新形势下县域房地产市场发展路径

李嘉珣

[摘    要] 近10年来，我国房地产市场发展迅速，在增加政府税收、改善居民居住条件、提升城市形象等方面起到巨大作用，但伴随着房价上涨过快、居住品质不佳和库存高企等问题，一些县、市，由于市场监管不力、制度不健全等原因积累了较高的风险。党的十八大以来，国家明确“房住不炒”的定位，并加速推进房地产长效机制的建立。县域作为当前城镇化发展的着力点，房地产市场的健康程度直接决定了其经济社会发展的速度和质量。由于地理位置特殊、历史文化悠久、经济发展较快，湖北省黄冈市管辖的麻城市和红安县在县域房地产市场发展中具有代表性。两地房地产业发展较快，房价稳中有升，环境设施改善较为明显，且新房交易占主要地位。但受外围城市影响，也面临房地产投资降速、商品房库存比例失调、房产企业实力较弱、人才保障住房短板明显等问题，结合目前房地产发展的形势和趋势，两地应通过建立长效管理调控机制，平衡市场预期;科学规划土地出让规模;改善当地住房条件;优化产业结构等保障两地房地产市场健康发展，为全国其他地区县域房地产市场的发展提供参考。

[关键词] 县域经济;房地产经济;城镇建设;房地产市场;县域治理;房价

[中图分类号] F299.23  [文献标识码] A  [文章编号] 1002-8129（2021）08-0085-06

近年来，我国房地产市场发展迅速，极大改善了国民居住条件并带动相关产业快速发展，但不同地区发展差异较大，房地产市场健康程度不同。经济欠发达地区受产业聚集度低、市场容量不足、人口持续外流等因素影响，导致商品房库存高[1]。2016年至今，由于棚改货币化及一二线城市限购限贷政策导致的资金外溢，造成部分县域商品房价格快速增长，成交面积屡创新高[2]。如何促进经济欠发达地区，特别是广大县域房地产市场有序、健康发展，成为住建部门、学界和業界关注的焦点。湖北省麻城市和红安县作为住房和城乡建设部定点帮扶对象和房地产发展较快地区，具有较强代表性和研究价值。其中，麻城市位于湖北省东北部，是武汉城市圈组成部分，城镇化率47%，属于原国家级贫困县（市）[3];红安县位于湖北省东北部大别山南麓，城镇化率为44%。本研究以两地为例，总结并分析县域房地产市场的突出特点和存在的问题，结合最新的房地产发展趋势和相关政策，提出相应政策建议，以期为全国其他地区县域房地产市场发展提供参考和借鉴。

一、两地房地产市场现状

1. 房地产业高速发展，渐成地区支柱产业。两地房地产业发展均较晚，但发展速度极快，房地产投资和城镇化水平持续上升，并拉动当地相关产业繁荣发展。红安县商品房销售面积从2011年的40.6万平方米增加到2018年的59.3万平方米，增长了46%，房地产开发投资也从2011年的7.47亿元增长到2018年的23.88亿元，增长219%;麻城市商品房销售面积和房地产投资增速更加迅猛，8年间增幅7.7倍和4.1倍，到2018年分别达到195万平方米和36亿元。两地城镇人口购买商品住房的比例由2013年的8.4%增加到2018年的27.2%，增幅3.2倍。房地产业的快速发展，带动两地建筑业、装修业的蓬勃发展，近10年间，红安县建筑业产值年均增加6.2%，达30.86亿元，麻城市年均增加47%，达55.44亿元。此外，两地房地产相关税收收入与土地出让收入均增长迅速，占财政收入和GDP的比重也逐年增加，红安县与房地产相关税收收入占一般财政收入比重年均增长3.3%，已达到36.6%，麻城市土地出让收入占地方财政预算收入也稳定在三分之二以上，两地对土地财政有较大依赖性。

