土地估价执业风险控制分析

陈贤 李娜

摘要：随着国家的飞速发展，土地使用制度也在不断的改革和进步，土地估价已经成为社会经济运行中直接关系公共利益和财产安全的不可或缺的重要中介行业。在积极配合土地使用制度改革、显化土地资产、促进土地资源的集约合理利用以及推进土地市场建设、支持国有企业改制方面，这个行业都发挥了重要作用，为我国的经济发展作出了贡献。

关键词：土地估价执业;风险控制

引言

我国土地市场的快速发展和建立，导致土地中介机构也随之迅速发展，对土地价格的评估、登记代理、咨询等等这些服务基本上都属于土地中介机构的业务范围之内，土地中介机构在我国土地市场上不仅为土地市场的发展起到了一定的推动作用，而且对提升国民整体的经济水平和发展也起到了一定的影响和作用。

1土地估价行业的现状以及存在的困难和问题

1.1土地评估中介机构管理不够规范

我国土地估价行业起步晚，土地估价师整体数量不足以满足估价市场的需求，一些机构的估价人员数量不足，则以非专业评估人员替代，而不少估价机构执业就是靠几个挂靠的估价师，而真正撰写报告人员则是那些基础从业人员，甚至不具备估价资格，《土地评估中介机构注册办法》中对于现在常见的各公司设立分支机构缺少明确的指导意见，虽然一些省份对于设立分支机构的要求有所涉及，但目前设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点”等机构的现象很普遍，简单的人员组合，贫乏的技术力量，挂靠在某一个具有资质等级的土地估价机构，就开始承揽业务了，给土地估价行业和土地市场的健康发展带来了不利的影响。

1.2土地评估报告质量偏低

当前各评估机构的评估人员主要包括三类：一是执业的注册土地估价师;二是取得土地估价师资格但尚未执业的土地估价师;三是各类土地估价人员。自从土地评估机构脱钩改制后，执业土地估价师大多成了土地评估机构的领导或股东，他们主要精力放在抓业务上，真正做评估的是那些未执业或没有评估师资格也没有评估经历的人，这些人员多数对于土地评估操作是一知半解，对于各类指标、数据只知其然而不知其所以然，只简单、机械地套用，导致近些年来土地评估报告整体质量滑坡严重，历次报告抽查均有不少数量的不合格报告。

1.3行业内竞争愈加激烈，恶性竞争凸显

随着土地评估行业市场化程度的提高和竞争加剧，部分土地估价机构为求生存，以牺牲诚信为代价，搞恶性竞争，高评低估、低价竞争、迎合委托方不正当要求以及给关系人回扣等现象日益增多，这些违法违规行为严重地影响了土地市场公开、公平、公正发展，侵害了产权人的合法权益，损害了行业利益，有些则出现在政府项目上，政府采购制度的根本目的是为了公平竞争，选取质好、价优的服务，如果以最低报价作为追求的唯一目标，忽视技术、质量、服务等因素，则危害了社会利益，会对政府工作公信力造成恶劣影响，破坏了建设公平、有序、诚信的竞争环境。

2估价过程中的风险控制

2.1对于风险较大项目的风险防范

经预估项目存在较大风险的，估价机构应不承接该估价项目，并向委托方解释拒绝承接项目的原因。估价师也可以及时向估价机构上报可预见的风险，经公司领导研判后承接，并制定风险防控措施，对评估过程各阶段严格把关。由于项目的特殊性，估价项目委托方提供的权属资料可能不齐全，负责该项目的注册土地估价师应勤谨调查。对于估价委托方提供的权属资料不齐全，在短时间内又不能补齐的，估价机构不应承接该项业务;如果承接该项业务，在遵循合法原则前提下在估价报告中对估价对象科学、合理设定假设条件，进行评估。签订估计委托协议时应明确估价项目基本事项，包括估价对象、估价目的、估价时点;双方权利义务的内容;双方违约责任;协议争议解决方式。协议条款是估价机构与委托方签订委托协议时应在估价合同中明确的重要条款，通过设立合同将委托方提出的不合理要求排除是保证估价机构利益，规避执业风险的重要措施。

