农村进城买房家庭户口和土地退出问题研究

摘要：农村进城买房家庭是农民中比较有条件脱离农村的群体，依据政策规定他们在退出农业户口和农村土地时可以选择全部退出、部分退出、全部不退出三种，因此有多种退出组合可以选择。理论分析认为非农业户口在就业、子女教育、生活环境方面有優势而农业户口在增收方面有优势，因此选择退出部分户口和部分土地等六种情况是较好的决策，而实际调查结果显示农村进城买房家庭选择退出农业户口或退出农村土地的比例只有近30%。建议政府优先引导在城镇有住房和稳定工作的群体退出农业户口和农村土地。

关键词：农村进城买房家庭;户口退出;土地退出

文章编号：2095-5960（2021）02-0090-10;中图分类号：F301.1;文献标识码：A

一、问题的提出与文献综述

农村进城买房家庭是农民中比较有条件脱离农村的群体，他们在城镇有家，有更多的就业机会，子女有条件接受优质的教育，从家庭世代发展的趋势看，这类家庭会逐渐离开农村彻底市民化。如果这些最有条件脱离农村的群体都不愿意退出户口和土地，那些条件不足的农民群体可能更不愿意退出户口和土地，因此对进城买房家庭群体的户口和土地退出问题进行研究很有现实意义。近年来学界对于农业户口和农村土地的退出都进行了探索性的研究，主要集中在农民工进城落户和农村土地退出两个方面，综述如下。

关于农民工进城落户的主要研究结论是进城落户意愿较低，原因是农业户口已经升值。在落户意愿研究方面，张翼通过研究认为农业转移人口在城镇落户的总体意愿较低。[1]唐宗力通过研究认为农民工进城落户的意愿不但低，而且有下降趋势。[2]邱红、周文剑利用2016年我国流动人口检测数据进行研究，结果表明农业户口的流动人口在流入地落户的意愿比非农业户口要低很多;[3]在落户意愿低的原因解释方面，田明、李辰等认为城乡户籍边界的变化主要取决于户籍捆绑的社会福利的变化，非农业户口吸引力降低是因为就业、养老、医疗、住房等福利逐渐从非农业户口剥离的结果。[4]李飞认为在农业户口只能退不能进、农村生活方式城市化、乡城流动合法化的社会体验下，农民主观上构建了农业户口更值钱的认知。[5]

关于农村土地退出的主要研究结论认为农村土地退出比较复杂，因为土地承担着养老、医疗、就业、教育等多种社会功能，不同地方的情况不同，不同群体的认知不同，导致利益诉求多元化。如高强、宋洪远认为承包地退出有多种形式和多个层次，事关国家、集体和个人利益，会影响集体和农户产权边界，重点应放在探索机制，遵循渐进路径。[6]韩立达、韩冬认为土地承包经营权退出应从界定集体成员身份、完善用益物权及渐进式改革入手;[7]不同地方农民土地承包经营权退出方面，丁延武、郭晓鸣等分析了四川省内江市市中区的经验，认为其探索出“退地换现金”“退地换股份”“退地换保障”三种形式。[8]刘同山、赵海等通过对宁夏平罗试验区研究，认为该实验区创造出政府收储、以房养老、集体成员内部交易等多种土地退出制度安排。[9]刘同山、孔祥智基于冀、鲁、豫三省农户问卷调查发现如果条件合适愿意直接出售承包地和宅基地的比例分别为 21.69%和 45.92%。[10]邓苏玲研究了民族地区巴东县的宅基地退出问题，认为经济补偿和退出宅基地不是一种替代关系。[11]吕军书、张硕的“百村调查”样本分析显示，城乡“两栖占地”者多为经济实力较强的能人。[12]不同群体农村土地承包经营权退出方面，刘灵辉、王科宇通过对农村生源大学生群体研究认为，农村男大学生上大学后土地权益受侵害与户口迁移正相关。[13]韩占兵对高龄农民退出土地承包权与经营权进行了研究，认为高龄农民退出土地承包权意愿水平较低，但退出土地经营权意愿水平较高。[14]

