产业化布局下的“金地新模式”

摘要：国内城镇化60%背景下，相比于核心城市以服务为主导的升级发展、内涵式增长模式，都市圈城市尚有广袤的城镇化推进空间，在国内区域一体化的政策导向下，区域协调发展、产业转移的大趋势下必将有大机遇。在新一轮的新城建设中，总结前期发展经验、对标欧美城市发展，产城融合将是城市发展的未来。金地通过“科技投资、企业孵化、园区建设运营一体化协同”的发展路径、“双对流、做深耕、补运营”的产业运营逻辑致力于打造产城融合的产业化“金地新模式”。

关键词：产业化;产城融合;产业孵化

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）02-0046-51 收稿日期：2021-01-15

房企集中探索“产业布局”可追溯至2014年开始，随着第一批旧厂房改造与PPP相应的政策放开，都市文化创意产业园、康养文旅小镇等概念层出不穷，2017年后地方政府在中央要求产业升级的背景下，开始对“亩均税收”等概念加以重视，使得对高新技术类产业的诉求增强，科技产城、科技小镇等“产业+住宅”概念相继涌现。而从结果来看，追随政策红利的“产业化”布局成果相当有限。特别是针对生物医药、集成电路等先进制造业与高新技术类的“产业化”布局，即使是TOP20房企在“产业化”布局过程中一地鸡毛、濒临停滞者仍不在少数，真正实现良好运营的企业屈指可数。

1 产业布局百舸争流，金地表现可圈可点

金地集团在“产业化”布局方面较早，相比于其他企业的顺趋势布局思路，金地集团“产业化”准备更为充分、战略考虑更为深远。

1.1 产业园区开发运营方面

2012年金地成立金地商置（现产业运营平台），到2020年6月底，金地自主开发及轻资产运营的纯产业类项目共30个，包含国内项目26个、海外项目4个，总面积超300万平方米。

1.2 产业投资孵化方面

金地长期深耕于产业投资孵化，现已投资4支全球知名创投基金（Amino Capital丰元创、Mission Bay Capital III、Oriza VenturesII元禾谷风、清源创投），并在美国硅谷和中国深圳组建了两支直投团队，聚焦产业前沿项目进行战略投资，涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、基因检测等领域。

1.3 教育、康养等服務类产业方面

金地以配套服务为中心，布局医疗、教育、养老、体育等相关产业，并进行外延。旗下弘金地体育、金地教育等平台快速发展，成果丰硕。

2 顺应产业发展趋势，打造两大战略目标

近期，金地集团提出了金地发展两大目标。

第一，要成为综合型的城市服务提供商。“一家公司如果说它只能做一点住宅，这家公司是没有竞争力的，但是全品类的地产开发并不是金地公司追求的目标。金地公司还要能够去提供各种各样的社会服务，这个才是金地公司的一个目标”。第二，成为产城融合的新城区发展商。“理想的目标就是希望这一个人在这里工作，同时他也在这里要能够生活。比较理想的一种新城区，是真正的产城融合的新城区”。

2.1 核心城市发展逻辑变化，城市服务对于城市升级至关重要

2019年，我国城镇化率已达60%，进入都市圈发展的新阶段。核心城市的发展思路已发生改变，在城市高速发展阶段，城市产业主要为劳动密集型产业，其发展模式基本可总结为，“产业招商-居住区开发-留住产业人口”的管控型发展思路，见图1。

在城镇化率60%后，城市发展的模式与动力机制都发生了巨大的改变。核心城市产业以远远不再是简单的生产加工类产业，而聚焦于科技研发、技术升级，属于资本密集与技术密集类产业，城市发展核心是为高技术、高学历人才的提供高质量工作环境（办公楼/研发楼）、完善的公共服务（教育/养老/医疗等）、舒适的生活环境（空气质量/休闲娱乐/文化嵌入等），进而留住人才、集聚产业升级资源，进而真正实现产业升级与创新。总的来说，城市产业的创新升级是在城市综合服务引领下的生态环境中生长出来的。

