新经济环境下我国住宅物管行业多元化发展的现状与对策

徐梓熊 陈思宇 肖艳 冯统英

【摘  要】经过40年的发展，我国物业管理行业已逐步趋于稳定，而在新经济环境下，我国居民的消费需求已逐渐呈现多元化。因此，面对新经济环境的转变，我国物业管理企业也应向多元化方向经营发展。论文通过分析物业管理行业，针对其传统模式较多、管理模式复杂、企业不稳定、员工排斥等多元化发展现状提出相应对策，使物管行业在新经济环境下发展多元化经营，对推动物业管理行业的发展具有重要意义。

【Abstract】After 40 years of development， China's property management industry has gradually stabilized， and under the new economic environment， China's residents' consumer demand has gradually presented diversification. Therefore， facing the change of the new economic environment， China's property management enterprises should also develop to the direction of diversification. By analyzing the property management industry， this paper puts forward corresponding countermeasures for its diversified development status， such as more traditional modes， complex management modes， unstable enterprises and employees' rejection， so as to make the property management industry develop diversified operation under the new economic environment， which is of great significance for promoting the development of the property management industry.

【關键词】新经济环境;物业管理行业;多元化发展;盈利模式

【Keywords】new economic environment; property management industry; diversified development; profit mode

【中图分类号】F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2021）09-0125-03

1 引言

2021年是我国物管行业诞生40周年，然而随着我国经济的进步，传统的物管行业已无法满足人民的社会需求，物业的发展与转型已经成为该行业的首要目的，为得到社会及人民的支持，很多物业企业已向多元化经营模式发展。如今，碧桂园服务、万科物业、绿城服务等头部企业都拥有较完善的多元化企业经营模式，但观测其他物业公司，仍然采用较“老套”的经营模式，大大限制了其发展及经济效益。为达到物管行业服务与收益共赢局面，物管企业应根据自身优势开展多元化经营，创造行业新高度[1]。

2 物业多元化发展概述

多元化发展包括市场、投资区域、产品等多个方向，在人民生活中，多元化方向主要体现在产品多元化上，即在主营自身产品业务同时，发展相关业务，不但可以开拓市场，还能降低企业风险[2]。目前实行物业多元化发展的企业中，以万科为例，万科物业管理企业在保证其主营业务的同时，还根据业主需求设立了配送、空置房代管、快递代收、叫车等多项服务，这些通过本职工作衍生出来的其他服务项目，既能提升业主满意度，又能为公司带来可持续发展战略，因此，大力发展多元化经营模式，是如今物管行业的生存根本。

3 我国住宅物管行业多元化发展的现状

3.1 行业现状：增值服务探索难度大，呈现百花齐放态势

住宅物管处在跑马圈地、飞速发展阶段。与上游房地产行业相比，尽管诞生时间相近，但物管行业最初的角色仅仅是地产行业的附属成本中心，2015年后逐渐转化为独立运营的利润中心。相对较小的规模体量，较为确定的储备项目，使得行业仍处在“跑马圈地”的飞速发展阶段，这一点从近年来行业发展速度就可以看出。主流物管公司（主要为碧桂园服务、绿城服务、保利物业、华润万象、雅生活、中海物业、融创物业、世贸服务、金科服务、永生生活、合景悠活等）2017-2019年营收服务复合增速均值达46%，归母净利润符合增速均值66%。主要物管公司业主增值服务收入占比如图1所示。

图1  主要物管公司业主增值服务收入占比

募集资金最大用途在于收并购拓展规模。除去关联地产公司的项目支持外，物业公司上市后，募集资金只要用于收并购方向，表现出公司对物业管理扩张的高度重视。在21家物管公司中，有17家公司用于收并购的资金比例均超过50%，均值达58%。