2.2对政策制度风险的防范分析

我国当前的土地中介还处于初步发展的阶段，针对土地中介的法律法规、规章制度、行业自律等等都相当缺乏，所以相关部门会根据市场的变化来对现有的法律法规以及政策制度作出相应的调整，不断有新的制度出台。而因为相关政策制度的调整和变革，给整个行业带来整体的行业风险，这种风险在一定程度上是全面性的，但是针对这种风险，不同的行业机构会采取不同的有效措施来应对，对这种政策的调整和变革的接受度和敏感度也是大不相同，这也间接的导致机构之间对风险的抵御能力的差别。所以针对这种不确定因素，土地估价机构要提前做好准备，能够对各种政策的不确定性提前作出准备，并且要根据行业的情况及时对自身的应对措施作出调整，将整个行业的发展规律以及发展阶段所存在的优势、特点等都进行有效的预测，以方便在国家出台新的政策的时候能够从容应对，将政策制度风险的防范工作做好，从而有效的减少因为政策制度而带来的风险，减少土地估价机构的效益损失。

2.3宗地价格测算风险控制

该阶段主要执业风险包括法规政策、技术标准运用错误;权属权利判断错误;利用状况描述错误，估价师没有勘查现场，没有权属证书、规划条件、宗地图、位置图、照片等;地价定义错误;估价技术路线、估价方法选用错误;重要估价参数确定错误;案例选择错误;估价结果确定错误等。宗地地价评估中的重要参数主要有区域因素和个别因素修正系数、收益还原率、期日修正系数、容积率修正系数、开发程度修正幅度、房价房租比、土地平均取得成本、平均开发成本、土地增值收益率、地价楼层分配率、税率、利息率、利润率。测算过程通常对各种各样的参数进行选取，如收益率参数选取不当，估价结果会严重偏离。防控措施主要有：1）向行业评估专家咨询，由专家提供宝贵经验，准确确定估价参数;2）收集相近案例，采用内插法进行测算来确定估价参数;3）采用行业协会及时公布评估参数通过修正来确定。

2.4对市场风险的防范分析

对土地估价机构风险的管理上，因为市场情况变化而导致的风险是具有严重性的，因为土地市场本身的情况、状态都是会随时变化而且具有不确定性，而且市场风险所给土地估价机构带来的影响不单单只是高风险，而且对社会经济、土地估价机构自身的经济效益都会带来一定的影响。针对这一现象，面对市场风险的时候，要通过有效的估价报告来进行特殊的防范说明，在报告中要对防范风险的一系列措施进行详細、有针对性的描述，任何质量问题都可能造成不可挽回的风险，所以土地估价机构要制定出一套比较完整严密的评估质量保证体系，相关估价人员要严格遵守这个体系来执行，对估价、评价、控制风险都要放在工作的首位，只有合理的降低风险，才能保证土地估价机构的长期发展。对市场风险的防范还要重视委托人的利益，委托人的利益能够直接影响土地估价机构的经营效益，而且在一定程度上也能够体现估价机构的信誉度，帮助化解土地估价机构所存在的风险，促使土地估价机构的长期有效发展。

结语

经济的发展和科学技术水平的提高促进了土地估价制度的建设和完善，在具体的土地估价过程中，应该重视对估价技术人员的素质培训和技能提升，加强和院校研究结合的合作与交流，建立现代化和规范化的企业管理制度，认真对待委托项目，为提高估价业务的发展贡献力量。

参考文献

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[2]王曙光，刘红瑛，吴淑莲.把土地估价的执业风险降到最低[J].中国土地，2020（11）：30-31.

[3]陈士贤.浅谈土地估价行业的发展和作用[J].浙江国土资源，2021（12）：37-38.

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