我国典型城市住房租赁市场发展的特点及政策思考

文/魏小群 吴佳 刘端怡

一、住房租赁市场发展的重要刻画指标

（一）租赁市场发展现状的重要刻画指标

租金价格是住房租赁市场供求结果的表现形式，也是住房租赁市场发展情况的重要“信号”。在定量研究中，通常选择房租收入比与租售比对住房租赁市场进行量化测度。其中，房租收入比用来衡量租赁群体对租金的承受能力，租售比则用来测度住房租赁市场与买卖市场的偏离程度，这也是衡量住房市场泡沫的重要指标。

房租收入比、租售比与住房租赁市场发展现状直接相关，是衡量租赁市场发展程度的重要指标。课题组根据房租收入比与租售比的计算公式，对我国部分主要城市的租赁市场进行定量分析，并进一步地将上述城市的房租收入比与租售比制成散点图，如图1所示。图中城市可分为“低房租收入比、低租售比”、“低房租收入比、高租售比”、“高房租收入比、低租售比”、“高房租收入比、高租售比”四种类型。其中，北京、上海、深圳、福州、杭州属于“高房租收入比、低租售比”类型，该类城市租金水平较高、住房销售价格水平也同样较高，对很多年轻人而言，住房支出负担较重。

图1 我国部分城市房租收入比与租售比散点图

（二）影响租赁市场发展的主要因素

住房租赁市场发展也要受宏观经济环境的影响。从内生需求环境来看，我国城市经济的持续发展以及由此产生的流动人口衍生出了大量的租房需求，为租赁市场的发展提供了基本条件。因此，城镇化率、第三产业结构占比、人口年均增长率、住房销售价格、房价收入比等与住房租赁市场的发展程度具有较密切的联系。一般而言，城镇化率提高、第三产业结构占比增加、人口年均增长率加大均会促进城市住房租赁需求增加。

根据租赁市场发展相关理论研究，课题组最终选取了以下7个指标作为不同城市租赁市场发展程度的刻画指标，包括人口年均增长率、二手住房价格同比、租售比、房租收入比、房价收入比、第三产业占GDP比重、城镇化率，指标含义及数据来源详见表1。

表1 住房租赁市场发展程度刻画指标的含义及数据来源

二、不同城市分层结果及发展特征

（一）模型选择

聚类分析是根据观察对象的变量特征将观察对象进行分类的一种数理统计方法。聚类分析的目的是把分类对象按一定规则分成若干类，这些类不是事先给定的，而是根据数据的特征确定的，对类的数目和类的结构不作任何假定。通过聚类分析，将相似的研究对象归为同一类别，进而提出合理的、有效的处理该类对象的办法。

系统聚类法是聚类分析诸方法中实际运用最多的一种。系统聚类既可以对样品聚类，也可以对变量聚类，变量可以是连续性变量或者分类变量，距离测量方法和结果表示方法也比较丰富。其基本思想是：将n个样品看成n类，并规定样品之间的距离和类之间的距离，然后将距离最近的两类合并成一个新类，计算新类与其他类的距离；重复进行两个最近类的合并，每次减少一类，直至所有的样品合并为一类。系统聚类法中类之间距离的计算方法主要有最短距离法、最长距离法、中间距离法、类平均法、重心法、离差平方和法等。

（二）指标描述统计信息

为明确我国不同城市住房租赁市场发展特征，课题组选取了我国住房租赁试点城市、中央财政支持住房租赁市场发展试点城市、集体建设用地建设租赁住房试点城市、政策性租赁住房城市等26个典型城市进行系统聚类分析，26个城市相关指标的描述统计如表2所示。

表2 26个城市相关指标描述统计情况

（三）系统聚类分析及分层结果

由于样本或指标单位不一致，为克服量纲不同对结果的影响，首先要进行数据的标准化处理。常用的标准化处理是Z标准化方法。通过SPSS19.0对经标准化处理的指标进行基于离差平方和法的系统聚类分析。将城市类型作为分类因子，将人口年均增长率、二手住房价格同比、租售比、房租收入比、房价收入比、第三产业占GDP比重、城镇化率作为分析因子，生成的聚类树形图如图2所示。

图2 26个城市聚类分析结果图

目前，国内关于租赁市场城市分层的指标研究尚处于起步阶段。借鉴罗斯托的经济成长阶段论，将经济发展分为传统社会阶段、准备起飞阶段、起飞阶段、走向成熟阶段、大众消费阶段和超越大众消费阶段，结合聚类分析结果，将26个城市分为以下四种类型：租赁市场稳定型城市、租赁市场快速发展型城市、租赁市场潜力型城市、租赁市场起步型城市，具体的城市分类及特征如表3所示。

表3 26个城市聚类分析结果

1.租赁市场稳定型城市。租赁市场稳定型城市的发展特征为：城市经济发展水平高，人口总量大但净流入少，租赁市场总体需求量大且较为稳定，租赁市场发展具备较好的基础，代表城市有北京、上海。从人口年均增长率来看，其增长率很低甚至处于负增长状态。此类城市人口规模大，但是人口净流入基本停滞，因而租赁人口数量大但较为稳定。从租售比来看，由于房价水平高，其租售比处于较低水平。房租收入比和房价收入比高，居民的居住成本高。此外，该类城市第三产业占GDP比重与城镇化率水平在四类城市中属于高水平，该类城市处于成熟的发展阶段。由于租赁市场需求量大且较为稳定，品牌长租公寓在此类城市开设的门店数量较多。

