对于土地交易与不动产登记衔接的对策综合研究

盛丽君

摘要：本文主要针对土地交易与不动产登记衔接的对策展开研究，重点阐述了加强土地出让与登记的衔接、加强土地转让与登记的衔接、加强土地抵押与登记的衔接、加强土地租赁与登记的衔接，旨在实现土地交易与不动产登记的顺利衔接，希望为相关研究人员提供些许参考和指导。

关键词：土地交易;不动产登记;衔接

土地交易和不动产登记之间的关系是紧密联系、息息相关的，现阶段，在不动产市场交易的确定、变更等方面，必须要借助登记基础，以此来将效力价值充分发挥出来，而交易在登记方面发挥着重要作用，兼顾前提和保障等角色。所以必须要对土地交易与不动产登记之间的关系进行深入剖析，做好相应的衔接工作。

一、加强土地出让与登记的衔接

要想顺利衔接土地出让和登记，衔接出让合同和不动产登记薄是至关重要的，在相关政策法规中，要将相关要求纳入其中，并不断进行修订，确保出台法规与土地新政相符，避免出现矛盾问题。

首先，对于土地合同与不动产登记薄的衔接内容，要进行不断细化，对于土地出让合同来说，是土地出让与土地登记的衔接的重要保障，同时也关系到监管内容能否顺利实施。要想实现土地资源的高效利用，将土地全生命周期管理完整落实下去，土地全生命周期管理流程如图1所示。在出让合同中，出让人要对土地利用要求与土地交 易限制这两大问题予以高度重视。通常来说，在土地合同中，包含着较多的约束内容，对于纳入登记薄的内容必须要进行高度明确化，然后加大登记过程的审查力度。所以要对《不动产登记暂行条例》相关规定进行深入分析【1】，贯彻落实好依法合规原则，在登记薄中，要纳入合同约定的环保要求、投 入产出等提示性要求。土地登记审查工作流程如图2所示：

其次，要提高对法律法规建设的重视程度，如果法律法规已经出台，在登记方面，要关注出让合同约定，合理化修订土 地交易内容，确保与登记相互协调。要想防止两者出现矛盾问题，要充分考量土地新政的思想、要求，并积极补充不动产统一登记相关细则，将出让合同约定与登记密切融合在一起，积极运用不动产统一登记信息平台。需要注意的是，登记要与合同约定的用地范围相符。不动产统一登记信息平台如图3所示：

二、加强土地转让与登记的衔接

在这一方面，要加强分工合作的审查制度的构建，在规范土地转让行为方面，要将合法性、便捷性等原则践行到位，由于取得土地使用权的方式有着明显的差异性，在审核时，应加强分类分部门方式的应用【2】。首先，如果出自于非市场化出 让，或省级以上政府有明确限制转让的土地，对于土地让人 或交易部门来说，要实施重点审核，尤其对于交易的合法性、合同履约情况、缴税情况等。并且在登記时，还要积极纳入土地交易审核意见。其次，如果土地属于市场化方式，且省 级以上政府对于限制转让的要求并不高，在转让时，免去了出让人进行前置审核这一环节，而登记部门在审核时，要着重考虑法定的转让条件。

三、加强土地抵押与登记的衔接

在制定《不动产登记条例实施细则》时，要分析各地在操作中经常容易出现的问题，并明确办理登记手续的必要条件，同时，也要将督查和管理力度提升上来，对登记操作行为进行严格规范，如果在办理抵押登记方面，出现违规行为，应将责任追究机制的作用发挥出来，对相关责任人实施严格处理。此外，政府不应过渡干预抵押权人、抵押物价值，旨在将市场在配置资源中的作用发挥到极致。

四、加强土地租赁与登记的衔接

在这一方面，要对划拨用地改变用途违规出租经营行为的管制或放开问题进行深入探讨。首先，基于法律视角，这种行为是不合法的，必须要注重严厉禁止和查处。一旦不加以严格管理，极容易对市场的肃清、公平等造成影响，甚至会浪费和流失诸多土地资产流失。但是在某种程度上，这种行为对于盘活存置建设用地具有明显的作用，不断提高土地市 场的激活水平，发挥出对于产业结构转型升级的促进作用。如果禁止力度过强，极容易对存量用地的盘活利用造成限制。划拨土地擅自改变用途，属于不合法行为，再加上没有通过正规渠道出租经营，这种行为必须要通过法律制度来予以纠正和监管。

五、结束语

总而言之，土地交易与不动产登记之间有着密切的联系，在衔接过程中，要高度注重土地出让与登记、土地转让与登记、土地抵押与登记、土地租赁与登记等方面的衔接，使土地交易与不动产登记形成协调统一的有机整体，满足合法性、合理性要求，从而不断改善土地交易市场。

参考文献：

[1]黄东海，侯惟原，赵荣军. "招拍挂"土地首次登记权籍调查优化分析[J]. 中国土地，2020，No.412（05）：25-26.

[2]郭威，杨慧娟. 不动产登记纠纷"民行交叉"解决机制的路径困境与优化——以登记行为的界分为基础[J]. 中国土地科学，2020，v.34;No.271（10）：36-43.

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