2021年中国房地产十大思考

摘要：2020年，房地产行业从为城市贡献了四大功劳（形象、企业、财富、幸福）的领跑者形象，向存量与增量并行阶段的载体和空间提供者的角色转换。历经政策、土地、金融红利，最终向管理与科技红利过渡的时代特征已经出现，从存量、制度构建、投融资、企业发展战略、多元化等角度对2021年中国房地产的大趋势进行十大维度的思考。

关键词：发展战略;行业现状;长效机制

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）01-0014-16 收稿日期：2020-12-16

艰难的2020年已经过去，突如其来的疫情给社会与企业带来非常多的麻烦，也见证了房地产行业从供不应求局面向供需基本平衡的过渡。房地产行业也从为城市贡献了四大功劳（形象、企业、财富、幸福）的领跑者的形象，向存量与增量并行阶段的载体和空间提供者的角色而转换。历经政策、土地、金融红利，最终向管理与科技红利过渡的时代特征已经出现，为此特别对2021年中国房地产的大趋势进行十大维度的大思考。

1 中国房地产增、存量并行特征明显，成交面积的阶段顶部已经形成。如果2020年成交面积接近或不能大幅超过2019年，那么阶段性的高点已经出现，对整个行业都要思考无外衍式的增长情况下该如何保持发展增速，存量更新和运维市场的收益与利润有多大增长与规模机会，甚至相关的上下游企业和基础材料供应商都要做好应对这一变化的企业发展和替代战略。

2 房地产的长效机制改革正在润物细无声地展开，土地、金融长效机制已经率先落地。为了寻求房地产市场的长期健康持续稳定的发展，在坚持“房住不炒”、租售并举的政策下，市场、土地、财税、金融、立法、保障、住房、税收长期改革都已徐徐展開，土地法、金融“三道红线”等都是政策落地的具体体现，房地产税可能是四梁八柱中最后落实的部分。

3 房地产的投融资管理地位将得到空前重视，CFO的压力增长，金融成为企业的重要生产力。房地产“三道红线”、四档颜色、百分之五的负债增长将在各大企业展开，监管机构已经明确了流向房地产的各种资金形式总目标应该不高于90万亿元，6倍杠杆率，金融总额总量是足够的，负债增长率和房贷集中度与占比（含土地贷、消费贷、开发贷）的增长比例都要从2016年开始逐步实现下降，达到安全的水平，房地产金融不能成为影响三大攻坚战国家金融稳定的“灰犀牛”。

4 房地产的城市发展战略要更加精准化和战略化布局，淮河生态经济带将会崛起。房企在城市投资选择的大格局下既要高度关注各类湾区（粤港澳）、长三角超级湾区（杭州湾加通州湾加太湖湾）也要关注一些区域湾区与城市群都市圈，比如台州湾、环太湖湾等，同时淮河生态经济带可能会出现第三出海口黄金带，山东、江苏、安徽、河南、湖北等一些城市销售会成为未来的房企“票仓”。两南（云南、海南）的文旅产品与成渝的一些特殊区域，东南亚前沿的一些城市都需要深耕重视与一体化研究。

5 房地产的企业战略要升维思考，要紧密结合国家的三大攻坚战予以融合。房地产企业战略要从政策红利、土地红利、金融红利过渡到管理与科技赋能的红利。经营杠杆、合作杠杆、产业杠杆、财务杠杆依然是要下大功夫追求有质量的规模发展，同时在保障房低价房人才公寓上;ESG环保节能绿色可持续发展上;金融上不能过度贪婪，为降有息负债而不形成房地产系统性风险上，这三大攻坚战在房地产与城市建设表现上都要表态与行动，体现政策担当。

6 房地产要为实体经济在空间推进、资本上做出贡献，产业集群配套是房地产重要机会。产业模式分科创智造与幸福生活这两条线，围绕投资强度、税收亩产、就业人口和市民幸福生活而展开的多巴胺空间和房产建设是城市发展最正确的产业选择，房企要努力在这些产业链、集群、生态上积极行动，提供空间建设、资金支持、配套服务，真正把产城创模型贯穿到底，为企业高质量的发展，获取土地面粉找到一把金钥匙。产城产品线研究要上升为企业产城产品系列。

7 商业、物流、冷链、产城等新房产细分开发空间机遇进一步整合和迭代，创造更多相关多元化赛道。在国内率先启动的城市更新行动中，老旧小区改造、冷链物流、社会停车场以及新基建空间建设是重点部分，在资金与REITs上都有倾斜性政策安排，开发商要清醒意识到这些领域的机会，加大布局与研究，走出全龄、全领域、全生命周期的综合开发商的落径，为企业自身创造“护城河”。

8 房地产产品不应该是“劣币驱逐良币”，未来政策也要对企业产品品质进行鼓励。现阶段产品建设前、中、后因为过度追求速度与利润，产品品质有下滑趋势，对工程精工品质、产品设计风格研发、配套与消费者满意度研究、新技术新功能绿色四恒技术的应用等努力程度要逐步回归本心与本源，产品标准化要求的“产品库、风格、景观”要上升为生活体验与新技术新生活方式的研究，比如智能家居数字化、炒菜机器人与新新购房人群的匹配与协同，产品回归附加利润将在未来大概率实现。

9 房地产物业行业价值突起，为存量市场运维与科技介入大数据应用创造机遇。截至目前已有三十多家房企物业公司陆续上市，未来非房企物业管理公司也有资本市场发展的机会，包括商业、公建甚至地铁上盖、高校、医院、政府机构、体育场馆等物业形态，衍生服务将是物业公司巨大的想象空间。未来卖一套房是为社区运营增加一个客户的理念才是物业发展的未来景象，同时实体物业与虚拟物业之间的这堵墙是科技企业来颠覆还是房企科技赋能来突破值得关注。物业企业科技化数字化转化收益模式是关键要点。

10 房地产流通行业、资管行业、存量更新行业、产业研发与规划等行业将进一步叠加形成“熵减”。传统代理行业难度越来越大，与头部BAT的合作走出的探索之路还不明确，付出的代价也是巨大的“贝壳”“阿里”路线之争最终还是要在解决房地产这一行业痛点与要点上得出判断，根本的根本还是房产行业在“研究、销售、社区、金融”上的自我更新和过去模式的告别。AI、数字化、BIM、大云平移应该让行业从业人员、追求品质生活的业主获得更大的便利、更幸福的感受、更专业的服务、更高能级的体验，这是初心这是本源，也是这个行业的未来。CoStar、Zillow、nextdoor等模式在中国最终的实现是指日可待的。

2021年中国房地产的十大思考，既是对过去的一个艰难时代的挥手，也是对行业战略的一个全方位的体检与问诊，迎风追光，涅槃再生，空色转换，回归初心！

作者简介：陈晟，中国房地产数据研究院院长。