卫生间渗漏水导致楼下邻居财产损毁，业主和物业谁该承担赔偿责任？

基本案情

2013年，业主周某购买了江苏溧阳某小区2幢102室下面的负一楼地下室，用来存放食品和生活用品。2019年1月，周某发现因102室卫生间严重渗漏，导致地下室存放的物品全部被淹，食品已经发霉、无法食用，生活用品被浸泡、无法再使用，只得废弃。周某随后多次与102室业主万某和该小区物业管理公司沟通，要求及时修复渗漏，但双方相互推诿，都认为对方应该负责任，所以渗漏问题一直未得到解决。周某无奈将业主万某和小区物业一起告上法庭，要求双方赔偿渗漏水造成的经济损失。

被告1万某辩称，渗漏是卫生间水管支管周围缝隙导致，卫生间内立管支管周围缝隙部分是公用部位，开发商在交房前应该做好一次防水，房屋保修期后发生漏水应该是物业负责，而自己也从未对该部分做过改动，因此，渗漏造成的损失不该自己负责。

被告2小区物业公司认为，物业公司与周某之间属于物业服务合同关系，《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。周某足以财产损害纠纷为由起诉，物业公司作为被告主体不适格;另外，102室卫生间属于业主专属部分，不属于物业公司管理的公共部分，万某在装修房屋时应当对卫生间采取防水措施，并承担相应的法律责任。法院审理

经法院审理查明，原被告主体适格。因房屋漏水原因无法确认，故原告申请对房屋卫生间漏水原因进行鉴定，法院随后委托某司法鉴定所进行了鉴定。2020年6月，鉴定机构出具司法鉴定报告，鉴定结论为，漏水原因系102室卫生间防水层失效导致水渗漏至沉箱底部，并通过未封堵部位以及其他薄弱部位渗漏进地下室。

法院认为，公民的合法财产权受法律保护。原告张某所有的房屋在漏水事故中受损，有权要求侵权人赔偿。行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。根据原告周某申请，司法鉴定所对案涉房屋的漏水原因作出鉴定报告。根据该鉴定结论，原告周某地下室遭受漏水损害系因被告1万某卫生间地面防水层失效，水渗漏至沉箱底部，通过未封堵部位及其他薄弱部位渗漏所致。万某辩称立管和楼板之间的缝隙属于公用部分，和其没有关系，因102室卫生间的排水首先通过的是卫生间的防水层及卫生间内的立管穿楼板部位，这些部位均属业主专有，故对被告1万某的抗辩意见，法院不予采信。被告1万某应及时对102室卫生间的防水进行有效修复，停止漏水侵害。原告周某因查明涉案房屋漏水原因而垫付的鉴定费10000元，属于合理支出，被告万某应予以承担。漏水原因与被告2小区物业公司管理的公共部分无关，故物业公司不必承担责任。最终法院判决，由被告1万某承担所有责任。

律师提醒

本案是因渗漏水所引起的相邻关系纠纷，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应尽到必要的安全保护义务，一旦发生损害应当承担相应的损害责任。根据《民法典》第二百三十八条，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。第一千一百六十五条，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。第一千一百八十四条，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

在房屋渗漏产生的相邻关系纠纷案例中，防水层失效占很大一部分原因。产生防水层失效这一类问题后，主要难题就是责任认定的问题，因为其牵涉的主体较多，一般都会涉及被侵害人、物业使用人、物业公司、开发商以及装修（防水）企业等主体;各主体有不同的责任义务。装修（防水）企业有提供合格产品的义务，开发商有交付合格住宅及在一定期限保修的责任;物业公司有日常管理和维护的责任;房屋使用人有合理使用权利，也有不侵害他人权利的义务。在难以确定责任的情况下，可通过有鉴定资质的机构鉴定，找出问题所在的关键因素，确认责任，负有责任的人应当赔偿受侵害人所造成的损失。

作者简介：秦瑞，男，1992年生，律师，就职于北京天驰君泰（苏州牌师事务所。联系地址：江苏省苏州市工业园區旺墩路158号新能大厦3楼。