当前物业公司被更换的概率不高。物管行业最核心要素在人，目前来看，技术替代的效果并不佳，而员工工资刚性效应显著，物管费难以放开的前提下，中长期毛利率向下是大概率事件。但当前对住宅物业而言，物管公司对规模的诉求仍然较强，即使薄利也有一定战略布局意义。一方面是盈利的驱动，另一方面，提前占据更多的小区，就占据了更多的渠道。从行业续约率看，2019年百强企业续约率高达98%，过去10年均维持在较高水平。尽管民法典对于更换物业公司和成立业委会的要求有所放松，但仍有较大门槛，目前主要物管公司成立业委会的比例还较低，当前被更换掉小区的概率并不大。

小区“半封闭管理模式”利于催生平台化概念。出于对小区安全、安静、卫生等环境要求，物管公司在人员出入、品牌进驻等方面有一定话语权，“半封闭式”的管理制度使得小区逐渐催生出平台化的概念。未来在试水各类增值服务或嫁接外部资源时具备较大優势。

按照服务对象分类，增值服务主要可分为业主增值服务、非业主增值服务，后者是为地产公司提供的案场服务、咨询服务等，是与兄弟地产公司关联交易的重要部分。由于地产行业正趋于“后地产时代”，长期来看并不存在可持续性，因此主要讨论业主增值服务的发展现状。主要物管公司基础物业毛利率与增值服务毛利率对比如图2所示。

图2  主要物管公司基础物业毛利率与增值服务毛利率对比

业主增值服务品类众多。从当前物管公司增值服务开展的情况看，目前业主增值服务涵盖的内容众多，是小区平台化的一个初体现，主要业务涵盖园区产品和服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务等。

不同物业公司社区增值服务业务的重心不同，目前看来还没有较为成熟，可以贡献较大利润规模的业务。从收入体量看，目前社区增值服务的收入占比仍然不高，但趋势是在持续上升。同时，增值服务对人员的依赖程度较传统的物管服务较低，具备很强的消费属性，往往具备更高的利润率。因此，住宅的增值服务探索仍在继续，但多样化的收入结构使得增值服务和规模积少成多，未来这将成为物管公司创收的核心业务。

3.2 传统模式物业管理企业较多

虽然少部分物业公司已发展了多元化经营管理模式，但大部分物业仍在延续传统，然而，传统的物业经营模式在新经济环境下，已存在很多弊端[3]。

第一，传统经营模式的利润空间小，如今物管行业都根据政府的指导价格定价，而针对一些民生行业，政府的定价一般采取谨慎态度，无法满足该行业提高收费标准的诉求，因此，在有限的经营内容上，物管行业的发展受到较大阻碍。

第二，传统的物业管理模式风险较大，由于其主营业务单一，面对变换较大的新经济市场，易发生风险事故损失经济。

第三，盈利困难，物管行业的主要盈利模式是收取物业费，然而随着新经济的到来，物价上涨，物业费却难以提高，使很多物管行业的利润空间严重缩水，不利于企业生存。

第四，难以获得业主好评，随着新经济的来临，传统的物业经营模式往往无法满足业主需求，且业主之间的差异化较大，因此，很多业主对其物业的工作持不满态度。由此可见，多元化经营是物业发展的必要道路。

3.3 管理复杂，易引发行业冲突

物管行业在向多元化经营模式转变时，会增加多个服务项目，每个项目都应设置相应部门与职位，因此，传统的管理模式已无法满足庞大的经营范围，同时在有限的成本中，物管行业容易出现管理复杂情况。此外，每个物业部门都喜欢按照自身特点与习惯工作，对新的经营模式采取排斥态度，反而使各部门间的工作协调产生一定影响，易引起行业冲突，不利于物管企业的进步。

3.4 企业不稳定

在有限的物业资源内，若增加部门项目，物业原始部门资源势必出现缩水情况，会使企业内部出现混乱，导致员工工作效率降低，不利于企业发展。此外，企业发展越迅速，该企业的风险越大，例如，在发展多元化经营模式道路中，物管企业贷款增加以及新项目的投入使企业利润短期缩水等，都会产生企业风险，影响企业盈利。面对以上风险，物管企业若无充足准备，会为企业带来严重影响，降低企业稳定性。