2. 住房价格稳中有升，结构分化明显。两地房地产市场受宏观经济形势和房地产政策影响较大，房价呈现阶段性上升的特点。由于两地紧邻武汉，其房地产市场热度也紧跟武汉市场热度，周期晚8-12个月。2015-2017年，两地房价保持平稳，稳定在2400-4000元/平方米，但近两年受到改善性住房集中入市和棚改货币化安置政策影响，两地房价涨幅明显，截至2019年11月，两地平均房价分别达到4680元/平方米和5164元/平方米，年化涨幅达17.1%。房地产市场出现结构性分化，一是商品房销售分化，住宅类商品房去库存较快，价格上涨明显，而非住宅类商品房上涨周期短，成交套数少，部分区域出现滞销现象;二是购房群体分化，目前麻城和红安两地购房人群主要包括两类，一类是外出劳务人员回乡置业，另一类是乡村人口向县城迁移。前者收入相对较高，置业以改善型需求为主，注重房屋质量、景观布局和配套设施;后者经济实力相对较差，置业首选各类小户型商品房或各类保障性住房，对房屋价格比较敏感。

3. 人居环境大幅改善，配套设施日渐完善。随着房地产市场迅速发展，两地人居环境有了极大改善，麻城人均住房面积由2003年的21平方米增加到2014年的47平方米，增幅115%;红安县人均住房面积由2014年的41平方米增加到2017年的51平方米，增幅21%。两地人均居住面积均高于2018年黄冈市平均水平（人均40平方米）和全国平均水平（人均39平方米）[4]。此外，由于外地房企陆续进驻两地开发，带来了先进的技术、理念和管理方法，住房品质逐渐提高，通过运用装配式建筑、精致园林景观、人车分流的设计，形成一批优质住宅小区和精品楼盘，而配套商业和教育资源的跟进，使这部分小区价值进一步凸显。

4. 新房市场占主导地位，其他市场处于起步阶段。两地商品房市场均是以新房销售为主，存量房和住房租赁市场刚刚起步。两地均未建立存量房销售合同网签备案系统，存量房交易存在诸多风险，加之县城居民普遍的“买新不买旧”的心理、金融机构支持力度不够以及房地产中介服务缺失等原因，造成存量房市场发展缓慢。由于县域工作岗位提供不足、地域辐射偏小等原因，住房租赁业务在麻城市和红安县尚处起步阶段，仅在学校或医院周围有零星发展。虽然在2013年两地先后启动人才公寓项目，但目前公寓已接近饱和，接纳人数受限;廉租房和公租房项目虽有实施，但项目偏少、缺口较大，尚未建立多主体供给和多渠道保障的住房制度。

二、两县（市）近年来房地产政策梳理与分析

1. 侧重点着重规范房地产市场，尚未实行限购政策。纵观近5年来两县（市）房地产政策，主要侧重点放在规范房地产市场、提高房地产发展质量方面，没有执行一二线城市普遍存在的“限购、限贷”政策。一方面受制于县域经济发展水平和配套设施，商品房受众群体有限，外地投资客相对较少，投机行为和扰乱市场的行为不多，尚未出台“限购”政策;另一方面，县域商品房购买人群支付能力有限，金融支付手段单一，杠杆率相对较低，尚未出台“限贷”政策。尽管如此，两地政府近两年严格执行国家出台的《商品房销售管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》《房地产开发企业资质管理规定》和《商品房销售管理办法》等法律法规，并在政府网站公布当地商品房供应情况、交易情况、库存情况和销售均价等信息，通过全方位的制度约束和及时公开的数据信息，切实稳定当地房价水平，确保房地产市场持续平稳健康发展。

2. 受外圍城市政策影响明显，双重效应并存。尽管房地产政策有较强的地域属性，各地政府陆续落实“因城施策”的调控措施，但对于县域房地产市场，其受到周围大城市房地产政策的影响更大。2016年10月，离两县（市）最近的大城市武汉实施了限购、限贷等一系列调控措施，力图缓解武汉房价快速上涨的局面[5]。由于严格的调控政策，市场热度开始向周围城市和县域扩散，多余的购买力下沉到地理位置优越且不限购的地区，导致两县（市）2016-2018年的房地产库存面积和套数均显著减少。2017年，武汉市通过创新推进房地产供给侧结构性改革，加大建设毕业生保障性住房力度，并综合运用金融、土地、投资、减费等举措吸引人才。无论从落户政策、安居政策，还是就业创业政策，两县域均无法与邻近的武汉竞争[6]，导致人才的“虹吸效应”加剧，落户县域的人才数量无法持续增加。