已有研究表明我国农业户口与农村土地退出问题比较复杂，各地情况不同，各群体诉求不同，因此分地域和分群体研究是一种趋势。农村进城买房家庭群体也是一个特殊群体，这个群体的城乡利益交织，主要表现为他们可以在农业户口和农村土地（宅基地、承包地、集体建设用地）退出方面做出多种选择。农业户口和农村土地关系紧密，正如刘小红认为户籍是大部分集体判断成员权的习惯性依据[15]和李可认为户口一直是界定是否拥有成员权的中心原则。[16]进城买房家庭如果不在城镇落户可能会遇到就业、社保、子女教育方面的障碍，如果在城镇落户又存在失去农村集体成员权的风险，进而会影响其土地权益。到底农业户口和非农业户口价值有何不同，农村进城买房家庭退出农业户口和农村土地有哪些选择，每种选择的利弊是什么，现实中他们会如何选择，这些都有待研究。基于此，下面先对农业户口和非农业户口价值进行比较，然后从理论上分析农村进城买房家庭在退出农业户口和农村土地上的多种选择及其利弊，最后利用调查数据进行验证。

二、农业户口与非农业户口的价值比较

2014年我国开始取消农业和非农业户口区别并统称为居民户口，这表明现阶段农村进城买房家庭进城落户不存在法规方面的障碍，关键取决于这些家庭的意愿，而决定意愿的是户口背后的各种福利。下面从就业、购房、社会保障（主要是养老、医疗、低保）、教育、增收、生活环境等六个方面进行比较。之所以选这六个指标是因为这些指标几乎和每一个家庭都有关系，具有普适性和可比性。除此之外，附着在农业和非农业户口上的项目还有升学加分、参军待遇、独生子女优待、司法赔偿等多种区别，但这只与一少部分群体有关，不作为比较指标。

（一）农业与非农业户口在就业方面的价值比较

从1994年开始，我国高等学校招生的学生不再包分配，就业主要通过人才市场解决，实现了户口与就业脱钩。在现阶段，非农业户口劳动力在就业方面同等条件下依然比农业户口具有优势，这些优势表现在：一是就业机会多。城市劳动力市场就业机会多且一些公益性岗位只对当地非农业户口劳动力开放。[17]二是收入水平高。农业户口劳动力就业多选择务农或打工，平均收入水平较低，非农业户口劳动力在经商和进厂就业更具有优势，平均收入较高。三是农业户口劳动力在就业时可能会受到户籍歧视。如曾永明、张利国等利用2015年全国流动人口动态监测调查数据估计出因农业户籍歧视造成农民工工资损失6.4%。[18]四是同等条件下农业户口劳动力失业率要高于非农业户口劳动力。如吴贾、姚先国等利用1989～2011年数据进行研究表明农业户籍给劳动者带来更高的失业率。[19]五是失业保险方面，农业户口劳动力缴纳和使用失业保险的比例低。因为农业户口劳动力多从事非正规单位工作，失业保险参加率低。通过以上五个方面的对比，不难看出非农业户口带来的就业方面的价值还是有优势的，不过这种优势与以前相比小了很多（见表1）。

（二）农业与非农业户口在购房方面的价值比较

1998年房改之前，我国城镇居民解决住房主要靠福利分房，1998年之后主要通过房地产市场解决城镇住房。我国房地产市场从1998年以来基本处于供不应求的状态，为了解决城镇低收入居民的住房问题，政府一直通过保障房政策弥补房地产市场化存在的不足。保障房的发展首先推出的是经济适用房，后来又推出了限价房和共有产权房等，最后推出了公租房和廉租房。同时为了缓解城镇居民购房压力问题，从1998年开始建立了住房公积金制度，但这基本与农业户口劳动力无关。由于保障房具有价格低廉的特点，自推出以来就长期处于供不应求的状态，各地普遍通过摇号购买，从全国各地经济适用房、公租房、廉租房申请条件看，参加摇号的资格规定中几乎都附加了本地非农业户口这一条件。现实中农业与非农业户口在解决住房问题方面主要存在三个不同：一是从购买城镇住房看，农业户口无资格购买经济适用房;二是从租赁保障房看，农业户口不能申请公租房、廉租房;三是从住房公积金的缴存和使用看，农业户口一般不能够缴存和使用住房公积金。综合在城镇申请购买或者租赁保障房的情况看，城镇户口具有明显优势（见表2）。

