基于FCE在房地产估价方法中的应用研究

杨永菊

（兰州财经大学，兰州 730030）

1 理论基础

1.1 相关概念

市场法，是将评估对象与其所处区域附近并在评估基准日近期交易的类似房地产进行比较分析，经过对可比实例的真实交易价格进行合理的调整以得到评估对象价值的评估方法。

成本法，通过计算评估对象的重置成本，减去房地产的各项相关贬值，以此测算评估对象价值的评估方法。

1.2 方法介绍

层次分析法（AHP），是将与最终目标有关的复杂因素分解成目标层、中间层等层次，对其进行定性和定量分析的方法。通过各因素之间的相互比较，建立判断矩阵，计算得出各因素对目标层的影响权重。

模糊综合评价法（FCE），是一种基于模糊数学的综合评价方法。根据模糊数学的隶属度理论，通过确定模糊集的隶属函数、建立模糊矩阵等过程，把定性评价转化为定量评价，用以解决实际中主观性大、量化困难的问题。

2 传统方法下房地产价值评估

2.1 市场法

2.1.1 市场调查，收集交易案例

确定了评估对象后，在市场上搜集与估价对象相同或者类似的房地产交易案例。

2.1.2 可比交易案例的选取

选取可比实例的过程中，一般根据交易情况相似、交易日期接近、区位状况相近、实物状态类似等条件进行可比交易案例的选择。

2.1.3 因素比较，差异调整

对所选择的可比交易案例进行因素差异调整，分别对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素所造成的房地产价格差异进行修正，进而得到待评估房地产的价值。因素修正的基本公式为：

其中，P 为评估对象评估值，P1为可比交易案例的交易价格，A、B、C、D 分别为以上4 种因素的修正系数。

2.2 成本法

（1）搜集有关房地产开发的建设成本、税费、利润等资料；

（2）计算重新构建价格C；

（3）计算房地产成新率，即建筑物的成新率q；

（4）求取建筑物积算价格V，V＝C×q。

3 FCE在市场法中的应用

3.1 传统市场法中的缺陷

传统市场法中可比交易实例的选取比较片面，在房地产市场中选择交易案例时大多为评估人员主观选取，要得到合适的可比交易实例有一定难度。再如因素调整的操作过于简单化，由于影响房地产价格的因素很多都是定性因素，在实际操作中有很强的随意性，并且定性因素难以量化。鉴于传统市场法目前所体现出的缺陷，评估过程缺乏说服力，得到的最终房地产价值评估结果接受度不高。

针对以上因素修正过于简单、主观和权重的问题，本文将在房地产价值评估中利用层次分析法和模糊综合评价法对可比交易案例的选取以及因素权重的确定加以改进，使可比交易实例的选取更加客观科学，评估结果更有依据。

3.2 模糊综合评价法对可比交易实例选取的改进

作为市场法评估房地产价值的参照物，可比交易实例的选择将直接影响估价结果，因此选取依据应科学合理。利用模糊综合评价法选择可比交易实例的具体操作如下：

3.2.1 确定评价指标

根据评估对象与交易案例的实际情况，再结合房地产价格影响因素，综合考虑后选择合适的评价指标。本文仅简单举例，如区域位置、交通便捷度、配套设施、商业繁华度、楼层。将这5个指标作为因素集：U＝｛u1，u2，u3，u4，u5｝。

3.2.2 确定评估指标权重

根据层次分析法，算出权重值，作为权重集进行可比交易实例的选取。相应的权重集：W＝｛w1，w2，w3，w4，w5｝。

3.2.3 建立评价因素调查表

请评估经验丰富的评估专家以及专业的房地产估价师进行评价表格的设计和打分，确保可信度。假设评估交易案例有6 个，将其作为评价单元，并对各评价单元所对应的各个评价因素进行打分，以此建立因素集：