3. 受益复产复工政策，聚焦行业平稳复苏。新冠肺炎疫情发生后，湖北地区房地产市场受到很大影响。2020年4月，湖北省政府出台《促进房地产市场平稳健康发展的措施》，从调整监管措施、降本减负、财政金融支持、复工复产和安全管理等方面提出17条政策措施，意图将疫情的影响降到最低并加速复产复工。相比于大城市，县域房地产行业由于产业单一、制度保障不健全等因素导致抗风险能力更弱，需要政策支持力度也更大。在省内保障措施结束后，县（市）级政府需结合自身情况，制定更有针对性的政策，保障行业平稳恢复。

三、影响两地房地产市场健康发展的因素

1. 房地产投资降速，地方财政风险增加。土地出让收入和房地产相关税收收入是麻城市和红安县地方财政收入的重要来源，同时房地产业排在制造业、交通运输业和公共设施管理业之后，是两地重要的固定资产投资行业。两地普遍存在着“政府预算内靠产业税收，预算外靠土地收入”的情况，经济水平的提高又部分依托于房地产业和建筑业的发展。随着经济下行压力不断加大和产业结构调整持续深化，两地房地产投资增幅大幅放缓，伴随而来的是助推地方财政的恶化和政府债务的潜在危机。过度依赖土地财政和房地产业，将直接阻碍当地产业结构升级[7]。近年两地政府大力招商引资，促推经济转型，新建特色产业园，但短期内还难以改变投产企业科技含量较低、税收收入不足的现状;此外，土地将政府、企业、居民和银行捆绑在一起，经济发展模式以房价持续上涨为基础，一旦出现房价下滑、土地出让困难的情况，引发的金融危机通过暴跌的资产价格传递到实体经济，将加剧经济体系的动荡和政府收支失衡，进而影响当地民生领域的支出，这也是国家一直强调的要规避的系统性风险之一。

2. 商品房库存比例失调，土地供应比例失衡。尽管两地住宅类商品房去化率从2017年逐渐下降，但是非住宅类商品房（公寓、商业地产、写字楼等）库存持续上升，非住宅商品房去化周期持续增加，供给持续过剩。具体而言，虽然市中心地段商业店铺价格持续走高，但金融机构对商业地产支持力度不足，县城发展高端商业的市场容量欠缺，导致商业地产库存高企;而两地属于典型的山区农业县（市），商业种类单一、高端岗位供给不足，基础设施薄弱，导致写字楼入驻率偏低;在县域周边新开的楼盘又由于住宅入住率低、配套不完善等原因，大量商铺空置。此外，政府土地出让不合理加剧了库存比例失调的局面。从两地近3年的土地挂牌情况看，商业用地出让持续增加，住宅用地出让依然需要配建高比例的商业地产，如果单一项目无法支撑配套商业地产的发展，将导致两地库存比例进一步失衡。

3. 房地产企业实力偏弱，从业者素质偏低。据统计，两地目前共有房地产企业138家，以中小开发商为主，其中二级资质3家，三级资质7家，四级资质及暂定资质占比高达92.7%，且有近25%的企业没有开展过地产项目，55%的企业仅开展过一个地产项目，部分企业由于经营不善、资金链断裂等原因造成项目烂尾，大量项目存在同质化严重、建设品质偏低、配套设施缩水、夸大宣传等问题，导致上访事件时有发生。对于县级开发商而言，融资渠道单一、技术含量不足，金融支持力度不足，受政策影响和地产周期影响更大，若项目去化率较低，企业的经营风险将成倍陡增。此外，部分房企前瞻性不足，缺乏对调控政策和地产发展趋势的理解和认知，盲目高杠杆拿地，导致后续经营出现恶化。有的房企通过招商项目入驻当地后，变更土地开发属性，扰乱当地交易秩序。同时，县域的地产从业者素质偏低，也影响了房地产市场发展。建筑行业从业者文化水平偏低，专业技能不足，企业和个人不愿花钱培训，使得企业文化和员工素质不高，导致工程质量难有保障;小区物业从业者服务意识不强，业主满意度不高;地产中介从业者服务质量差、专业水平低，操作不规范、散布涨价信息、违规收费问题也屡禁不止，等等。