（三）农业与非农业户口在社会保障方面的价值比较

这里所说的社会保障主要指医疗保险、养老保险、最低生活保障三个方面。医疗保险方面，我国2002年出台政策在农村进行新型农村合作医疗试点，2007年开展城镇居民基本医疗保险试点，随后城乡居民医疗保险基本做到了全覆盖。在后来的几年中，城镇居民医疗保险水平要高于农村居民。从2017年开始全国各地的新型农村合作医疗和城镇居民医疗保险合并，农业和非农业户口在医疗保险方面已经没有任何差异。养老保险方面，我国从2009年开始实施农村养老保险，2011年开展城镇居民养老保险试点，2014年开始逐步实行城乡养老保险合并，农业与非农业户口在养老保险方面也没有任何差异;最低生活保障方面，我国1996年开始在全国推行城镇居民最低生活保障制度，1999年覆盖全国城镇。2002年党的十六大提出有条件的地区探索建立农村最低生活保障制度，2007年底覆盖全国农村。由于城乡生活成本不同，各个省份的情况不同，总的来说城镇居民最低生活保障标准要高于农村居民最低生活保障标准。如2019年河南省的城镇居民最低生活保障标准为每月520元（年6240元），农村居民最低生活保障標准为每年3860元。考虑到城乡生活成本差异，城乡最低生活保障标准并没有太大差异。可见在养老保险、医疗保险、最低生活保障方面农业与非农业户口没有差异（见表3）。

（四）农业与非农业户口在子女教育方面的价值比较

农业与非农业户口在子女教育方面的差异主要在于教育质量，体现为三个方面：一是就读好学校的机会。如果农村进城买房家庭子女进城读书而户口没有迁移至当地，就会面临报名批次的问题。义务教育实施划片招生，各地公办中小学接收学生的优先顺序首先是片区内住房和户口一致者，有房无户或有户无房者都排在后面，农业户口在子女就学时因户口不在当地导致报名批次靠后，而好学校的入学名额总是供不应求，这样可能影响农村进城买房家庭子女选择好学校的机会;二是义务教育质量。如果农业户口子女在农村就读，虽然硬件设施与城镇差距明显缩小，但教学质量和办学水平与城镇还有差距。三是农业户口学生接受高等教育的比例明显低于非农业户口学生，这也佐证了农村教育质量低于城镇。如吴秋翔、崔盛通过对首都15所大学的长期跟踪调查发现，农村生源的学生在观察期中平均比例仅占26.77%，其中北大、清华、人大三所大学中农业户口学生的平均比例仅为16.39%。[20]另外我国高校面向农村推出的专项招生计划也说明农业户口学生在接受高等教育的城乡竞争中弱势明显。总的来说城乡教育的质量存在较大差异，虽然教育的结果受多种因素影响，但事实表明农业户口学生接受教育的质量不如非农业户口学生（见表4）。

（五）农业与非农业户口在增收方面的价值比较

我国户口性质和土地权益紧密联系，表现在以下三个方面：一是农业户口有土地而城镇户口没有土地，农业户口集体组织内部成员之间可以相互转让承包地或宅基地;二是非农业户口没有土地承包权和宅基地使用权也不能够到农村购买承包地和宅基地;三是在相当长一段时间内我国的农业户口在一定条件下可以转为非农业户口，近年来可以无条件转为非农业户口，但是一直不明确允许非农业户口转为农业户口，这表明户口只能够农转非，不能非转农。农业户口与农村土地权益相关，农业户口增收价值来源于承包地、宅基地和经营性集体建设用地权益。其具体包括：承包地可以带来种地补贴、农产品的自给自足、剩余农产品产生的收入、承包地流转的预期收入等、承包地因可继承产生的长期收入等;宅基地（连同房屋）带来的财产价值;集体建设用地带来的收益分红等。承包地、宅基地和经营性集体建设用地给土地权益人带来的价值在不同的地方、不同的区位可能差异巨大。尤其是在东南沿海和城市周边地区，宅基地和经营性集体建设用地给土地权益人带来的财产价值巨大，土地财产价值凸显。从农业与非农业户口增收的角度看，非农业户口与土地无关所以没有增收价值，因此农业户口的价值明显大于非农业户口（见表5）。

