一直保持在74%～78%之间，而房地产行业的资产负债率平均水平保持在65.85%左右，从中分析得出B企业的融资渠道过于单一。自从2017年之后，B企业的利息保障倍数呈现上升趋势，表明了B企业的借款偿还能力不断提升，但与房地产行业的标准值4倍之间有一定的差距，因此B企业的长期偿债风险较大。

表2 B公司在2016—2020年长期偿债能力情况

（二）投资风险识别

企业在参与投资活动时，由于各种不可控因素和可控因素的作用，可能会导致投资项目无法按照预期进度顺利完成，从而造成的风险便是企业投资风险。从对内投资和对外投资两方面识别投资风险。

1.对内投资

在分析B企业的对内投资风险时，主要从总资产利润率、净资产收益率、毛利率、净利率、成本费用利润率等指标来详细分析。

（1）总资产利润率和净资产收益率

结合B企业的相关信息来看，此企业总资产收益呈现下降趋势，到 2020 年 已经降到了3.09%，这表明了B企业的总资产投入和使用效率存在问题。同时，分析净资产收益率发现，近5年企业从2016年的21.63%下降到了2020年的16.62%，但与房地产企业整体平均值12%比较发现，一直高于行业均值，这表明B企业盈利能力处于下降趋势，投资风险较高。

（2）毛利率与净利率水平

B企业的毛利率较为稳定，整体处于29%～34%范围，在2018年处于近5年最低水平，但与行业平均值相比略高，从中可知，B企业的投资与项目开发环节效率较高。从净利率的数据内容来看，整体大致保持上升状态，均高于行业平均值，表明B企业近些年的投资大部分处于成功状态，收益较好。

（3）成本费用利润率

结合B企业的实际情况进行分析，从2016—2020年以来，B企业的成本费用利润率在2016年有明显的下降，结合相关政策分析，与国家加强对房地产行业的管控有关，为了减缓房价上升幅度，相关部门发布了限购、限贷等政策，在一定程度上影响了房地产企业的利润。

2.对外投资

B企业的长期股权投资在2018年出现增长，在2020年出现大幅度增长。从表中数据可知，B企业在近五年投资收益增长的幅度较大，投资收益从10.55亿元增长到了26.94亿元，同时在这5年时间里，收益情况并不稳定，存在较大波动。结合B企业的相关项目建设情况可知，随着企业规模逐渐扩大，业务范围也在增加，在业务范围扩大的过程中，很多细节难免有心无力，这些问题的存在，导致B企业在对外投资方面存在不稳定因素，易引发财务风险。

（三）营运资金风险

当企业的运营存在问题会导致资金链断裂或者资金流动周期延长等情况，从而造成企业经营恶化。结合B企业的相关信息可知，近5年时间内，B企业的周转率有所下降，据此可知B企业的资金流动性减缓。之所以产生此种现象，主要可能由两方面因素造成，其一是企业存货较多，无法短时间内完成销售，资金难以回收。其二是由于房地产企业的销售物品为建筑类，这些产品售周期较长，便导致企业资金回流速度慢，从而导致企业资金链安全风险加大。从存货周转情况和应收账款周转情况来进行具体分析。

1.存货周转情况

结合B企业的相关信息可知，从2016—2020年之间，B企业的存货周转率与房地产行业的均值有很大差距。据此发现，B企业的销售情况并不理想，存货较多，这些存货的存在导致企业内部资金回收不足，从而导致企业流动资金储备不足，使得企业在应对风险时面临更大的挑战。

2.应收账款周转情况

B企业的应收账款周转率不断上升，周转天数逐年下降，这与B企业的内部制度完善紧密联系，B企业近些年不断完善企业客户资质审核机制，提升客户信用情况审查力度，并完善了应收账款的催收机制和相应流程，从而有效地降低了风险隐患发生频率。

（四）收益分配风险

所谓的收益分配风险指的是企业在分配获得利润时的政策、制度、流程等环节对企业日后的运营活动造成的各种不利影响。B企业在近5年的时间内，净利润保持一直上升状态，到2020年已经上升到了2,614,913.66 万元，同时企业的未分配利润也保持上升态势，但结合股利分配率来看，B企业在2018—2019年之间呈现下降趋势。结合B企业的实际运营情况来看，主要原因是较低的股利分配政策使得很多投资者望而却步，导致企业获得的投资金额不断减少，从而加大了企业的收益分配风险。

二、房地产企业财务风险的成因

结合上文内容，以B企业为例，分析了企业的财务风险的识别途径以及产生财务风险的环节。通过探讨可知，引起房地产企业财务风险的因素主要分为两种，分别是内部因素和外部因素，接下来进行具体探讨。

