房地产企业进行低成本开发方式的研究

作者简介：罗杰（1984— ），男，汉族，湖南耒阳人，本科。主要研究方向：房地产经营开发。

摘 要：随着我国经济的快速发展，社会人文也不断进步，房地产行业越来越大，房地产建设也越来越受到关注，而随着我国的建筑建设的快速发展，房地产企业规模扩大，这使得房产经济得到更好发展，房地产企业渐渐成为我国的经济建设发展的重要推力支柱，当中对于开发项目的管理、成本的控制以及项目建筑设施的高品质是房地产的重要发展方向。而对于房地产企业的竞争与开发来说，应该适应和满足更新的、更高的、更优质的建筑开发要求，因为房地产开发的建筑实施是一个复杂的建筑工程，需要有一个高效率高品质同时低成本的建筑工程实施以及更好的运营方式，从而来提高一个房地产企业的竞争能力以及更优质的开发质量。通过对开发成本的管理可以大大减少企业当中的资源浪费情况的发生，从而一定程度节约社会资源以及经济资源，并且在做到高效高质降低成本的同时，获得更高利润也增长了企业的整体竞争力。文章在研究总结的基础上，同时分析房地产企业开发成本管理的解决问题以及相关信息。

关键词：房地产;低成本;开发

在国家的经济快速发展下，经济增长的机制也在不断地完善，并且在国家出台的政策及社会市场上的不同因素的影响下，房地产企业也在不断地迈向创新的发展。房地产企业的开发，是为了实现城市规划和城市的建设，包括对于城市新区的开发以及旧区的建设。对于房地产的市场来说，是跟随着城市经济的发展而产生快速发展变化的，近年来中国的房地产开发的投资规模逐年地增长，成为了国家社会的经济增长的强力支柱，对于各个城市以及国家GDP的影响都占据了重要的角色。

与此同时，房地产业也属于高风险行业之一，导致很多有资金有条件的企业通过各种方式进入房地产及房地产开发领域。那么由于房地產的快速发展以及各地房价的不断增长，引起了广泛的关注，而近几年房地产的盈利呈现逐渐下降的趋势，主要就是由于在开发成本管理方面的控制不完善，而对于房地产建设国家也同时下达了调整措施，希望将房地产产业领向更合理健康的方向发展。房地产企业的开发成本管理需要企业充分认识到项目开发成本控制的重要性，实打实地落实项目全方面管理，使成本管理成为房地产企业的核心竞争力的重要组成部分。在房地产企业的管理竞争战略中，首要抓的就是对于成本的管控以及在成本管控下的高效率的过程和结果，在各个企业产品价格都相接近或相同的情况下，从中找到低于行业的平均成本水平也就一定程度上地获得更高的竞争能力以及盈利水平。房产企业的整体竞争性虽然激烈，但也同时在推动经济的大规模发展，并以这样的推动力加强成本管理在各类企业中的运行和发展。对于整个企业经济市场来说，企业的成本管控运营到企业竞争中需要降低对硬性条件的依赖，就需要探索创新采用更加科学的成本管理制度，以这样的方式去成为企业竞争中的主力军。

而本文针对房地产企业的开发，通过一定的房地产开发项目进行研究，整理建筑开发的关键点以及建筑项目的重点环节，建筑建设项目的成本开发分析研究，研讨房地产企业的高效高质低成本的开发方式。而成本管理是一项系统化的工作内容，一动牵百动的一个效果，要改善房地产开发成本的管理同时，需要在各方面做一定的调整，留意到在研讨成本管理的每一个流程，尽全力做到使自己的企业在市场上具有低成本的竞争力，从而取得更有优势的竞争能力。

最新数据12月15日上午，国家统计局公布了2020年1-11月国民经济运行情况以及房地产行业数据。总体来说，1-11月房地产行业韧性显现，开发投资额累计同比增长6.8%，商品房销售面积和销售金额分别累计增长1.3%和7.2%。与之相对的则是，土地购置与房屋新开工面积均显疲态。预计全年全国商品房销售面积和金额分别增长1.5%和7.7%，行业销售规模将再创新高。国家统计局数据显示：11月全国商品房销售面积、金额为17540万平方米和17304亿元，环比分别增长8.1%和8.0%。同比分别增长12%和18.6%，涨幅较10月进一步收窄。受此推动下，前11月商品房销售面积、金额达150834万平方米和148969亿元，累计同比涨幅扩大至1.3%和7.2%。

一、房地产企业开发成本现状

房地产开发成本是企业在为一定数量的建筑开发所需要支出的所有费用。

目前的房地产企业对于成本开发方面的管理以及制度是比较落后的，现在的房地产企业对于房地产开发成本并没有更多地与市场具体情况进行结合，很多房地产在建设时更多的只关注重视到了建筑产品本身的成本控制，而没有将市场对于产品的需求以及各类建筑产品的投入使用以及产出视为重点之一。