金地产业布局思路与国内城市未来发展逻辑一致，金地在医疗、养老、体育、教育等多方面进行布局。旗下弘金地体育现已形成了“赛事管理”“球员经纪管理”“体育综合体及场馆管理”和“社区体育平台管理”四大产业集群，而金地教育则以K12民办双语国际化学校为主体，以国际学校和高等院校为引擎，打造金地互联网教育创新中心（教育孵化器）、STEM教育、社区教育等多条业务线。

2.2 产城融合是都市圈城市发展的未来

国内城镇化60%背景下，相比于核心城市以服务为主导的升级发展、内涵式增长模式，都市圈城市尚有广袤的城镇化推进空间，在国内区域一体化的政策导向下，区域协调发展、产业转移的大趋势下必将大机遇。在新一轮的新城建设中，吸取前期发展经验、对标欧美城市发展，睡城、传统卫星城模式绝非发展所需，产城融合将是城市发展的未来。

对于居民，产城融合可实现居住幸福与生活便利，具体表现在：（1）居民通勤距离的缩短;（2）就近生活服务提供。对于产业，产城融合成本下降，创新提升，具体表现在：（1）产业集聚带来的成本效应，降低产业企业设备、人员、材料等用料与周转成本;（2）产业集聚带来创新效应，驱动产业创新。对于政府，产城融合驱动城镇化、缩小城乡差距，提升税收就业，具体表现在：（1）新型城镇化的有效推进;（2）城乡融合的充分实现，缩短城乡差距;（3）专业化下，亩均税收的大幅度提升。

总的来说，产城融合一方面帮助推进城镇化，释放消费潜能;另一方面促进区域发展与产业创新，是中国产业弯道超车，进而实现国家竞争力的关键举措。无论是综合型的城市服务的提供商、还是新城区的发展商，产业能力不可或缺。未来产业的发展能力将是帮助企业决胜未来业务发展，帮助城市提升竞争力的关键。

3 金地在产业发展上的路径选择

3.1 科技投资、企业孵化、园区建设运营一体化协同

金地对产业的布局可以分为两个板块理解：一是顺应国家战略发展趋势，主要包括人工智能、生命科学，以及对应园区开发运营等。在此金地选择了一套“科技投资、企业孵化、园区建设，一体化协同发展的金地产业模式”，见图2。金地模式是一种融合思维，绝非传统的园区开发思路，也非资本、园区分离的叠加思维，而是更多以产业资本的思路，在寻找产业孵化-城市发展-资本收益之间的新结合点。另一块则是城市服务升级的需要，主要包括教育、养老、体育等。金地选择了以城市综合运营为核心，进行配套布局的思路。

本文重点探讨金地在顺应国家战略发展趋势方面的产业布局，即“科技投资、企业孵化、园区建设，一体化协同发展”金地模式的打法与思路。

3.1.1 科技投资：聚焦生命科学和人工智能，谋求多维度协同

金地聚焦生命科学和人工智能两大方向。原因有以下3点：（1）产业质地优秀，即将达到爆发期。从产业发展周期来看，人工智能与生命科学优秀企业众多、资本高度关注，都处于爆发前期。（2）生命科学服务于多个民生领域，人工智能在城市运营中也有广泛的应用空間。两者都能一定程度与城市运营的主业产生关联效应。（3）在城市运营思路下，金地自身的城市运营业务可以与产业板块形成协同效应。

具体到产业投资方面，首先，金地科技投资方面的思路导向是明确的，其中非常创新的一点是以自身资源与需求，符合产业发展方向进行投资。因为金地集团可以链接对应需求，所以在投资过程中，可以帮企业找市场、引导企业寻找正确的需求，进而链接下一步的企业孵化。其次，金地科技投资很难模仿，与传统的产业投资基金不同。金地的产业投资并不只是为了获得简单的股权投资回报，而是通过“空间运营+孵化+加速”，培育“独角兽”企业，形成高科技产业集群，也就是在模式中，金地不是传统的依托每个板块叠加赚钱，而是通过三个板块协同去赚钱，形成1+1+1大于3的效果，见图3。

