环境污染型邻避设施对周边房价的影响分析——以成都苏坡立交桥为例

袁晓芳

（兰州财经大学，兰州 730030）

0 引言

当前城市化的进程不断加快，城市人口的规模迅速扩大，居民对基础设施的要求增加，迫切需要建立住宅基础设施来满足居民的需求，提高居民的生活水平。由于基础设施的出现，邻避设施以及邻避效应随之而来。前些年我国发生的一次由北京、广州的居民反对在大连建立垃圾焚烧场，以及杭州、大连的居民反对在大连建立防潮堤坝工程项目，再到最近几年我国发生的一次由杭州市居民反对在建垃圾焚烧发电厂的事件，我国邻避设施所引起的副作用与居民群众满意度的冲突也不断扩大。社会的发展与居民的生活质量之间的矛盾不断升级，邻避设施建设问题愈加剧烈。

1 文献回顾

朱莹莹（2005）已经指出，环境因素能够直接影响房地产的价值及其需求［1］。王全民（2005）为大家提供了一种分析加油站在周边建筑物价值的影响方法及其步骤［2］。张秀智等（2007）通过研究了北京市受到大气中电磁辐射的房屋价格，并与上年同期北京市房屋价格的变动情况进行了比较。结果显示，这些基础设施都会直接影响销售量价格的停滞乃至低迷，而且其销售价格随着传统媒体的报道而产生变动［3］。檀灵慧（2017）等通过研究邻避设施对房屋的负面影响，分别从环境改变、社会和经济条件的变化、距离和房屋的变化三个角度分析了邻避设施对房屋的不动产价值带来的影响，并提出了合理的房屋损失补偿机制［4］。李欢欢等（2019）研究广州市番禺区垃圾处理站对周边住宅价格的溢出效应，发现在一定范围内，距离越近，房价越低；反之越高［5］。

综上所述，现有研究文献研究环境邻避类设施较多，但环境类邻避设施中的立交桥对房价的影响研究较少。成都市苏坡立交建设规模庞大，产生的噪声和车流拥挤带来的邻避效应与周边居民居住质量的矛盾日益加深，因此，以该立交桥为研究对象，探索立交桥对周边住宅价格的影响。

2 居民住宅选择理论分析

2.1 成本经济学

居民住宅选择是以成本经济学的区位论为起点。最早的区位论是德国经济学家冯·杜能提出的农业区位理论。作为理性消费者，住宅区位费用替代理论甚至直至今天仍然有适用之处，只不过目前居民住宅区位选择理论中的通勤成本概念范畴已经得到扩展，不仅包括工作地和住宅地之间来回的通勤费用，也包括家庭购物和休闲娱乐等活动的交通和时间成本。事实上，除了成本费用等经济因素外，许多非经济性因素也会对居民的住宅区位选择行为产生影响。

2.2 效用经济学

效用经济学理论的决策思想是基于“收入—效用”的比较，具体而言就是：在以一定收入为条件的情况下，从不同商品与服务的组合中选择效用最大的组合。该理论在居住不动产中确立了两种住宅价格选择模式，其一是传统效用住宅选择模式，另一种则是基于特征价格理论的住宅选择模式。

1964 年，阿隆索提出的竞组理论是首次将效用理论应用到居民住宅选择的研究上。阿隆索的竞租理论是在费用替代理论的基础上综合考虑家庭收入和家庭消费支出结构对住宅区位的影响而形成的。

2.3 邻避设施对居民住宅选择的影响

邻避设施具有双面性，虽然给城市中的住宅居民提供了交通、生活的便利，但是也给附近居民带来声音、环境污染等居住质量下降的影响。邻避设施影响了居民的居住质量，那么在房屋购买中人们的购买欲望肯定会降低。实际上，住宅的邻里环境是影响居民住宅选择的重要因素。居民对于房价的购置渴望、是否符合居民对于住宅的满意程度或者是否符合居民所要求给予补偿等因素，最后都能够直接地反映到是否符合居民对于住宅的付款意愿。

3 研究设计

本文的住宅价格数据来源于成都市链家等网站，选取了2021 年2 月部分楼盘的销售数据。为了研究距离不同居民住宅的立交桥邻避设施影响程度，笔者选取了三环内外两个范围的周边楼盘，并利用高德地图测距功能选取了距离立交桥200米以内、200～500 米、500 米以上三个间距的楼盘。