可见，受当前形势影响，传统物业的企业盈利状况在逐渐缩水，即使部分企业已转为多元化形式发展，但发展效果不好，受内部因素限制较多，很难转变为盈利企业。对此，物业管理企业在发展多元化模式同时，应实施一定的策略，提高企业盈利情况。

4 我国住宅物管行业多元化发展策略

4.1 横向业务平台化延展

成长性佳并非是物管行业可以持续享受高估值的长期逻辑，行业进入成熟期后增速中枢下移是确定性趋势。物管行业转化为独立运营的利润中心年限较少，具有较大的发展空间及较多的储备项目，因此，可进一步加快发展[4]，业主增值服务业务赋予了物业公司类消费的行业属性。此外，业主需要的服务行业逐渐趋向多样化，但就物业公司的开展情况看，产品服务、居家服务、资产管理服务等项目依旧不够成熟，收入占比不高，但在逐渐上升，具有较大的增值空间，且增值服务项目不受传统影响，消费属性强，可获得更高效益。因此，为开通更多渠道，提供完善增殖服务，物业公司首先应扩大市场，征求更多增值业务，其发展方向丰富，可在微商类电子商务领域、扫除类家政服务领域、收送快递类物流领域等多个领域进行开发。此外，还可开展装修、宠物代养、学生代接、学生辅导、幼儿园、保险理财等多项业务，物业在发展多项业务时，应有序发展，积少成多，逐渐扩大增值服务，慢慢获得更多利润，使更多的增值服务成为企业创收的核心业务。未来，物管公司进入成熟期后，平台上可以开展多类别的社区增值服务业务，呈现百花齐放局面，那么即使业绩增速下行，但可持续的稳定运营表现也可以得到市场青睐。

4.2 进行资源整合

为获得更多利润，保证物管企业多元化持续发展，物管企业可进行资源整合[5]。例如，部门之间的人力调整、资金调整、物资调整等。物管企业应明确员工之间的工作内容与责任，控制资金的投资方向与数量，保证物资的有效利用，对人力、物力、资金等条件进行合理分配，为增加相关业务提供保障，强调员工责任感，提高资源利用率。

4.3 纵向业态城市化转型

物管公司收并购主要围绕扩展管理规模、完善区域布局展开，但2020年后物管公司逐渐在多元业务发展上加大尝试力度，将并购场景延展到物管行业下游及其他领域。例如，碧桂园服务收购电梯服务领域的溧阳中立电梯，电梯媒体领域的城市纵横及环保领域的满国康洁等方向。

根据中物协数据，2020年物管行业投资交易总额94亿元，同比增长47%，交易数量54笔，同比增长54%，其中基础服务领域的交易额占比从2019年的93%持续下降至2020年的49%，基础服务占比的迅速下降主要源于专业服务、增值服务领域交易规模的迅速崛起，2020年交易额分别为31亿元、16亿元，占比33%、17%。

5 结语

总体来看，物管企业发展多元化经营是比较可观的，本文通过物业管理行业的多元化发展现状，提出获得政府支持、制定企业定位及发展战略、进行资源整合、促进员工企业共同发展等策略，令企业与员工共同成长，共同收取利益，增加员工积极性，促进企业长期发展。总之，物业管理在发展多元化项目的同时，不但能获得更多利润，还可全心全意为业主考虑，使业主舒适、经济地享受生活，达到双赢局面，可见，物管企业发展多元化经营的前景具有必要性与可行性。

【参考文献】

【1】范娜娜.物联网环境下城市智慧社区公共服务的优化研究——评《物业管理工作手册》[J].林产工业，2020，336（4）：132.

【2】祝源，刘柳.市场经济环境下我国物业管理企业多元化发展现状与对策[J].科技经济导刊，2020，713（15）：224.

【3】于立萍，艾文文.浅谈小区的物业便民服务[J].纳税，2019，243（27）：302.

【4】陈智永.住宅小区物业管理中的治理问题初探[J].晋阳学刊，2019，234（3）：110-115.

【5】史方.商业物业管理研究：内涵、现状、经验与趋势[J].上海房地，2019，386（4）：31-33.