3.1.2 企业孵化：重视社会效益，孵化产业、孵化企业、更是孵化人

基础研究完成后的产业化，基于自身资源帮企业找市场。在此理念下，金地与广东省多个重点实验室合作，进行早期的产业投资，促进产业成长。比如广东省新材料实验室、广东省生命科学实验室和深圳的人工智能实验室，实验室在基础研究完成了之后，产品要开始产学研转化，金地就可以成为该产品产业化公司新的投资人。除了投资以外，金地基于集团资源会提供高阶的找市场、找服务、找人才等多维度服务，实现企业真正的全方位成长。在现实产业经营中，金地更是从孵化产业、孵化企业、孵化优秀的人才，进而孵化自身业务的思路寻求发展的。这样以“孵化人”为导向的业务思路，对社会的效益是极大的，而反过来通过投资“锻炼人、孵化人”未来基于金地集团资源平台，反向为人才提供项目，也将为金地集团未来的经营产生巨大的想象空间。孵化的本质就是资本与新科技的重要结合点，是真正为业务发展过程中创造最大价值的板块。

3.1.3 园区建设：模式清晰、现金流逻辑通畅、服务理念先进

在产业园区开发建设方面，金地获取了大量荣誉，为行业呈现了大量精品项目。以深圳·金地威新软件科技园为例，该园区聚集了整机厂华为、大疆、松下、芯片供应商英特尔、总装厂伟创力、元器件供应商安富利等6家世界500强、17家上市公司，形成了园区内互有层次的产业链条。金地启客威新8号桥项目是全国知名的创意产业集聚区，原址为原上海汽车制动器厂、申贝机械厂、白象电池厂、色织三厂。金地通过业态改造和产业导入，吸引了洛可可、戴森等国内外高端现代服务业领头企业和高端创意产业人才入驻，推助该区域成为全球高端现代服务业的高地。

产业园开发模式方面，金地打造了一套以优质地块+打造优质产品+吸引优质企业，最终实现高回报，实现“资产证券化退出”的类美国产业地产发展模式。

前端投资与产品方面，金地把握了国内产业园区市场低端供应过剩，高端供应不足的结构性机会。聚焦一二线城市，优质地块+优质产品+以高科技、新能源、大健康、新文创为代表的战略性新兴产业的优质企业，服务于行业前沿科技企业发展，落地了通用产业园、专业产业园、旧改文创园、产城综合体四类产品线。

后端运营、退出方面，金地积极尝试ABS等业务，使得自身业务具备领先性。2020年5月，公募基础设施REITs政策推出，与前期发行的各类资产证券化产品类似，REITs的发展也将分为前期的红利期与后期的成本期，在红利期进行布局一方面有利于自身收益的实现，另一方面更有利于标杆项目的建立，使得投资人对企业更有信心，进而驱动业务发展。早在2017年5月，嘉实金地八号桥资产支持证券成为了国内ABS历史上首单文化创意园区资产证券化产品。2019年5月，“深圳威新软件科技有限公司2019年度第一期资产支持票据”成功发行。两个资产证券化产品的成功实践，使得金地在园区投-融-管-退的运营打法与财务思路衔接上具备较大优势。另外考虑到金地还持有超300万平方米全自持的优质资产，未来收益具备非常大的想象空间。

自身基因方面，金地拥有A+H股双上市平台，基于良好的信用评级与平稳的财务情况，使得自身连续4年综合融资成本低于5%。金地稳健的负债率、相对较低的融资成本，最终使得企业可以承受长周期投入。这都有助于金地在高能级城市的优质地块打造高品质项目，赚未来资产的钱，合乎企业经营逻辑的选择。2020年8月底，针对房地产企业资金监测和融资管理的“三条红线”出台，将试点房企分为“红、橙、黄、绿”四挡，三项指标均未超出阈值为“绿色档”。在50强房企中，目前仅有12家为“绿色档”，金地以净负债率60%、现金短债比1.25的稳健性位列“绿线”名单内。

