城市老旧小区更新改造建设管理模式探索

许峰云

合肥空港经济示范区管理办公室 安徽 合肥 231271

引言

老旧小区更新改造不仅涉及民生改善，更关系社会发展和城市安全，是深化城市有机更新的重要组成部分之一。目前，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确2020年新开工改造城镇老旧小区约为3.9万个，涉及居民近700万户。但因改造需求不尽相同，更新改造的模式也呈现多样化，表明老旧小区改造的方向不仅仅需要提升既有住宅的结构性能和使用功能，而且需要从群众最关心的事情做起，因地制宜地制定菜单式的更新改造模式。本文以合肥经开区南区老旧小区的更新改造为背景，介绍更新改造相关内容，为类似项目的实施奠定基础[1]。

1 老旧小区概况

合肥经开区南区总计116个小区，158615户，53.85万人，1824.43万m2。2018年-2020年，合肥经开区重点对南区九龙园、临湖社区、翠微西园等30个拆迁安置小区进行更新改造，打造设施完善、环境整洁的社区治理创新型小区，整治总建筑面积约290万m2，涉及居民23277户，总投资约11亿元，目前已全部整治完毕，并取得明显成效。

2 改造方式与内容

在微改造的框架下，针对小区公共部分和房屋建筑本体共用部位，提出了改造内容，包括：

2.1 道路停车问题

①地面停车位不足，机动车随意停放。②现状地面机动车位破损。③现状无非机动车位。改造方案一：原有植草砖停车位改为混凝土铺装画线停车位；改造方案二：还原少量混凝土铺装画线停车位[2]。

2.2 设施设备改造问题

①原有监控大部分损坏，现有部分监控画面不清晰。②原有监控密度不够，难以满足使用要求。改造方案一：重新安装监控系统。改造方案二：增加监控摄像头数量。

2.3 景观绿化改造问题

图1 景观改造前后示意图

①草坪及灌木长势不佳。②园路铺砖破损。③部分活动场地及景观节点的使用功能有所下降。改造方案一：对草坪及灌木进行补植，并进行相应的保护性设计。改造方案二：完善步行系统，对破损处进行原样恢复。改造方案三：提升活动场地及景观节点的品质，增强可用性。

2.4 标识系统改造问题

图2 标识改造前后示意图

园区信息发布栏张贴杂乱，既影响形象又不便智能管理。改造方案：在主入口内部中间花坛处加设一个LED显示屏，方便信息发布。

3 组织模式与程序

合肥经开区老旧小区改造采用“区级统筹、街道组织、社区实施、居民参与”的工作机制和组织方式。在整治改造前，切实发挥街道、居委会作用，社区签订责任状，小区违章建筑需拆除，居民95%以上签字同意，经各部门联合验收通过后，方可纳入整治范围。前期方案设计过程中，强化宣传，调动社区居民积极性，每个小区成立专门小组，设计院、社区、物业人员参加，社区当家做主，根据每个小区不同情况，制定不同的改造方案。根据《经开区老旧小区环境综合整治建设标准（暂行）》要求及改造需求，建发局统筹组织，设计方案与社区委、居民代表充分沟通后深化设计，进行改造。项目实施程序包括意愿征集、资金计划、方案编制、项目立项、财政评审、项目招投标、项目施工、综合验收、项目决算和移交管理等10个环节[3]。

4 合肥经开区老旧小区改造模式问题

4.1 组织方式机械化

从当前国内社区发展状况来看，社区楼房的更新改造，是顺应社会时代发展的要求，体现了我国多利益的发展理念，也是每个社区在自觉维护国家社会形象的重要觉醒因素。社区新风貌的变迁，为整个社区未来可持续发展提供了重要的保障。合肥经济技术开发区在旧城区改造建设过程中，由于当前相关部门在推进旧房改造项目中存在资金紧缺、工期紧张等原因，导致了施工工作的延后。虽然有些权力已经由小区内管委会把控，但施行过程中没有对小区内部进行很好的规划，导致旧小区内部的历史街区和原有绿化等受到一定的影响[4]。

对比一下国内外在旧房改造的成功案例中，都会将这个项目纳入到系统工程管理中去，覆盖范围包括经济、社会和产业等各个方面。合肥经开区在房屋改造方面，应当多借鉴国内成功改造案例的先进经验，改进工程措施。要坚持“党建+社居+物业”的指导方针，尽快减少以环境整治为工作重点进行项目的展开。目前，很多新闻媒体和小区居民都对改造的质量标准不太满意，相关部门应当及时吸纳广大民众的意见并进行整改。

4.2 公众参与形式化

根据国外以旧房改造的经验来看，要将公共参与部分融入进来。发达国家对于民众的参与是非常重视的，而其涵盖形式也十分丰富，包括计划编制、审批等各个中心环节。但我国很多地区过于注重管理思想，忽视社会问题与房屋拥有者的需求，就此引发一系列社会问题，比如说会形成成本较低的决策、成本较高的实行局面[5]。

5 对合肥经开区老旧小区改造的启示

5.1 优化顶层设计，提升改造内容

合肥经开区在改造旧小区方面应该把品质问题重点放到前端，将现有的资源整合好，把设计理念提升上去。首先，对于各个改造部门协调机制问题上，要建立一个联席会议制度，通过联席会议制度来进行各个部门之间的关系联络与协调，具体部门包括：社区文明办、管理局、建设规划处、自然资源局、工程项目管理局、街道办事处以及城管部门等等，通过联席会议的推进与协调，将老旧小区改造建设提上工作日程。其次，在进行老旧小区项目改造问题上，并不是单单将各部门汇集到一起进行协调管理，而是要明确各部门的具体职责，并将责任落实到个人，做到大小事情都棱角分明，协调统一。最后，将改造的内容进行合理安排，在改造前要深入调查拜访，在历史传承的基础上，加以提升与完善，保证各个基础设施与环境改造方面都能有系统的完善。

5.2 倡导共同缔造，助力社区治理

要结合合肥经开区旧楼改造的实际情况进行开展“党建+社居+物业+”的管理模式。首先，将社区的旧楼改造管理方法进行引入，通过中间的改造过程形成整体的认同感，让群众参与其中，建立社会生活共同体。其次，把居民的利益摆在前面，认真听取居民对旧楼改造的诸多建议，组建一个居民会议中心，在方案制定、施工现场方面多让居民参与进来，全程监管部门的实施工作，形成以居民为主导的居民、政府互动平台。培训好居委会的相关改造职责，以用来处理居民询问服务，在加强技术管理的同时吸引居民参与其中。充分发挥街道社区管理理念制度，将骨干分子进行集中，形成以民众意见为核心、以社区组织为主导的多元化项目改造模式，最终形成共同协商、共同改造的整治体系[6]。

6 结束语

老旧小区更新改造是城市更新的重要载体之一，在城市建设和发展过程中始终扮演着重要角色，而老旧小区更新改造是一项系统、复杂的工程，需要根据项目的实际需求制定菜单式的更新改造方式。本文以合肥经开区南区老旧小区的更新改造为背景，介绍更新改造相关内容，项目实施完成后每户居民的使用空间均有增加，使用性能也得到大幅度的提升。本项目的研究成果不仅解决了民生问题，同时也积累了老旧小区更新改造的经验，为民生改善和历史文脉传承并举的城市更新理念提供了技术支撑。