（六）农业与非农业户口在生活环境方面的价值比较

生活环境是生活质量的重要组成部分，城乡生活环境有较大差异，主要体现在四个方面：一是生活环境丰富程度方面，城镇有各种公园、广场、图书馆、体育馆、影院等文化娱乐场所，生活环境要比农村丰富得多;二是生活环境便利程度方面，城镇有各种购物中心、医院、学校、饭店、酒店、良好的市内交通、各种教育培训、四通八达的外出交通、便利的物流和高速的网络，生活环境要比农村方便得多;生活环境卫生程度方面，城镇有专门的绿化、环卫工人进行维护，卫生程度方面比农村好很多。但是城镇在生态环境质量方面不如农村，农村有美丽的田园风光、安静的环境和新鲜的空气。综合比较起来，非农业户口的生活环境价值要高于农业户口（见表6）。

从就业、购房、社会保障、子女教育、增收、生活环境等六个方面进行比较显示：非农业户口在就业、购房、子女教育、生活环境四个方面价值要高于农业户口，在社会保障方面价值相当，在增收方面价值要低于农业户口。

三、农村进城买房家庭户口和土地退出的几种理论选择及利弊

2014年《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》中明确提出不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。这表明农业户口退出和农村土地退出可以同时进行也可以完全脱钩。农村进城买房家庭的户口退出可以选择全部退出、部分退出、全部不退出，土地也可以选择全部退出、部分退出、全部不退出，这样户口和土地退出可以形成多种组合。下面先根据户口全部退出、部分退出、全部不退出三种情形进行分类，然后结合土地退出的不同情形详细分析每种情形下的利弊。

（一）户口全退出情形下农村进城买房家庭土地退出理论选择及利弊

户口全退出是指家庭成员所有的户口都迁移到城镇，农村老家不再保留户口，全部家庭成员可以根据需要享受城镇户口的各种福利，比如就业、住房、子女教育、生活环境等。在这种情况下，根据我国政策规定，农村进城买房家庭土地退出有三种选择：一是可以选择土地权益全部退出，包括退出承包地、宅基地和经营性集体建设用地权益。这种选择的受益是可以将农村土地权益一次性变现，有利于进城买房家庭专注在城镇发展，问题是土地退出渠道可能不畅，风险是在农村没留退路。二是可以选择土地权益全部不退出。这种选择好处是在农村有退路，一旦在城镇发展不顺利，可以返乡。存在的风险是户口全部迁移到城镇后，农村各种土地权益存在被损害的风险，因为户口是认定农村成员权的重要依据。虽然中央明确提出了进城落户不能以退出农村土地为前提，但是农村非正式制度往往发挥着较大作用，难保土地权益和户口不挂钩;三是可以选择土地部分退出。可以退出宅基地、承包地、经营性集体建设用地三种权益中任何一项或者两项，这种退出方式比较灵活，既可以实现部分土地权益变现，又可以在农村留退路。由于退出方式灵活，几乎没有风险，唯一存在的问题是对土地退出机会的搜寻和等待。对比以上三种选择的利弊可以看出，在户口全退出的情况下，适时选择农村土地的部分退出或全部不退出是不错的选择（见表7）。

（二）户口部分退出情形下农村进城买房家庭土地退出理论选择及利弊

户口部分退出是指家庭成员中有的户口已经迁至城镇，但至少有一个家庭成员的户口仍然留在农村老家，迁移户口的部分成員可以根据需要享受城镇户口的各种福利。在户口部分退出的情况下，农村进城买房家庭土地退出有三种选择：一是可以选择土地全部退出，即承包地、宅基地和经营性集体建设用地权益全部退出。这种选择的有利之处是土地权益全部变现，能够为进城提供资金支持，问题是对合意退出渠道和时机的搜寻，风险是在农村没有退路;二是选择土地不退出，即农村的承包地、宅基地和经营性集体建设用地权益全部保留。在这种情况下，农村进城家庭没有得到资金支持，但可以为返乡留后路。因为有部分成员户口仍然在农村老家，因此土地权益能够得到保障，这种选择没有问题也没有风险;三是选择土地部分退出，即承包地、宅基地和经营性集体建设用地至少有一种得到保留（承包地有多个地块可以分成不同部分，但宅地基或经营性建设用地通常作为一个整体）。这种选择是最灵活的，退出部分农村土地权益可以为进城提供资金支持，同时保留了返乡的可能。由于退出方式灵活，没有退出风险，主要问题是寻找合适的退出渠道与机会。这表明在户口部分退出的情况下，选择土地部分退出或全部不退出为较好选择（见表8）。