3.1.4 创造“产业区位”，打造一套有灵魂的产业发展业务

业务模式本质是价值创造体系，业务模式的成功一定是基于产业业务自身现金流逻辑的成功，在现金流逻辑成功的基础上，再与中长期价值创造逻辑相叠加，最终构建一套完整的价值创造体系。

“科技投资、企业孵化、园区建设，一体化协同发展”的金地对价值创造是明确的，本质是以科技投资、企业孵化等业务为产业企业创造一个舒适的发展空间，进而在优质地理区位的基础上，以服务构建产业区位，创造一套适宜于指定产业企业发展的生态环境，最终以孵化企业作为价值创造的最大来源。

“入驻孵化器-加速器-园区”，金地从产业的角度思考问题，超越了传统地产投融管退的业务思维，使园区更有灵魂，园区不再是一个包租公模式下的产生租金金融资产，而是与城市发展共生的有机生命体，内部蕴含着城市升级发展的动力。

3.2 双对流、做深耕、补运营

3.2.1 双对流思路，基于对区域深度理解，支持区域发展海外对流，帮助国内产业升级

从承接国外产业转移的视角，金地在海外项目布局帮助金地在产业方面配备了承接海外产业转移、技术转移的基础，更有利于获取国外资本资源，吸引国外资本投资于国内开发。过去五年的时间，金地不断加强产业投资和产业园建设的能力，吸引更多海外专业人才。从国内产业转移的视角，金地在完成一线城市布局后，逐步在城市群城市间进行布局。2019年末，金地集团与青岛西海岸新区签署了战略合作协议，基于对区域产业发展的深刻理解与自身在生物医药、文化创意等方面的产业资源，引入生物医药和文化创意产业，打造高质量发展核心区。

3.2.2 强聚焦+全覆盖深耕思路，对区域发展有深度理解

金地在布局方面分为两条思路：第一，核心城市进行强聚焦，在能做产业的地方做活对应产业，富集相应资源。如苏州-生命科学;杭州-互联网;成都-电子信息发展;武汉-汽车与电。这些城市也是金地重点布局的，都布置了对应产业园区。第二，核心城市与城市群的区域深耕思路，基于对区域的深度认知，不同城市金地都可以带进去不同的产品。当真正在城市群下沉，理解都市圈发展结构时候，金地对区域城市发展认识是全面的，有利于对于项目发展的把控与整体风险控制。

3.2.3 补运营、强服务思路，以服务为主导打造产业生态

从大的城市产业发展角度，产业孵化也好，产业服务也好，政府不可能完全覆盖。从本质上来说，政府作为规则的制定者，躬身入局指导、乃至参与发展本身也是有违市场原理的。这些服务的空缺，理应由企业顶上，根据市场原则进行发展。强化服务，补全空缺，助力产业发展，进而创造价值，这是产城运营商的本质价值创造思路，也是现阶段金地持续发展的方向。

4 稳中求进，打造第二增长曲线

房地产是一个顺趋势的行业，未来10年，当增量住宅全面减少时，我们面临问题的远远不止房地产一个行业，而是国家的财税、金融全面体系的变革。未来的变革一定是产业的变革，是产业升级创新带来的增量。

沒有永远的业务，只有永远的企业。把握住未来趋势，这一天看似很远，但其实很近。时代大潮一定是循序而至，而非惊现滔天巨浪，而真正那一天到来时，谁能提前布局，谁就是未来赢家。对于金地来说，稳中求进，打造第二增长曲线，在产业业务快速成熟的基础上，未来10年通过开发新的城区，做到真正的产城融合，这方面收入利润贡献都会不断增加，真正帮助企业打造百年老店、长期可持续发展布局。

文章来源：本文由亿翰智库供稿。