中国REITs发展难点问题分析

摘要：房地产行业是我国的经济支柱产业之一。但是随着我国供给侧结构性改革逐渐深入，防范化解系统性金融风险等经济政策的出台，房地产行业快速开发的阶段逐渐过去并缓慢进入到存量时代。在存量时代，需要更大挖掘存量房产的深层价值，才能够为我国经济提供持续健康的经济增长动力。探究国际发展经验，房地产投资信托基金（REITs）是目前各国成熟市场发展较为有效的方式。但是我国目前市场上发行的产品多为类REITs，其交易结构、税负水平、运营方式、收入来源、收益分配方式、募集范畴等方面同成熟市场仍然具有差异。[1]并且出台不久的公募REITs指引及配套政策仍然具备不完善的地方。因此，在我国当前政策、经济体制下如何发展中国特色REITs是一个值得思考的问题。

关键词：REITs;土地管理制度;法律法规;税收

1.现有土地管理制度的约束

1.1土地所有制

REITs产生于资本主义国家，其实行土地私有制，土地买卖相对灵活，并且所有权与使用权能够保持一致，这在很大程度上会让REITs产品的设计更加简单，没有复杂因素。

我国实行的是公有制的土地管理制度，对土地进行所有权与使用权的分离，并依照《土地管理法》对土地进行规划使用。中国的房地产市场是在土地国有化的基础上逐渐发展起来的。REITs作为较为市场化的金融产品，如何融入到中国特色社会主义市场经济体制中显得尤为重要。但是在我们之前也没有那个国家或地区有过相似的发展经验。在美国、英国、日本、新加坡、中国香港等地，REITs都是在完全的市场经济的基础上发展起来的，在REITs实操过程中，土地的产权流传是发行REITs产品涉及的重要环节之一，但目前在我国，土地流转过程中需要办理复杂的手续，并且要缴纳土地增值税、房产税等。公募REITs在中国放开，我国目前的土地管理制度对其发展存在一定的阻碍。

1.2土地使用权最高年限制度

我国实行土地使用权出让最高年限制度，对工业用地、商业用地分别规定了50年和40年的使用年限。目前国内的类REITs还是债的属性居多，产品存续期间一般是18年或者21年，很少到土地使用权终止日期的。但是关于土地到期续期的问题，仍然没有明确的方案和操作标准。而REITs属于长期投资产品，都普遍有着较长的存续期，就目前我国的土地制度来说，关于发行REITs的存续期设置，要考虑的重要因素之一就是土地剩余使用年限问题，这在很大程度上限制了REITs产品的设计期限甚至规模。

1.3BOT、PPP项目

针对我国发布的公募REITs指引内容看，基建类公募REITs中对底层资产的要求显示原始权益人必须享有基础设施项目完全所有权或者经营权利。并且要求基础设施权属清晰，资产范围明确，原始权益人或其所属项目公司合法持有底层资产的财产权利。根据中国的情况分析，基建类资产中有许多为PPP项目，这些资产的权属问题复杂，不够清晰，在设计公募REITs时需要重点关注。并且有不少项目采用BOT、TOT、股权投资等形式运营，针对这些特许经营项目，指引中指出应符合当时国家关于固定资产投资建设、特许经营管理等相关规定。但是在《基础设施和公用事业特许经营管理办法》投融资期限和方式中也并没有约定具体的相关办法。因此该类资产在发行公募REITs方面仍然存在不确定性，根据现有的规定作者理解这些项目很难在我国公募REITs发展初期立项。

2.现有法律法规的制约

我国目前的法律法规对公募基金的投资对象、投资比例的限制并没有完全放开。这样的构架会增加REITs设计的复杂性，并且在没有税收优惠的条件下，层层设计会增加税收环节，从而降低REITs整体收益。美国通过签订信托法案，确立了REITs的重要法律地位，成为国内重要的投融资手段。对税收法案的修改使得REITs成为投融资非常便利的手段，税收优惠能够增加投资者的收益，并且也增强了融资主体的融资便利性。中国香港、日本、新加坡等国家也是采用REITs专项立法，修改现有法律条款來推动REITs的发展。我国目前虽然出台了公募REITs的相关指引及相关配套规则，但是内容仅仅局限于公募REITs发布的条件和相关手续等，我国目前仍然没有出台真正的REITs专项法律，在投资比例的限制、REITs载体的形式、公募规模等方面还无法取得突破性进展，目前我国类REITs的发行还是依照现有的信托法案，这极大地限制了REITs的发展。[2]依照其他国家或地区REITs在其市场的地位，我国公募REITs以后将成为继股票、债券、衍生品之后的第四大类投资工具，因此法律地位的确立是未来大力发展的前提。