根据调查显示目前土地费在我国的商品房开发中是主要的开发成本之一，而对于土地费也是在以一个较快的速度逐年的在增长，而对于土地费的增长主要原因之一是由于土地的一个资源稀缺以及土地的再生性导致土地费的不断增长，从而导致房地产开发的成本管理方面需要更多的有效制度。所以，这项工作任务不是一蹴而就的，是需要长时间的创新与探索的实践过程，是将企业的整体能力提升至市场的竞争水平线之上的重要途径的方式。

二、房地产企业的开发成本问题

（一）发展制度不健全

首先，在房地产企业的开发运营中，制度的完善在整个企业项目中都起到引导指导的作用，由制度引出的整个管理模式也关系着房地产项目建设的效率、质量、成本等;其次，在房地产的项目建设过程当中，需要制度化的管理模式，加强项目建设过程中的进度，并且可以监督督促施工人员高效地完成施工内容并且规范工作态度，也可以通过制度化的项目管理，对项目成本资金的整体情况，可以更好程度上的控制成本的投入，整体提升企业的经济效益。房地产的发展制度也会直接关系着成本管理部门的工作人员整体能力水平，影响工作时的积极性，以及工作效率。制度的不健全会带来项目多但是质量不高的影响，以及制度的层次低、效率差等情况的发生，如果企业在房地产开发的过程中，只关注到更加容易操作的成本管理，会降低成本控制的效率。由于我国经济体制的逐步发展，企业之间的竞争不可避免，而对于房地产开发企业来说，制度的完善健全性也是最重要的根本基础存在。

（二）成本核算项目不完善

房地产的建设开发项目是多样复杂化的，不仅仅是房屋的建筑项目，其中还包括有在建筑设施过程当中的其他设施以及电、水、暖、气等一些基础，由于这些的建筑建设周期琐碎并且耗时较长，加上建筑建设的项目比较多，从而也可能导致核算成本的难度以及内容的不完善。

项目成本核算的周期。同样由于房地产的建设过程当中项目的复杂多样性，项目的支出资金也比较多，而同时也会影响成本的核算周期，对于较为大型的建筑来说也是相对的增大了施工的难度以及需要更多的时间，这也就在某种程度上给企业带来了成本核算周期的问题。

企业财务部门的问题。在整个的核算项目里紧抓财务部门的工作也是重中之重，需要制定合理的高效的财务部门的运行制度以及管理模式，从而去提高财务部门对于相关项目成本核算的工作效率。

（三）成本核算对象不明确

对于成本核算对象不明确，应该确定成本核算对象。一些企业对于成本核算对象的确定模式归于简单，导致人为地简化的成本核算对象的确定环节。所以应该要明确成本核算管理的对象，找到目标，并且实施有效的成本核算管理工作。

在房地产开发成本核算过程中，开发产品比较多样，核算对象也比较复杂，小区核算、工程发包标段、能否单独编制概算、分批开发项目和施工图预算等都是常见的核算对象，但无论是哪种核算，都可能造成房地产开发单位面积成本的不合理，无法保证成本和收入配比，并且存在人为调节利润现象，促使会计信息缺乏可靠性。

（四）成本意识淡薄

房地产企业建设生产的过程中，需要具有清晰明了的成本控制管理的观念，完善的成本管理制度，从而提升人员的成本管理意识。大多的房地产企业在建筑建设当中对于成本的核算意识比较淡薄，成本意识是一个企业的经营的重要战略，如果的成本意识淡薄，是无法为企业带来高利润高回报的企业盈利的。

以及制度化的观念也不强，对于一些存在于建设中影响建筑实施的工程项目成本因素，缺乏一定的认知跟处理手段，以及企业中领导的成本管理意识重视程度也不够，对于成本的决策较随意，也就会间接地导致员工在成本的责任方面工作不到位，而忽略掉应该注重精打细算的成本控制意识，导致在房产的开发项目中损失或浪费方面的情况比较严重。

以及被传统的成本管理模式影响，只注重了成本核算产品设施过程成本，从而忽略了同样重要的創新成本管理制度;只注重了产品投入使用后的成本管理，忽略了产品投入使用前的开发成本。然而随着社会经济的发展，随着各方面技术的进步，对于产品成本的市场竞争也在发生改变，所以仅管理部分的成本，就会一定程度上会使得建设成本的增加。

三、房地产企业低成本开发的措施

（一）加强系统制度建设

加强企业的系统制度管理建设是影响企业在成本管理运行机制的关键，是房地产企业对于成本开发的根本保障，强化企业财务管理制度的同时，也需要加强系统化的制度建设，通过加强系统制度，起到控制成本的作用。对于系统制度的建设包括了成本管理控制当中的管理标准以及管理程序，以及确保成本管理的相关部门有规则有制度的运行，增强调动成本管理的相关部门以及财务部门的良好运作以及对于工作的积极态度。加强企业对于项目建设各个阶段的成本管理，同时也要重视开发时的建设施工图的设计成本，其次就是在企业的招标与投标还有项目施工阶段的成本控制管理制度，以及对市场进行研究分析，更便于掌握市场的整体动向，在日常的成本管理中，一定程度上加大对制度的管理执行力，将成本管理与制度相结合促使各部门各个工作人员的自发调动性，也要让员工在日常的工作中对于成本管理同样负有重要责任，感受到自己是企业重要的一部分。

