民法典中居住权价格评估一些需要注意的事项

林兵 林保

摘要：《民法典》中居住权的设立，其旨在为保障公民基本生活居住需要，但统一住宅同时设立居住权并进行房屋价格评估时，常会出现一些冲突矛盾之处，对价格评估产生一些影响，为保证房屋持有人利益和确保居住权法律效力，在进行房屋价格评估时，就必须要进行个别注意要点的分析，如此才能夠各方合法权益，对房屋做出准确估价。本篇文章主要针对《民法典》中居住权价格评估注意事项做出简要的讨论，旨在能够为评估机构进行房地产估价提供一些参考。

关键词：民法典;居住权;价格评估;注意事项

自2020年1月1日开始施行的《民法典》当中，新设立了居住权制度，事实上，居住权起源于罗马律法，最初设立的目的在于帮助一些特定家庭成员或被解放的奴隶解决生活保障问题，后法国德国瑞士等大陆法系国家继承了这一居住权制度，同时又结合各自不同国情以及时代发展所产生的多方面因素，对居住权制度进行了变革。

我国之前的民法并没有设置居住权制度，虽然2007年在进行《物权法》修订时曾引起争议，但最终也并没有将居住权纳入到《物权》草案当中，但《民法典》当中设置了居住权，并对居住权做出了解释，从房屋估价角度来说，《民法典》的实施和居住权的推行，在进行房屋估价时，需要关注哪些要点，应是当前房地产估价咨询行业所必须要重点研究的课题

1.居住权对住宅房屋估价的影响分析

从房屋估价机构角度来说，《民法典》对房屋评估带来的影响在于制度创设，但实际上影响最大的是居住权的创设，《民法典》主要是占用益物权编当中增设的一章篇幅进行居住权规范的设立，凸显了制度的重要性。目前对于房屋估价的影响是属于隐性。

居住权主要是指自然人按照合同内容约定或遗嘱中设定内容对他人所有的住宅享有或占有使用的益物权。

从居住权与租赁权对比来讲。依据《民法典》366条规定，居住人对他人之物享有占有使用的权利，需要通过租赁合同的签订来予以获取，并且赋予较高的保护效力，而《合同法》当中，对于租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内所发生的所有权变动，不影响租赁合同的效力。《民法典》725条仍然继承了这一规定，但租赁权是属于一种债权，随意进行合同的解除或无合同情况下，居住人权益无法得到保证，其保护效能也无法与。物权相比。而居住权是属于物权的一种，需要通过房管局登记正式设立方可有效，居住权设立的时间是自登记时起，部分地区要求租赁合同也要进行登记，但登记并非物权效力，仅仅作为行政管理模式当中的一个环节。

而从评估价格角度来说，居住权的获取可以有偿，也可以无偿，居住权对所有权人的房屋价格会带来很大的影响，大部分是减损价值，减损需要通过专业评估获取，居住权可以有偿取得。而居住权金额对价是可以通过评估来实现，《民法典》当中规定居住权不得转让，由于可以通过设立居住权形式约定房屋出租，以此来实现价值。所以，居住权本身也带有一定价值，同时价值可以评估。所以，房地产价格评估当中可能涉及居住权估价，这就需要居住权房屋评估价注意对房屋内容进行明确。

2.居住权住宅房屋估价的注意事项

2.1有偿与无偿获取居住权

根据民法典相关规定，居住权可以有偿获取，也可以无偿获取。如果居住权价格评估对象确立的居住权是属于无偿情况，居住权并没有明确消灭时限或约定，居住权丧失期限如果进行价格评估时，此类房屋估价必须要注意对设立居住权约定的仔细判明。例如房屋居住权直至居住权人死亡或约定条件是有或然性影响而导致无法准确确定居住权终止时间，则这一类房屋会由于所有权人丧失占有使用房屋获取经济利益的能力，但如果居住权价格评估旨在为抵押担保提供价值参考，则根据价格评估谨慎性原则，其价格评价为零。

如果居住权确立合同内容当中，包含费用支付，则其价格需要依据市场租金设定。从这一点来讲，虽进行了居住权的设立，但对房屋价值并没有产生影响。对于房屋住宅所有权进行了有偿居住权的设立，且并非一次性支付市场公平使用对价。而选择年支付或周期支付，则价格评估时需要参照房地产评估规范当中关于租赁权相关的内容，对价格评估影响来予以执行，所以，在进行居住权价格评估时需要根据居住权有偿或无偿获取以及实际期限设定进行最高值与最低值的准确判定这也是最重要的注意事项。

2.2居住权给付对价评估

居住权是可以有偿获取，则有偿的价格金额的确定需要通过专业机构来进行价格评估，如果双方共同意愿是以市场价格方式来获取居住权，则可以通过市场对价比较这一方法来予以有偿金额的确定。出于居住权人获取居住权保障相比租赁权保障效力更高考虑，会出现一定几率同意未设立居住权而进行支付相比一般租赁更高的对价。也就是说，同一房屋住宅进行居住权的设立，其对价会高于租赁合同签订对价，一旦出现此种情况。在进行居住权价格评估时，就必须要注意，参照市场租金来作为居住权估价案例予以权益性调整。

2.3居住权价值评估

从居住权可以通过约定设立居住权后对住宅房屋出租相关权利的实现角度分析，居住权是带有价值实现途径，也就是说是属于变相处置权，居住权的价值评估需要建立在居住权剩余年限内市场租金收入与居住权支付成本之间所存在的差额进行的折现价值。所以，居住权有可能是具备对价，但也存在一定可能是不具备对价，还有一种可能是进行一次性支付或进行逐年支付，这都属于评估测算当中所必须需要注意的事项。

3.结束语

所谓居住权是属于物权，其原则上无偿设立，居住权人有权依据合同内容的相关约定或遗嘱内容，经登记后占有和使用他人住宅居住权作为物权的一种，主要是在房管局进行登记，一旦登记，则居住权人可以无视房屋的转让、抵押、拍卖、交易而使用房屋，且根据民法典规定，居住权无偿设立，自登记时设立，不得继承、转让且设立居住权住宅不可出租，居住权期满或居住权人死亡则居住权消失。由此可见，民法典居住权的实施将会对房产业和价格评估带来不小的影响。

参考文献：

[1]吴小燕.物权编中居住权的现实困境与消解路径[J].上海房地，2020，405（11）：45-51.

[2]陈燕玲.论《民法典·物权编（草案）》中居住权设立方式之完善[J].江苏科技大学学报（社会科学版），2019，000（4）：26.