3.1 数据搜集

3.1.1 成都市苏坡立交桥情况

苏坡立交起源宋朝，大诗人苏东坡看到百姓越过清水河十分困难，便修建一座桥，后人为了纪念苏东坡，故起名苏坡桥，随着城市化的发展，该桥不断修建完善，成了成都市三环路上几座重要的立交桥之一。目前成都市苏坡立交桥位于西三环和成温路的交界处，苏坡立交的特色是桥下的立柱上绘有川剧脸谱彩绘①戏剧网《成都苏坡立交桥川剧文化长廊》，桥下有两处川剧小舞台，还有关于川剧的浮雕和介绍。

3.1.2 二手房住宅公寓分布情况

在我国，现阶段获取住宅市场的房价数据主要是各城市的房屋交易管理中心的实际成交价格，或者是市场上的挂牌价格，由于成交价不对外公布，本文选取挂牌价。

苏坡立交桥周边住宅楼盘数据

本文收集了成都市苏坡立交桥附近的11 个楼盘数据，这些楼盘的平均单价达到17 235.78 元／平方米，这些楼盘中最低平均单价为11 975.83 元／平方米，最高平均单价为23 708.67元／平方米。住宅价格与到立交桥的距离并非有线性关系，距离越远，立交桥对房价的边际影响会越大，反之则越小。立交桥周围的住宅价格空间差异可以从两个角度理解：其一，立交桥与建筑物的距离较近，带来了机动车噪声、尾气的影响，这些尾气、噪声降低了周围住宅居民的满意度，从而使得人们对其附近住宅的支付意愿降低。因而，离立交桥越近，房价越低。但从已有文献来看，交通便利对居民满意度的影响大于噪声的影响。所以有部分居民会因为住宅小区附近修建地铁而忽略了环境污染的影响；其二，三环内和三环外虽房价有差异，但总体是随着与立交桥的距离增加，房价开始上升，这样增加的那部分价格是大部分居民愿意支付更高的费用来弥补立交桥噪声污染、交通堵塞带来的邻避冲突。所以，考虑到社会秩序的安定，减少邻避冲突，城市管理者可以考虑对邻避设施周边的居民进行一定的经济补偿。

4 邻避效应解决机制

4.1 邻避效应补偿存在问题

①权威补偿机构缺乏。成都市存在各大立交桥、高架桥、垃圾中转站、加油站等邻避设施，这些邻避设施给附近居民带来的邻避效应缺少专门的机构来解决，周围居民的损失也难以得到及时有效的解决。②长期监测机制缺失。环境污染型邻避设施进行管理检查是一个长期而又重要的工作，对于可持续发展而言，环境污染型的邻避设施进行检查仍然十分匮乏，没有建立起实现可持续发展的环境检查监控机制。

4.2 邻避效应补偿机制相应对策

①经济补偿机制，弥补负外部性从以往邻避冲突解决方案中使用得最多的就是一种经济性补偿机制，通过货币性补偿或者其他实物性补偿方式，最大程度地降低了设施对周边居民造成的损失，从而有效地降低了由于邻避冲突引起居民情绪化而导致的冲突。但是，对于居民受到损害程度的定义却成了一个经济性补偿问题，经济性赔付的不均衡很容易引发争议。所以我们要根据各地居民的损失，做出合理的劳动力分配。②技术缓解，在立交桥这样的噪声污染严重的邻避设施上，可以通过技术、设备上的改进，降低其转嫁到邻避居民的外部成本和风险。通过对居民区附近道路设施的改善，或者对居民装修技术的补偿，可缓解噪声带来的生活质量的降低。

5 结论

邻避设施的建设对城市的高速发展不可或缺，但是邻避设施从前期的选址规划到建成后设施的管理都会对居民选择住宅地址产生重要影响。目前已经有大量的国内外学者对各类邻避设施进行研究，基于前者研究，本文提出环境污染型邻避设施立交桥对不动产价值的影响机理，同时提出补偿机制。

本文不足之处在于，由于不动产的实际交易价格属于保密事项，数据获取困难，所以本文只能采用房屋的挂牌价，本文未量化立交桥对房屋价格的影响程度，导致结论尚不成熟，亟待进一步研究和深化。