2.租赁市场快速发展型城市。租赁市场快速发展型城市的发展特征为：城市经济发展水平较高，人口净流入量大，租赁市场总体需求快速增加，居民的住房负担较重，主要代表有深圳、杭州等5个城市。从人口年均增长率来看，此类城市人口净流入量很大，租赁人口数量快速增加。从租售比来看，其房价水平较高而租金水平相对较低，导致其租售比偏低，租赁回报周期长。房租收入比和房价收入比均处于较高水平，住房成本较高。此外，该类城市第三产业占GDP比重与城镇化率也处于较高水平，城市处于快速发展阶段。由于租赁市场需求快速增长，品牌长租公寓在此类城市开设的门店数量也呈现快速增长的态势。

3.租赁市场潜力型城市。租赁市场潜力型城市的发展特征为：城市经济发展潜力大，人口净流入量较多，未来租赁需求有一定增长，居民的居住成本较低，主要代表有广州、西安等10个城市。从人口净流入量来看，此类城市人口净流入量较大，租赁人口数量有一定增长。从租售比来看，相对于房价水平，其租金并不算低，因而租售比总体来看处于较高水平。从房租收入比和房价收入比来看，两者均处于较低水平，反映此类城市的住房成本较低。此外，该类城市第三产业占GDP比重与城镇化率也处于较低水平，城市发展有较大的空间。

4.租赁市场起步型城市。租赁市场起步型城市的发展特征为：住房价格总体较低，居民住房负担较小，住房租赁需求较少且未来增长空间有限，主要代表有长春、肇庆、沈阳等9个城市。从人口净流入量来看，此类城市人口总量规模较小，人口净流入量较少，租赁需求规模不大且增速有限。从租售比来看，由于房价水平低，其租售比总体处于高水平。从房租收入比和房价收入比来看，两者均处于低水平，城市居住压力小。此外，该类城市第三产业占GDP比重与城镇化率也处于较低水平。

三、政策思考

近年来，国家和地方层面高度重视培育和发展住房租赁市场，多次出台相关政策加强住房租赁管理以及培育住房租赁市场。2017年，九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，指出要在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作。党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。如前文所述，我国不同城市住房租赁市场处于不同的发展阶段，其主要特征以及租赁市场的主要矛盾也存在较大的差异。因此，各地应结合自身特点，因地制宜、因城施策发展住房租赁市场。课题组于2017-2021年间对以上四类典型城市进行了实地调研，根据调研结果，对各类城市住房租赁市场发展提出以下建议。

（一）稳定型城市应侧重居住品质提升

经过前期发展和积累，稳定型城市住房租赁市场发展基础较好，住房总量基本满足城市人口居住需求，但结构性矛盾较为突出。此外，该类城市建设用地增长空间有限，不宜大幅度新增租赁住房建设。因此，该类城市应侧重于盘活存量房源、提升居住品质。一是盘活存量房源，增加租赁住房供应。建议尽快制定出台存量房源转化管理办法，明确存量房源转化的建筑设计标准、消防改造验收标准、项目审批细则等。二是丰富租赁住房产品类型。此类城市人才结构丰富，建议关注不同层次人群的租赁需求，构建“一张床、一间房、一套房”的多层次住房租赁供应体系。三是鼓励和培育专业化的住房租赁机构，提升租赁住房居住品质，满足改善性租赁需求。

（二）快速发展型城市应侧重增加租赁住房供应

近年来，快速发展型城市人才落户政策不断放松，人口将继续保持快速增长，住房租赁需求旺盛。从租赁住房供应来看，相对于快速增长的租赁需求，此类城市租赁住房供应略显不足。因此，应多措并举增加租赁住房供应。一是通过新建及改建等方式增加租赁住房供应。利用集中出让的租赁地块以及集体建设用地、配建等方式新建租赁住房，加强对土地出让流程、融资方式、建设标准、开工进度等方面的规范，同时，盘活各类闲置房源，增加供应。二是加大住房租赁市场发展的支持力度，探索通过土地、金融、财税等配套优惠政策，加快发展住房租赁市场。

（三）潜力型城市应注重租赁住房精准供应

潜力型城市人口净流入量相对较大，租赁市场需求有一定增长潜力。从住房供应来看，人均建筑面积较大，可用于租赁的潜在房源相对充足。由于城市内部发展不平衡现象明显，租赁需求主要集中在产业集聚区周边，因而存在一定的供需错配问题。因此，该类城市租赁市场发展应注重精准供应。一是完善住房租赁市场制度建设，进一步培育和发展住房租赁市场。二是精准供应租赁住房。加强市场调研，综合考虑城市产业发展定位以及住房分布情况，重点在租赁需求较高的产业集聚区、交通枢纽地区等增加租赁住房供应。

（四）起步型城市应适度发展住房租赁市场

起步型城市人口净流入量较小，住房相对充足，居民住房负担较小。随着城市经济发展，第二、第三产业从业人员增加，对周边地区人口存在一定吸附能力，住房租赁需求会有所增加，但增长空间有限。此外，此类城市租赁住房供应相对充足，但是存在品质较差、市场不规范等问题。因此，此类城市可适度发展住房租赁市场。一是摸清租赁市场底数。明确住房租赁市场发展的现状及存在的问题，规范住房租赁市场秩序。二是适度发展住房租赁市场。综合人口流动变化、居民房屋空置等因素评估住房供需缺口，不宜大规模新建租赁住房，可通过盘活存量闲置住房，解决新市民过渡性住房需求。