（三）户口不退出情形下农村进城买房家庭土地退出理论选择及利弊

户口不退出是指农村进城买房家庭中所有成员的户口都留在农村老家，不能享受非农业户口的各种福利。在户口不退出的情况下，农村进城买房家庭土地退出有三种选择：一是可以选择土地全部退出。这情况下将导致有户无地，失去了返乡的退路，不能享受非农户口的福利，但农村土地权益全部退出可以获得现金收入，能够为进城提供资金支持。二是土地不退出。这种情况下土地不退出可以保留返乡的退路，一旦返乡还能够维持其进城前的状态即户口和土地均在农村老家，不存在风险。但由于户口不退出，因此不能够享受非农业户口带来的福利。这表明在户口不退出的情况下，选择土地部分退出或者不退出都可以。三是可以选择土地部分退出。这种情况下农户可以根据自己实际情况决定退出承包地、宅基地和经营性集体建设用地中的一种或两种，其中承包地可以退出一部分地块。这种选择可以获得一定资金对进城进行支持，同时也保留了返乡的退路。由于户口不退出，因此不能够享受任何非农业户口带来的各种福利（见表9）。

通过以上分析可以看出农村进城买房家庭在户口和土地退出的选择中，收益较好的决策选项是：户口部分退出和土地部分退出、户口部分退出和土地不退出、户口不退出和土地不退出、户口不退出和土地部分退出、户口退出和土地不退出、户口退出和土地部分退出。这些决策可以保留其返乡退路，同时获得现金或非农业户口福利;收益一般的决策选项是：户口全退出和土地全退出。这种决策可以获得非农业户口福利，也可以获得土地权益换取的资金，但未留返乡退路，风险比较大，适合专注在城镇发展的家庭;收益较差的决策选项是：户口不退出和土地全退出、户口部分退出和土地全退出。这两种情形都是在农村已经没有土地权益却保留了户口，既不能享受非农业户口福利又不能获得农业户口增收价值，没有意义。

四、农村进城买房家庭户口和土地退出调查结果分析

农村进城买房家庭在户口和土地退出问题上有多种理论选择，那么这些理论选择在现实中会被选中吗，各种选择的比例有多少？为了对理论进行验证，2020年3月对河南省某高校部分农村生源学生家庭进行了问卷调查，被调查的家庭来自河南、广西、江苏、浙江、宁夏、甘肃等六省。调查分为两个阶段，第一个阶段对要调查的所有农村生源的学生发放问卷，共发放问卷366份，剔除因为征地等原因无地或者有少量土地的71户家庭，剩余295户农村生源的家庭中有161户在城镇已经买房，占比54.58%;第二个阶段对进城买房的家庭进行二次问卷调查，调查的内容包括进城买房的时间地点、家庭结构、对农业和非农业户口的认知、家庭成员户口和土地退出情况、土地退出的具体渠道和原因等，并对其中部分家庭进行了电话访谈。

（一）被调查农村进城买房家庭基本情况

被调查的161户农村进城买房家庭中，从买房时间看，有68户是2015年及之前在城镇买房，占比42.24%，2016年至今有93户在城镇买房，占比57.76%，表明农村家庭进城买房越来越普遍;从买房地点看，在乡镇中心买房的有34户，占比21.12%，在县城买房的有82户，占比50.93%，在地级市及以上买房有45户，占比27.95%，可见在县城买房比例最大;从家庭结构看，父母-子女二代家庭有70户，爷奶-父母-子女三代家庭有74户，两者占比分别为43.48%和45.96%，三代以上家庭仅有17户，占比10.56%，这表明调查的农村进城买房家庭中两代和三代人组成的家庭占比接近90.00%，且两种类型家庭数量相近。同时三代及三代以上家庭合计为56.52%，这表明家里有老人的家庭类型占比较高（见表10）。

