供地规则重构

雷磊

土拍规则优化后拿地端毛利率有望迎来拐点，后两批集中供地中地方政府如果能减少甚至取消竞自持和竞配建的方式，到达上限价格后改用不确定性更大的摇号机制或一次性报价，可以锁定拿地端最低毛利率水平，避免由于房企盲目增加自持和配建导致利润率过低。

8月11日，青岛市自然资源和规划局及各区自然资源局披露多则公告，称其于7月30日公布的第二批次出让的100宗地拍卖活动因故“终止”出让，再次出让的时间，将以届时公告为准。

就在此前一日，天津自然资源和规划局也发布土地出让补充公告，将第二批集中出让的61宗国有建设用地挂牌时间延长至9月10日，并对该批地块最高限价进行调整，确保最高溢价率不超过15%。随后，上海市于8月13日发布公告，将原定于8-9月集中出让计划修改至9月。

为何多城供地齐踩“刹车”？国盛证券认为，各城市频频调整第二批集中供地可能由于以下几方面原因：

一是从上一轮集中供地的结果来看，土地市场依然火热，与政府“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷不符。

二是地方政府通过竞配建和竞自持的方式变相抬高土地价格，房企利润被嚴重压缩。经过上一轮集中供地的反思，加上销售下滑、融资趋紧、投资受限的环境，房企拿地态度愈加谨慎，越来越多的房企选择观望，杭州市甚至出现了房企退地事件。

三是房企压力过大可能会向上下游传导，影响购房者、供应商、金融机构等多方利益，引发系统性风险。

四是通过给开发商合理让利，一方面可以提高开发商拿地动机，避免政府财政收入受到影响;另一方面可以减少土地市场暴冷暴热的不稳定因素，维持新房市场的有效供给，更好地达到稳房价稳预期的目的。同时也可以维持开发商的稳定经营，形成多方共赢的良性发展。

在此背景下，一则“自然资源部召开闭门会议，拟调整二轮土拍政策”的消息流传开来，其中提出了股东不得违规对其提供贷款、转贷、担保或其他融资便利;限定土地溢价不得超过15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;达到上限价后，可通过一次性报价、摇号、竞高标方案决定竞得人等措施。

国盛证券认为，地产行业毛利率自2018年起持续下滑，2021年第一批集中供地由于高溢价率加上高自持/配建比例，房企拿地端毛利率出现更加严重的恶化。土拍规则优化后拿地端毛利率有望迎来拐点，后两批集中供地中地方政府如果能减少甚至取消竞自持和竞配建的方式，到达上限价格后改用不确定性更大的摇号机制或一次性报价，可以锁定拿地端最低毛利率水平，避免由于房企盲目增加自持和配建导致利润率过低。

首批溢价偏高

2021年3月中旬，长春率先发布首批次住宅用地供地计划，开启了22城首批集中供地的序幕。

截至6月30日，22个重点城市均已完成首批供地。根据广发证券的统计，从总体情况来看，首批整体供地942宗（含14宗与宅地打包出让的非宅用地），对应建筑面积1.22亿平方米，成交889宗，成交建面1.12亿平方米，对应出让金1.07万亿元，名义楼面价9532元/平方米，较2020年名义楼面价增长34.2%。首批出让中22城整体配建比例为14.9%，扣除配建后楼面价为11205元/平方米，较名义楼面价上升17.6%。

从配建结果来看，22城首批出让地块平均配建比例为14.9%，其中青岛、杭州、苏州等城市配建比例较高，配建面积占成交总建面比例接近或超过25%。从配建构成来看，竞配建（多为保障房）面积占整体配建比例平均为14.7%，更多配建要求暗含在地块出让合同中， 除竞配建外的保障房性质配建占比达到35.4%，整体保障房配建占整体配建的一半以上，青岛、郑州、济南等勾地较多的城市地块内保障房配建比例相对更高。

此外，附带自持要求的商业配建在各类配建中占比也较高，达到36.9%，其中南京、武汉、上海、深圳等经济较发达的城市商业配建比例基本都超过50%。

成交热度方面，从溢价率来看，在多数城市限地价的情况下，2021年两集中首批供地成交溢价率为14.9%，较2020年小幅上升1.0pct，热度体现不甚明显。由于达限价后的竞配建及地块本身条件本质上也是成交热度的体现，因此广发证券剔除了配建及其他投资条件影响，计算扣配建楼面价与推出楼面价之间的关系从而计算实际溢价率。

从结果来看，仅考虑竞配建比例2.2%的情况下，22城实际成交溢价率约为17.5%，较名义溢价率提升2.6pct，而在考虑初始出让合同中附加的投资条件、配建要求以及后续竞配建条件下，22城实际成交溢价率约为16.7%，较名义溢价率抬升1.8pct，供地的竞争烈度较名义溢价率更为高，合肥、杭州等竞配建比例更高、竞争更为激烈的城市实际溢价率更高。

货值及利润水平来看，22城市首批两集中出让土地对应可售货值约为1.83万亿元，预计对应毛利率为15.5%，其中成都、杭州、宁波等城市按地块当前周边销售均价或要求销售限价测算利润率等于或低于0%，总体竞争激烈。

亿翰智库的统计也显示，纵观22城盈利空间分布，大部分热点城市的盈利空间较窄，在部分城市企业低利润甚至亏损拿地，但上海的盈利空间目前较为理想。在盈利空间较窄的城市里，北京虽然严控地价溢价，但是在高比例竞配建下，企业盈利空间被压缩，而杭州、厦门较高溢价率加上高自持或配建比例，盈利空间堪忧，部分热点地块的拿地企业甚至有亏损风险;上海此次平均地货比为0.4，在众多城市中处于较低水平，同时无价外自持或者配建要求，因此盈利空间较为理想。

广发证券表示，各城市竞拍规则极大影响了不同城市土地成交毛利率的因素，利润率显著较高或者较低的城市均较大程度受竞拍规则影响。