4. 人才保障住房短板较大，虹吸效应加剧人才流失。2013年，两地先后施行人才引进计划，随着各地人才争夺的加剧，2019年，两地开辟“绿色通道”引进专业技术人才，给予补贴、税费减免和入驻人才公寓等优惠政策，但通过该渠道引进的人才数量过少，且配套公寓就已接近饱和，导致政策效果缺乏可持续性。此外，武汉的人才、住房政策对红安和麻城两地影响巨大。2019年，武汉市放宽人才落户政策，开通人才公寓“直通车”，并配建50万平方米人才公寓，使得人才向武汉大幅流入，对其他城市的“虹吸效应”和“区域聚集效应”非常明显，尤其是对距离省会武汉不足百公里的麻城和红安两地，在租赁住房、人才保障住房、配套优惠条件等方面差距较明显的情况下，人才吸引力严重不足。而人口流入的不足，又加剧了两地房地产市场发展放缓，进而形成恶性循环[8]。

四、促进两地房地产健康发展政策建议

（一）建立长效管理调控机制，平稳市场预期

县域房地产市场受情绪、政策等影响波动较大，一旦经济不确定程度增加，极易引发极端情绪，导致房价暴涨暴跌。因此，麻城市和红安县更应建立“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。首先，住建部门要建立并完善房屋网签交易系统，实时发布房价信息，根据库存情况调节预售证的发放节奏，保证房屋供给处于合理而稳定的区间;其次，要密切关注武汉、黄冈等周边城市房地产政策，一旦周边城市出现政策变动，本地要及时跟进政策修订，保证本地刚性需求的同时打击炒房行为，还要防止过强的“虹吸效应”和“挤出效应”对当地房地产市场带来短期剧烈震荡;再次，政府要加强对政策的解读和舆论引导，避免房地产参与者预期陷入混乱。

（二）依据县域城镇发展规律，科学规划土地出让规模

由于目前两地非商品住宅库存量过大，库存结构性失衡为经济发展埋下隐患。因此，两地应科学实施住房发展规划，对管辖区内的住房进行全面普查，掌握住宅和非住宅的总量和结构，结合产业发展和配套规划、人口迁移变化、环境承载能力等因素，完善土地“招拍挂”制度，控制土地出让节奏。针对当前两地住宅类商品房上涨过快、工业用地和商业用地又严重过剩的局面，应调整用地供应节奏、规模和时序，减少超大面积工业用地和纯商业用地的出让，并大幅降低城镇住宅用地中零售商业用地的比例。短期内建立地价动态监测制度，长期内增加多元化招标方式，并通过公开透明的土地数据信息，合理控制出让规模。在增量土地上，减少零星出让模式，从源头上遏制私自搭建，通过整体性土地规划和连片式开发提高土地利用效率并优化景观布局;在存量土地上，将废弃工厂、批而未供、供而未用和低效土地盘活并规划重新开发，缓解两地土地矛盾。例如，辽宁省沈阳周围的县域，通过合理分配城市布局，科学测算土地用途和规模，将商业区集中于黄金地段，对工业区进行科学规划，在高效利用土地的同时，彰显县域城市风貌[9]。

（三）改善当地住房条件，保证“住有所居”，争取“住有宜居”

通过对麻城市和红安县农村人口转移规模、县城土地容量的分析和制度设计，提出符合农民基本居住权的城镇住房可持续运营模式，逐渐消除户籍、子女教育和社会保障方面的“隐形制约”，提升县城吸引力;对“病、残、孤、老、灾”等特困家庭，可采取共有产权形式进行集中安置;对县城中低收入者、新市民和青年等“夹心层”群体，可规划建设保障房并完善多层次住房租赁市场来解决其困难，保证居民“住有所居”。同时，要着力改善当地的住房条件和居住环境，有序推进县城老旧小区有机更新，加强小区绿化、物业服务、污水处理和垃圾分类等公共配套服务，完善市政道路、绿地、公园等配套设施，增加居住环境舒适度，努力做到“住有宜居”。