（二）被调查农村进城买房家庭对户口的认知

被调查的161户家庭中，认为农业户口好的有78户，占比48.45%。原因包括：农村老家是根源、留着农村的家业能带来安全感、国家惠农政策多、不投入可获得各种农业补贴、有土地收入、土地权益可继承、子女升学可加分（升高中时独生子女户和双女户可以加分，升大学时有专项招生机会）等。认为非农业户口好的有34户，占比21.12%。原因比较一致，主要是发展机会多，生活比较便利，辦理申请住房、子女就学等各种手续方便。认为农业户口和非农业户口一样好的有29户，占比18.01%。原因是没有遇到过因户口误事的经历，没有发现农业户口不方便。认为农业户口和非农业户口各有好处的有20户，占比12.42%。原因是非农业户口的优势是发展机会多而农业户口的优势就是有土地相关收益且生活成本低。从农村进城买房家庭对户口的认知看，明确认为非农业户口好于农业户口的只有21.12%，可见进城落户的动力存在严重不足（见表11）。

（三）农村进城买房家庭户口和土地退出情况调查结果

被调查的161户农村进城买房家庭中，户口全退出的有6户，占比3.72%，户口退出的原因是因为非农业户口在城镇办理各种手续方便。户口和土地都全部退出的家庭有0户。户口全部退出和土地部分退出的有3户，占整体的1.86%。这3户都是退出了承包地但未退出宅基地，原因是这些家庭认为宅基地是农村老家的象征，不能退掉。户口全部退出和土地全部未退出的有3户，占整体的1.86%。户口退出的原因是在城市比较方便，土地未退的原因是宅基地偶尔还要使用，承包地已经全部流转出去，没有税收且可以增加一些收入。

被调查的161户农村进城买房家庭中，户口部分退出的有42户，占比26.09%，迁移户口是因为子女就学、事业发展方便。户口部分退出和土地全部退出的有3户，占整体的1.86%。这部分家庭宅基地、承包地退出的渠道是转让给其他家庭换现金，只有老人的户口还留在农村。户口部分退出和土地部分退出的共有12户，占整体的7.45%。其中宅基地退出，承包地未退出的3户，占整体的1.86%。这部分家庭宅基地退出的渠道是无偿退给集体，因位置原因没有交易价值，承包地未退出的原因是已经流转出去。宅基地未退出，承包地退出的9户，占整体的5.59%。这部分家庭承包地退出的渠道是转让给其他家庭或退回集体换现金，宅基地未退出的原因是有老人在老家居住。户口部分退出和土地全部未退出的有27户，占整体的16.77%，未退出的原因是有老人留守，土地可以自营或流转（见表12）。

被调查的161户农村进城买房家庭中，户口全部未退出的有113户，占比70.19%。户口全部未退出和土地全部退出的有6户，占整体的3.73%，这部分家庭宅基地和承包地退出的渠道是转让或退回集体换现金，专注在城镇发展，如果需要落户就会转户口。户口全部未退出和土地部分退出的共有18户，占比11.18%。其中宅基地退出，承包地未退出的6户，占整体的3.73%。这部分家庭宅基地退出的渠道是转让给其他家庭换现金，承包地未退出的原因是已经流转，这样可获得各种补贴。宅基地未退出，承包地退出的12户，占整体的7.45%，这部分家庭承包地退出的渠道是转让或退回集体可以换现金，宅基地未退出的原因是有老人居住或者留着宅基地在农村有退路。户口和土地都未退出的89户，占整体的55.28%。未退出的原因有农村是根源、退出获得现金少且为一次性、退出就不能再申请等，不退出有安全感且承包地可以自营也可以流转获补贴。

从被调查的161户农村进城买房家庭中对户口和土地退出的实际选择看，有152户做出了比较好的选择，占比94.41%，这些选择无风险且能够获得各种受益，说明多数家庭决策比较理性;有9户做出了较差选择，即退出所有土地却保留有农业户口，在全部退出土地的情况下保留户口没有意义;没有家庭做出风险比较高的户口和土地双退出选择。