3.现有税收制度的制约

在REITs的结构设计中，税收是非常关键的影响因素。尽管类REITs实践中探索出了“股+债”的持有模式来减少所得税税负，但并不适用于所有产品和资产。

对于底层项目公司而言，需要正常缴纳增值税（5%-11%）、附加税（8%-10%）、房产税（12%）、土地增值税（30%-60%）、所得税（25%）、契税（3%-5%）以及因签订合同等行为产生的印花税（0.05%）。并且针对房产税，我国目前采用从租计征或者从价计征两者选一的计征方式。复杂的税目给REITs底层资产运营环节增加了沉重的负担。[3]由于我国并没有针对REITs结构中的分配利润给予免征所得税的税收优惠政策，因此目前我国类REITs结构一般设计为抵押型，SPV公司直接将资金贷款给项目公司，项目公司直接以还本付息的形式分配利润，这样利息可以在税前扣除，达到免征所得税的目的。在我国目前税收政策下，这种形式是合理避税的最佳路径。但是在这种结构下，物业资产需要抵押给SPV公司，增加了操作层面的复杂程度。并且基金层面不能直接控股项目公司，增加了底层资产管理风险。在推行的公募REITs中，我国目前也没有有关税收优惠政策颁布，因此在公募REITs结构中，SPV层面也同样是以贷款的形式将募集资金贷款给项目公司。因此，在目前阶段，我国公募REITs结构实则为“股+债”的结构，在REITs层面持有SPV公司股权，在底层SPV对项目公司持有债权。

在基金层面，也需要缴纳增值税、附加税。由于我国法律法规的限制，类REITs构架中需要增加SPV这层结构来确保符合法律法规的规定，但同时也增加了分配利润过程中的税费。

在REITs计划层面，将利润分配给投资者后，机构类投资者需要缴纳所得税、增值税，个人投资者需要缴纳所得税。

除了重要的税种以外，还需要支付计划管理人、计划托管人、基金管理人和项目运营团队管理费用。

总结来说，我国目前REITs面临重复征税、税收复杂、巨额管理费用等问题。但是按照我国的税收政策，很难在现阶段像美国、新加坡一样直接进行分配利润部分免征企业所得税的优惠政策。除了所得税是我国的重要税种这一原因以外，出台这样的政策也要兼顾税收公平问题。目前的税制导致我国权益类REITs产品普遍较少，很难最大化发挥底层物业资产的潜在运营价值，提升REITs产品的收益率。并且我国在地方上的税收政策有所不同，难以全国推广。

4.结语

可以看出，我国REITs的发展还有诸多障碍。并且出台的公募REITs指引和配套措施对投资人、底层资产仍然有严格的限制，而且根据目前的法律法规、税收政策，公募REITs仍然需要采取“公募REITs+ABS”的结构，名股实债。因此从根本上，我国需要从制度、法律和税收等方面进行修改，从市场主体的需求和政策大方向两方面出发制定法律法规和税收政策来适应REITs的发展要求。首先，我国可以从法律、税法角度入手，从根本上调整现有法律、税收因素中不利于REITs发展的因素。可以借鉴日本的发展经验，协调好政府各部门权责，各司其职，减少政策的矛盾点。在具体制定政策时，应广泛收集市场参与者的意见建议，从实操层面解决问题点。其次针对土地管理制度，可以从税收方面对土地交易过程中的税收进行优惠。鉴于目前已发行的类REITs产品还尚未碰到使用权到期的问题，并且其发行期限也控制在土地使用權期限内。当局可以尽早思考如何解决土地使用权到期问题，使得以后发行的REITs不再受到土地剩余使用权年限的限制，这对REITs的发行期限和规模都具备积极影响。针对BOT、PPP项目，经营权限到期如何处理问题也需要进行明文规定。最后，就税收方面，在我国目前的税收体制下，应坚持“税收中性”的原则，可以采取普适性降税的方式对REITs进行税收优惠。

参考文献：

[1]陈笑聪.REITs与类REITs——一个字的距离有多远[J].经贸实践，2018（13）：330-331.

[2]张时嘉.房地产投资信托基金法律问题研究[J].合作经济与科技，2020（05）：184-185.

[3]王庆德，闫妍.我国房地产信托投资基金税收制度的问题与建议[J].税务研，2017（8）：102-104.

作者简介：杜瑞霞（1995—），女，河南济源人，研究生在读，研究方向：金融。