（二）建立有效的成本核算项目

在房地产开发过程中，需要正确划分成本核算项目，在开发前期的工程费、拆迁和土地征用费、公共基础设施安装非工程开发费等都需要核算，通过这种核算方式，客观分析材料使用情况，降低成本。通常情况下，需要按照房地产开发会计制度规定，在一级科目开发成本下，根据具体的项目需求，建立合理的成本项目，加强明细核算，对于发生较少的成本应该进行合并，而涉及金额较大，且伴随陆续发生的项目应该设立单独的科目核算。涉及到的土地费用，如果属于合同发包，应根据合同进行明细核算，这样做的目的是能够及时了解工作的进度以及付款情况，为后期工程竣工提供资料核算基础。

（三）强化会计核算的真实性

房地产企业的开发成本对于会计核算工作需要有一个完善的制度以及强化会计核算的真实性，规范好会计核算的工作流程。而会计核算是对企业的各个单位部门在进行或是已经完成的业务上进行准确的成本的经济核算和反映，而对于会计核算的真实性，也是代表了企业会计在核算时应该为具体关于经济业务上的数据提供准确的报表或是相关依据，数据中准确体现出企业在业务上的财务情况明细，以及在开展过程中的实际成本，需要做到数据内容的真实性、准确性。因为对于会计核算的真实性，反映了一个企业的经营状态以及经济效益，会计的核算真实性也更加便于投资者清晰明了的了解企业的基本经济收益情况，从而做出投资合作。

会计核算的真实性过程里，应该要做到有关于数据凭证，企业的账簿登记，数据报表的详细内容等，杜绝违反基本准则的不规范会计操作行为。并且从根本完善企业上层管理人员以及企业工作人员的素质考核，提高企业中会计工作人员的综合素质，加强会计人员的职业道德素养，将诚实守信的精神带到工作中，以此来达到企业的长期高效的发展。

（四）树立科学的成本核算意识

由于成本核算是基础，所以成本核算管理需要一个有体系的管理模式，每个单位部门都应该将成本核算纳入自己工作的一部分，每个人都有义务有责任去形成一条明确的工作线。

科学的成本核算，对于企业内部来说需要加强企业的成本核算的管理制度建议，而对于外部建设需要做到密切的跟踪进程，建设报价，从而在降低成本的同时提高经济开发效益。科学的成本核算就要摒弃一些传统的成本核算理念，用更加有效的成本控制理念和方法，提高成本核算的科学性和精确度。

关于作业成本法，以此来完善成本核算的观念制度以及准确和科学性。在企业开发成本核算的过程中，项目工程中加入作业成本法进一步的进行分解和细化，根据其发挥的特点，将项目中所产生消耗的作业量分支到项目里的其他作业成本中，接着在将它们归集核算起来，而获得开发项目的总成本。

四、结语

综上所述，由于房地产开发不断的快速发展，社会经济市场的竞争关系也越来越激烈，房地产企业需要做到不断地提高并且凸显出企业的能力与优势。虽然在目前的实际情况下，房地产企业在成本管理方面还有部分问题的存在，企业需要意识到当下的竞争环境激烈，需要完善自身的问题，用心去经营企业发展，不断提高改善企业的成本核算管理。房地产企业的竞争中如何得到长期的发展，关键点就在于项目管理以及成本管控，这对企业的发展是具有至关重要作用的。

房地产企业的开发成本是作为房地产企业管理中的重要部分，需要建立起更加完善的成本管理制度，加强企业在开发项目的成本控制管理以及结合企业的整体发展情况进行以更加高效高质低成本的科学有效管理方式，以此来提高企业的发展稳定性。房地产企业实施高效高质低成本的战略，在节省成本的同时也在同行业竞争中获得更高的利润和名誉，提高企业的成本管理整体水平。同时对于成本管理时需要重点关注的内容，在管理的同时坚决不能造成成本浪费的情况发生，对于成本管理控制好的工作予以一定程度上的鼓励奖励制度，从而调动起员工对于工作的积极性。

总的来说，对于外部激烈的竞争环境，紧抓企业内部的学习管理更加需要落到实处，完善优化企业的管理体系，以及成本核算的管理理念，创造创新向上的工作环境氛围，在房地产企业开发中建立起更高效的成本核算管理和创新的运营模式，增强企业的综合效益，推动企业在房地产企业的竞争中的可持续发展。

参考文献：

[1]潘旭敏.房地产企业开发项目成本控制的探讨[J].中国管理信息化，2020，23（18）：4-5.