五、结论与政策建议

通过以上研究可以看出。农村进城买房家庭农业户口全部未退出的占70.19%。土地全部未退出的合计为73.91%，可见户口和土地退出的家庭占比不足30%且以部分退出为主，而认为非农业户口好的仅有21.12%。这表明农村进城买房家庭进城落户的愿望并不强烈，仅仅依靠自愿退出实现缩小人口城镇化率和户籍城镇化率之间的差距难度很大。正如陈锡文曾指出我国城镇化人口净增加主要靠行政区划变动。[21]非农业户口的价值随着将就业、住房、社会保障的福利剥离而降低，优势已经不明显了。相比之下农业户口可获得各种农业补贴，农业户口价值提升和只出不进的机制使得农村进城买房家庭户口和土地退出更加谨慎。在户口和土地退出的各种选项组合中，理论分析认为选择部分户口退出是比较理性的选择，事实证明也是如此，调查的数据显示选择户口部分退出的家庭有42户，户口全部退出的家庭只有6户，前者是后者的7倍。另外从农村进城买房家庭户口与土地退出的组合中理论上有9种情形，现实中有8种情况发生，这说明了农村进城买房家庭户口和土地退出选择的多样性和复杂性，这也佐证了中央提出的自愿有偿的原则是非常符合实际的。

农村进城买房家庭是农村比较有条件进城落户的群体，但是事实上这个群体进城落户的意愿也不高，由此可以推测其他群体进城落户的意愿不会太高。从农村发展看，有条件的农户不退出将导致人口和土地匹配失调，结果将对农业的规模化和现代化产生不利影响。同时农村进城买房家庭的承包地有粗放经营的现象，宅基地的利用率也在下降，这不利于国家粮食安全和提高土地利用效率。农村进城买房家庭在农村多是中上阶层，他们的城乡利益复杂，这将增加农村集体经济组织的管理成本。所以从长期看，有条件进城落户的农民还是要鼓励其进城。

鉴于农村家庭进城落户意愿不高和情况比较复杂的事实，建议采取如下措施促进有条件的家庭进城落户。一是从政策上明确鼓励在城镇既有住房又有稳定就业的家庭落户城镇，尤其是在城镇有住房又在机关、事业单位、国有企业工作的家庭自愿有偿退出农村的户口和土地。二是政府要为土地有偿退出提供畅通渠道和合理价格。采用市场与政府相结合的办法为土地有偿退出提供渠道，通过土地市场解决农户之间自发的宅地基和承包地交易，通过政府扶持村级集体经济组织并委托其收储通过市场无法解决的退出宅地基和承包地，具体价格可以在一定程度上参考当地征地补偿标准并进行调整。2020年7月中央农办、农业农村部将全国农村集体经济组织家底已基本摸清，有账面资产6.5万亿元，但分布很不平衡，东、中、西部资产分布比为4∶2∶2，有75%的资产集中在14%的村。这表明依靠村集体收储土地对绝大多数村来说都难以实现，需要政府资金支持。三是政府要委托集体经济组织管理好收储的宅基地和承包地。要加强对村级集体经济组织的指导和培训，对收储的土地进行有效运作，实现土地资源保值增值。

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Study on the Registered Residence and Land Quit of Rural Households

Buying House in the Cities

ZHANG Chengyu

（Luoyang Normal University，Luoyang，Henan 471934，China）

Abstract：The rural households buying house in the cities are the special peasant group who can quit their registered residence and land from countryside with low risk. According to the policy provisions， they have many choices to quit their registered residence and land from countryside. The theoretical analysis holds that there are six good choices like quit the part of household registered residence and part of land. The analysis shows that there is nearly 30% the rural households buying house in the cities have quit their registered residence and land partly. This low rate is not a good idea so that the government should take some measures to increase it.

Key words：rural households buying house in the cities;registered residence quit;land quit

责任编辑：吴锦丹 吴锦丹 萧敏娜 常明明 张士斌 张建伟 张领

收稿日期：2020-07-27

基金项目：国家社会科学基金项目“农民‘三栖与农村土地改革机制创新及配套政策研究（编号19BJY123）”的阶段性成果。

作者简介：张成玉（1979—），男，河南西峡人，洛阳师范学院商学院副教授，研究方向为土地制度改革研究。