碧桂园“稳”字当头

李兴

2021年，房地产调控继续升级，“三道红线”“供地两集中”“五档分类”等政策叠加，房企迎来更严峻的考验。作为龙头企业，碧桂园的业绩表现以及管理层对行业变化的解读，备受关注。

8月24日发布的财报显示，今年上半年，碧桂园权益销售金额为3030.9亿元，同比增长14%，权益合同销售面积约3451万平方米，同比增长8%，居行业领先地位。

碧桂园总裁莫斌在业绩会上传达出信心，行业整体已步入新的发展阶段，碧桂园相信好的产品和服务是奠定企业良性发展的基础，始终坚持口碑至上，坚持长期主义，将继续践行“以客户为中心”的理念，持续提升全周期综合竞争力，努力打造“为社会创造幸福生活的高科技综合型的企业”。

最新公告也显示，今年7月，碧桂园单月实现权益合同销售金额约542.8亿元，已连续7个月实现累计同比增长。

得益于销售额稳增，碧桂园的多项核心盈利指标也可圈可点，2021年前6个月，碧桂园营业收入同比增长27%至2349.3亿元;毛利、净利、股东应占核心净利润分别增至462.8亿元、224.2亿元、152.2亿元。

在信贷收紧和降杠杆的大背景之下，业绩持续增长并非易事。这份稳健的成绩单，源于碧桂园提前布局，持续运营优化，以及深耕新型城镇化。

逐步降档

自2020年“三条红线”监管政策出台以来，降低债务水平一直被视为房企的头等大事。叠加“五档分类”规范下，房地产资金需求和供给侧的监管进一步升级，压力传导至房企。

从2018年开始，碧桂园就坚持对负债与借贷成本的改善。截至今年6月30日，碧桂园总借贷余额下降至3242.4亿元，一年以内有息负债占比下降至27%，期末融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点。

三项指标中，两项达标：净借贷比率49.7%，相比去年底下降了5.9%;现金短债比为2.1，短期偿债无忧。剔除预售账款的资产负债率虽尚未翻绿，但持续走低，从去年底的80%下降至现在的77%，处于较为安全的“黄档”。

相比其他房企为尽快达到三道红线标准，会采取减少拿地多卖房的缩表方式，而碧桂园希望保持自己的节奏。

“我们是通过资产的运营去逐步降低负债率，靠公司正常的经营自动变为绿档，而不是通过立刻缩表来做的。”碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君表示，按照降档计划，有信心在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。

面对行业融资大环境的收紧，伍碧君表示，融资端变得更为谨慎，选择优质标的投放。在近两年的计划中，碧桂园是稳定为主，授信和成本不会有大变化，在融资端所受影响较小。

为了提升抵御风险能力，碧桂园以现金流为核心做回款考核的管理，一边强化成本把控，一边狠抓回款，保障现金流。

2021年上半年，碧桂园销管费用占营收比例为5.9%，同比降低1.4%至139亿元，权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益销售回款率90%，处于行业高水平。截至6月底，可动用现金余额达1862.4亿元，短期偿债无忧。

稳步增长

走过土地红利与金融红利时代的粗放式管理，房地产行业进入标准化、精细化的管理时代。

为了聚焦深耕各线市场，提升投资的管理精度和效能，去年10月，碧桂园启动新一轮组织调整，调整后下辖区域增加至106个。

莫斌提到，针对当年获取当年开盘的项目，区域裂变后经营效率明显提升，周期净利率提高1%，年化自有资金回报率超过25%占比提高至97%，平均开盘时间提前36天，年化自有资金回报率提高3%。

而且，碧桂园在投资拿地方面也越来越精准，坚持三个“不动摇”：一是合法合规资金安全的前提下，确保自有资金的回报和利润的最大化;二是投资标准不动摇;三是投资转化率和货值转化率不动摇。

上半年，碧桂园通过招拍挂和多元化方式积极拿地，共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。

在22城首批集中供地中，碧桂园获取土地14幅，共计权益代价171亿元，在重庆、郑州、武汉等多个城市底价摘牌，总体溢价率仅7%。

截至6月底，碧桂园已获取的权益可售资源约1.69万亿元，潜在的权益可售资源约4900亿元，权益可售资源合计约2.2万亿元，基本可以維持未来3年以上的销售需求。

从土储布局上看，碧桂园兼具广度和深度。截至2021年6月底，公司业务已覆盖中国内地所有省份的296个地级行政区、1408个县级行政区，项目总数达3127个。

在市场布局上，碧桂园采取一到五线均衡布局，重点深耕三四线城市的战略。按金额计算，新获取的219幅土地中，82%的土储聚焦五大都市圈，62%分布在三四线城市。

莫斌表示，碧桂园近年来的销售增长趋势与城镇化进程，表现出正相关关系，未来仍有很大空间。

过去数年，碧桂园得益于聚焦三四线城市的战略布局，业绩获得持续突破，权益合同销售金额的年复合增长率25%。

2021年，碧桂园连续第三年将“全竞提升”作为年度主题，莫斌提出，当前形势下要持续提升营销力，保证供货不脱节，实行以销定产。同时要保障销售回款和现金流，实行有序支出。

碧桂园在半年报中提到：世界永远会为最具竞争力的企业开绿灯。

国际评级机构穆迪指出，碧桂园的Baa3发行人评级，反映了其强大的品牌实力、多元的地域布局、强劲的流动性和穿越周期的具有弹性且稳健的运营记录。