（四）优化产业结构，打造特色城镇

麻城市和红安县应利用自身地理优势，积极承接武汉外溢产业、资本和人才，促进自身产业结构调整，摆脱单纯由房地产业拉动经济的局面。虽然武汉凭“九省通衢”的区位优势近年来发展迅速，但其“大城市病”也日益凸显，一些城市功能需要转移和疏解。麻城和红安应抓住机会，建立高新技术产业园，推动新能源、新设备、电子商务、物流企业入驻，并与武汉各科研机构合作建立研发中心、科技创新中心等，通过政策倾斜和税收优惠等条件促进人才向两地流动。通过承接武汉外溢资源，在优化麻城和红安两地科技水平的同时，能够提升两地工业用地附加值和税收收入，还能降低商品房库存和房地产潜在风险。此外，两地应积极发展养老地产、旅游地产，优化红色革命旅游和短途生态路線，建立有功能性的休闲、养老、旅游住房产品，积极把自身打造成生态宜居、特色鲜明的城镇，推动城镇多元化发展。例如，国内一些地方通过优化产业结构和对周边产业群的建设，实现域内资源的优化配置，引导大型企业跨区域并购重组、促进人才和技术回流，激活县域内诸多产业繁荣，增强卫星城市要素吸附力、提升区域竞争力，带动并提升局部县域的发展[10]，其经验值得借鉴。

五、结语

由于经济发展程度、家庭结构、文化品味和生活习惯等原因，导致县域的房地产市场与大城市存在较大差异，面临的问题及解决途径也有所区别。在我国尚处于城镇化发展的中期阶段，以湖北麻城市和红安县为代表的县域房地产市场依然蕴藏巨大的潜力，两县（市）的房地产发展历程也具有较强代表性，给全国其他地区县域的房地产发展带来诸多启示。一是要尊重需求规律，完善县域住房的供应总量和结构。县域经济水平与城市存在差距，居民消费能力有限，还应以满足居民基本居住需求的住房为主，加大住房保障的投入力度，实现低端居住需求兜底保障。同时，随着县域高速公路、高铁、市政等基础设施的大量建设，改善类住房需求也不断增强，应适度发展改善类住房，以满足当地人民对更高品质住宅的需求。二是要充分发挥行业优势，创造更多就业岗位，支持建筑企业发展和吸纳人员在建筑业就业，发挥建筑产业“造血”作用，持续推进脱贫地区发展和低收入人口就业增收，激发当地经济内生发展能力。三是引导县级政府转变发展思路，逐步摆脱“土地财政”的依赖和过度依靠房地产拉动经济的发展模式，并发挥发改、财政、规划等部门作用，制定当地中长期经济发展规划，指导和引领本地经济更健康地发展。

[参考文献]

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[2]  谢云峰.棚改货币化政策对三四线城市房地产市场的影响[J].中国经贸导刊（理论版），2018，（17）.

[3]  麻城市统计局.麻城市2019年国民经济和社会发展统计公报[EB/OL].麻城市人民政府，2020-04-23.http：//www.macheng.gov.cn/art/2020/4/23/art_15861_921036.html.

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[5]  孟倩玥.限购限贷政策下的武汉房地产市场：影响及走势分析[J].统计与管理，2019，（4）.

[6]  陈莉莉，李灯强.武汉等城市人才竞争政策比较分析及政策建议[J].决策与信息，2018，（11）.

[7]  陈志勇，陈莉莉.楼市危机与“土地财政”的转型[J].当代财经，2009，（3）.

[8]  刘玉博，张学良.武汉城市圈城市收缩现象研究[J].规划师，2017，（1）.

[9]  周琳，杨大方，吴金国.谈新政下辽宁县域房地产的发展态势[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2012，（4）.

[10]  何三渠.西部中心城市之周边卫星城产业发展新机遇探讨——以成都国家中心城市的周边卫星城为例[J].经贸实践，2017，（22）.

[责任编辑：李利林]