其中：i 的取值为影响房地产价格的因素数量。如：

u1＝｛u11，u12，u13，u14，u15，u16｝。

3.2.4 确定各个评价因素的隶属函数

通常情况下，各评价因素的隶属函数根据专业常识和经验选择，包括偏小型、中间型和偏大型。

3.2.5 建立单因素评价矩阵

将每个单元的原始数值uij带入所属的隶属函数式中，求取隶属度，即得到单因素评价矩阵R：

3.2.6 结合层次分析法得到的权重集，利用模糊矩阵合成运算

根据W 与R 通过加权平均法求取模糊综合评价B：

3.2.7 建立评价集，即最终评价结果

通过经验判断，建立评价集为V＝｛好，较好，一般，较差，差｝。根据B 中各个数值的分布情况，判断每个评价单元的评价归属，按照好、较好、一般的顺序选取交易案例作为可比交易实例。

4 FCE在成本法中的应用

4.1 传统成本法中的缺陷

成本法中成新率的估算方法有很多，而成新率的取值高低直接对估价结果造成影响，而且变动比较敏感。在实际估价作业中，涉及的新旧程度有较大变化的房地产不在少数，情况大多都很复杂，例如房屋征收过程中的房地产估价，这种情况下，估价人员往往会采用观察法进行成新率的确定。而观察法确定成新率对估价人员的专业度以及经验积累的要求很高，并且此方法主观性大，不够严谨。

4.2 模糊综合评价法（FCE）对成新率确定过程的改进

经过上述成本法在应用过程中出现的问题的分析，成新率的确定严谨性较差。主要原因是估价人员大多不具备足够的知识储备、经验积累以及较强的专业性，对于成新率的确定太过主观。经过资料查询对文献的参考，本文采用模糊综合评价模型对成新率的测算进行改进。

4.2.1 建立估价对象的因素集

根据评判房屋完损等级的装修、设备、结构三个部分建立评价因素集：U＝｛U1，U2，U3｝，假设各因素包含3 个细分因素，将各部分包含的各个项目作为因素子集，记为：

其中：i 的取值为判定房屋完损等级因素数量，n 的取值为i 的细分因素数量。则：U1＝｛U11，U12，U13｝，U2＝｛U21，U22，U23｝，U3＝｛U31，U32，U33｝。

4.2.2 建立房屋完损等级评价集

该部分为房屋的完损等级标准的等级合集。

4.2.3 建立关于Ui的单因素评价矩阵Ri

4.2.4 进行综合评价

由于不同因素对房地产价格的影响程度不同，因此利用层次分析法对各细分因素赋予不同权重，它可以表示为Ui上的一个模糊子集Wi＝（wil，wi2，…，win），并且规定=1，于是第一级综合评价集为：

Bi＝Wi×Ri＝（bi1，bi2，…，bi10），（i＝1，2，3）

将每个Ui作为一个元素，用Bi作为它的单因素评价，又可以得到如下矩阵：

它是U＝｛U1，U2，U3｝的单因素评价矩阵，每一个U1作为U的一部分，反应的是U 的某类属性，按其重要程度结合层次分析法得出不同权重值。

于是可以得出第二级的模糊综合评价集合:B*=W×B

根据成新度评分标准的区间，取算术平均值，得出如下得分矩阵：

P＝（0.95，0.85，0.75，0.65，0.55，0.45，0.35，0.25，0.15，0.05）

最后根据评价等级B*计算建筑物成新率综合评价值Q:

Q=B*×P

5 结语

在房地产价值评估的市场法中使用模糊综合评价法，具有一定前瞻性，在操作中结合层次分析法，更具科学性。利用模糊综合评价法优化可比交易实例的选取，在理论和实际上使估价更加合理，在一定程度上规范了房地产估价工作。

在房地产估价成本法中使用模糊综合评价法，较传统的成新率确定方法更加完善，通过降低因主观性太大造成的成新率误差，使成新率的确定更加科学。科学化成新率的测算，使估价结果更贴合市场价值，更客观合理。