浅谈“租售同权”在我国的发展

周之皓

摘要：十三五阶段，“房住不炒”成为了房地产市场发展的新基调，许多新兴调控政策应运而生，“租售同权”便是其中之一。本文通过对前人所做研究进行归纳与总结，并结合笔者自身思考，对“租售同权”做了新的定义。总结了政策推行所带来的积极效应与推行过程中所遇到的问题，提出一些浅薄建议。

关键词：租售同权;房地产;住房租赁市场

随着“房住不炒”的思想理念被提出，“租售同权”政策应运而生。 本文基于前人的研究成果并结合笔者自身的思考，重新定义了租售同权的概念，并就其推行带来的积极效应和遇到的问题进行了论述，并提出了建议。

1.“租售同权”的定义

目前，我国并未设相应法律规范赋予“租售同权（Tenants enjoy the same rights as home buyers[1]）”明确严谨的释义。通过对前人定义的归纳整理，笔者认为“租售同权”即“通过立法，使公民以购房和租房两种方式，获得享有与房屋相关的同等社会公共服务的权利”。

2.推行“租售同权”的积极效应

“租售同权”自在2017年广州市作为试点城市被作为政策明确提出以来，作为一项新兴“国策”，其优点产生了许多积极效应。

2.1推进社会资源合理分配

租售同权的提出有利于推动住房资源合理分配和推进公共服务均等化。使空置住房有了市场，住房资源能得到合理的分配，在不损害产权利益的条件下充分地利用公共资源。最核心是推进公共服务均等化，从政策上落实了我国宪法所规定保护承租人利益的法律法规。赋予了承租人和房产所有人享受同等的义务教育、医疗等基本公共服务的权利。

2.2淡化房屋金融属性，凸显居住属性

近年來，大量资本的涌入，导致房价虚高，“租售同权”的推行缓解了房价上涨和房产泡沫压力。刚需炒房者“还得有套房”的执念和投机炒房者“还得投套房”的理念与房地产开发商疯狂投资的盈利模式“相辅相成”，使得房屋的金融属性凸显。

“租售同权”政策的提出能够使得房屋属性“回归本心”。这一系列的优惠政策减少了售房市场的需求及销售量，市场供给和需求得以平衡，使房价得到控制。同时因可选择租房而并非买房，消费者将更加集中精力于房屋的居住性上面，房屋的金融属性与之相比便暗淡失色。对于房地产开发企业而言，政策和市场的改变促使着房地产企业的转型或产业的转变，其需要摒弃原有的“炒房”经营理念，开始发展租赁业务，例如长租公寓。

2.3吸引并保留优秀人才

人才是一座城市发展的核心动力，而人力资本又是影响劳动生产率的主要因素之一，人力资本能够直接提高劳动生产率，并且是新技术产生的源泉，也是创新的主要来源之一[2]。以南京市为例，其2014～2019年全市常住人口数与增长数如表1，2018年全市常住人口数增长数明显增多，达到10.12万人。虽然常住人口数量增加并不能单单归功于“租售同权”政策的推行，其一定是关键因素之一。

3.“租售同权”推行所面临的问题

3.1与我国传统住房思想相违背

我国极其看重“衣食住行”，大部分人把租房当不得已的备选方案。主流思想普遍认为买房才算在该地站稳脚跟，更是能力体现，而租房则反之。租售同权政策其实是鼓励外来人口租房并长期租房的，以解决或缓解房地产买卖市场中出现的一些问题。长期来看，随我国人均生产总值的不断提高，生活富裕，传统的主流思想慢慢被新主流思想所替代，已有很多人不把房屋的所有权看得那么重要，租房并长期租房或许会成为新主流思想下的群体选择。

3.2使资源分配更加不均

在租购同权推行的过程中，最受关注的当属其赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。从经济学角度来看，价格由供需所决定，教育资源的价格也不例外。在教育资源没有增加的情况下，“租售同权”政策的推行会使本来就已经供不应求的教育资源又平添了部分需求，其必然导致房租上涨，租房及附加付出的费用反而更高。

4.总结

“租售同权”政策以推进社会资源合理分配为核心目标，以凸显房屋居住属性、吸引并保留优秀人才为次要目标，力图营造一个“人有所居、人有安居、人有宜居”的美好社会大环境，将带来诸多的积极效应。“租售同权”政策因从某一方面而言违背我国传统住房思想，同时伴随着使得社会资源分配愈加不合理的不良风险，其推行的过程依旧面临着许多的艰难险阻。推行“租售同权”政策，建立租售并举住房体系，虽并非一日之功，但只要事不避难、持续攻坚，就会逐步取得预期效果，美好的蓝图注定会实现。

参考文献

[1]FANG Q，LI C.Nine State Authorities Jointly Issue Measures to Ensure Tenants to Enjoy the Same Right as Home Buyers[J].China City Planning Review，2017， 000（003）：3-4.

[2]黄宇健.租售同权背景下住房承租人权益保护问题探讨[J].中国房地产（学术版），2018，000（012）： 19-27.