（一）外部成因

引发房地产企业财务风险的因素与整体经济发展形势关系密切，任何行业都无法脱离社会经济环境，社会环境包括多方面内容，例如行业竞争、政策变化等。政策因素主要是国家从宏观角度等方面进行的调控和管理，地方政府基于各区域不同的发展特点针对性地提出的区域发展政策等。通常，区域性政策会受到各地区自身经济情况的影响。另外，货币政策也可以通过改变货币供给量来调控银行等单位向房地产企业开放的信贷额度，从而影响企业的发展。行业竞争因素主要是各房地产企业之间的竞争，房地产行业“高投资、高回报”深入人心，越来越多的企业投身此领域，从而导致房地产企业市场趋于饱和，彼此之间为了吸引消费者的关注，竞争日益剧烈。基于此种形式，房地产企业只有顺应时代变化，不断调整自身的运营战略和发展目标，才能在房地产市场中占据更多的份额，获得更多的利润[2]。

（二）内部成因

对于房地产企业而言，会引发财务风险的内部因素主要包括投资问题、人员问题、监督问题等三部分。房地产企业在发展中，投资活动几乎贯穿始终，因此投资问题分外重要。如果房地产企业的投资活动不合理，就会导致企业内部资金结构出现偏差，从而增加资金断裂问题出现的频率，另外企业的投资计划设计方案思考不周，部分细节思考不到位，会影响企业相关决策的制定，且容易产生财务风险判断失误问题。对于企业来说，所有工作都是依赖人员完成，因此财务人员素质也会引发财务风险问题，例如某企业相关财务人员自身实力不足，很多专业知识掌握不全，实践操作时常常存在错误，或者部分人员责任意识不足，工作时态度敷衍，很多问题没有发现，这都会产生财务风险隐患[3]。

三、加强房地产企业财务风险防控的策略

（一）筹资风险的防范

可通过以下三种措施有效防范筹资风险。其一是采用多途径拓宽筹资渠道，传统的银行贷款方式很容易受到政策影响，因此为了更好地保证企业利润需要发掘新的融资渠道，例如合作开发项目、发行股票等。同时融资渠道的增加也为企业带来了更多的选择方式，确保企业结合实际情况，选择最佳方案，从而有效降低财务风险。其二是合理确定企业的举债规模，由于房地产企业自身经营模式的特殊性，在进行贷款等活动时，需要结合自身实际负债能力确定负债比例。例如通过优化企业资本结构和合理安排债务和权益资金比重的方式，确定最佳方案。其三是需要关注相关政策变化，例如利率变化，从而及时结合制度变化调整内部的相应活动内容，科学合理地确定最佳融资时机[4]。

（二）投资风险的防范

财务管理工作的效果与财务决策关系密切，任何缺乏客观数据支持的决策都潜藏隐患。因此需要房地产企业采用科学的决策制定方法制定企业发展战略，从而减少决策失误频率。具体可从以下两方面防范投资风险：其一是加强对项目可行性的分析，在开发项目之前认真考察市场需求以及当前政策，以此为依据分析房地产企业项目的可行性以及项目投资过程中潜藏的投资风险，从而针对性的制定解决策略，保障投资活动的合理性和科学性。其二是房地产企业应积极进驻商业地产。结合当前房地产市场情况来看，目前住房开发逐渐趋于饱和，盈利空间越来越小，企业需要探寻新的发展重点，商业地产是近些年企业探寻的重点，从而有效地促进企业健康稳定发展。

（三）运营风险的防范

当前房地产企业为了保证在激烈的市场竞争中占据更多的优势，不断优化自身运营模式，在提升了核心竞争力的同时也增加了运营风险，结合实际情况，企业可从以下两方面防范运营风险：第一是采用多元化销售模式，房地产企业由于自身的特点存在销售淡季和销售旺季，为了确保企业的收益更为均衡，可针对不同销售情况针对性地推出销售策略。例如在旺季，应延缓开发节奏，尽量开发高端项目，确保企业的利润。在淡季时，需要加大宣传力度，提高促销力度。通过弹性销售模式，从而有效降低企业资金流断裂风险，另外企业需要增加营销力度，提高服务质量等方式降低企业运营风险。第二是房地产企业需要优化成本费用管理方案，目前加强成本管控是提升核心竞争力的有效手段，企业可通过责任细化等方式提升成本管理质量。

（四）收益分配风险的防范

房地产企业的收益分配对企业影响深远，因此企业需要制定合理的收益分配政策有效预防风险隐患。在制定收益分配方案之前，需要综合考虑各方面内容，做到各方面均满意的状态。对于发展阶段的房地产企业，可采用低正常股利联合额外股利模式，这种方式对于此阶段的企业而言更加满足各方面要求。同时房地产企业的项目多数都需要大量资金，且销售周期较长，因此收益分配方案也应结合实际情况灵活调整[5]。

结语

综上所述，本文以B企业为例，详细阐述了财务风险的识别和成因，并结合实际情况，针对性地提出一些降低财务风险的策略，以期为我国房地产企业的蓬勃发展、避免财务风险发生提供参考。