经济发展、公租房政策与家庭居住质量——基于2016年低收入家庭调查的实证分析

梁土坤

增进民生福祉是新时代中国特色社会主义发展的根本目的和本质要求。必须在住有所居等方面不断取得新进展，让全体人民实现住有所居和拥有更多获得感。(1)习近平：《决胜全面建成小康社会 夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利》，《人民日报》2017年10月28日，第1版。实现住有所居成为新时代民生保障工作的关键议题。住房是人民生活的基本需求，不但对居民健康具有重要影响，而且，居住面积等居住质量也显著地影响其主观幸福感。因此，改善居住质量不仅是新时代党和政府民生保障工作的重要方面，而且，也是增进民生福祉的核心和关键。然而，现实中，我国住房不平等问题较为突出，主要体现在人均居住面积不平等等方面。(2)罗楚亮：《城镇居民住房面积的不平等——基于2000年和2005年人口调查的经验分析》，《学海》2014年第1期。而城市低收入家庭等群体面临着较为严峻的住房问题。基于此，本文尝试分析城市低收入家庭居住质量的主要特征，并探索经济发展、公共租赁住房政策对其居住质量的影响机制，以期为改善城市低收入家庭居住质量和政策制定提供一定参考。

一、文献回顾与简要述评

国外学者对住房相关议题的文献较多。早在1926年，Reginald Bruce就对雇主及雇员的住房问题进行了初步探索和分析。(3)Reginald Bruce，“employers and Housing Problem”，Journal of the Textile Institute Proceedings，Vol．17，No．3，1926，pp.38-45.尔后，1936年，Bleecker Marquette等学者(4)Bleecker Marquette，“A Housing Policy—and Planning”， Journal of the American Planning Association，Vol．2，No．1，1936，pp.9-11．对住房计划等相关住房政策内容进行了初步研究，为住房政策制定提供了理论借鉴。随着经济发展和时代进步，国外学者对住房相关议题的研究主要涉及住房政策(5)Reina,Landis，“The Future of U.S. Housing Policy”， Housing Policy Debate，Vol．29，No．1，2019，pp.1-3.、住房质量(6)Wole Morenikeji,Emmanuel Umaru,Halilu Pai,Solomon Jiya,Owoeye Idowu,B.M. Adeleye.，“Spatial analysis of housing quality in Nigeria”， International Journal of Sustainable Built Environment，Vol．6，No．2，2017，pp.309-316.、公共租赁住房缺陷的影响因素等(7)Femi Olubodun,Trevor Mole，“Evaluation of defect influencing factors in public housing in the UK”， Structural Survey，Vol．17，No．3，1999，pp.170-178.。而国内关于住房的相关研究也较多。

就住房议题的对象群体而言，一方面，众多学者将居民、城镇居民、农村居民等作为住房相关议题的目标研究群体。例如，关于城镇居民住房的需求与供给(8)邹至庄、牛霖琳：《中国城镇居民住房的需求与供给》，《金融研究》2010年第1期。、住房满意度(9)何立华、杨崇琪：《城市居民住房满意度及其影响因素》，《公共管理学报》2011年第2期。、等相关研究。另一方面，随着我国改革开放进程和经济社会发展进程的推进，我国居民群体出现了内部分化，因而，导致不同群体之间的住房特征、需求等方面的不同。流动人口(10)杨巧、杨扬长：《租房还是买房——什么影响了流动人口住房选择？》，《人口与经济》2018年第6期。等群体的住房议题也受到学者关注。也有学者对低收入群体住房相关议题展开了研究。可见，我国学者关于住房议题的对象群体呈现由居民整体向特定群体的具体化和微观化转向。低收入群体等住房问题也日益受到关注。

国外学者对低收入群体住房研究的相关文献相对较多。1970年，E. D. Huttman等对为低收入家庭提供足够住房的公共支出的影响效应进行了跨国对比分析。(11)E. D. Huttman,J. P. Huttman，“The effect of public expenditure in providing adequate housing for low income families: A comparative socio-economic analysis of programs in five countries”， The Annals of Regional Science，Vol．4，No．1，1970，pp.123-136.随后，学者对低收入群体及家庭的住房相关问题进行了众多研究。其内容涉及低收入租赁住房的存量及其促进政策(12)Gavin A. Wood，“Promoting the supply of low income rental housing”， Urban Policy and Research，Vol．19，No．4，2001，pp.425-440.、低收入住房税收抵免计划及其影响(13)Gavin Wood,Richard Watson,Paul Flatau，“Low Income Housing Tax Credit Programme Impacts on Housing Affordability in Australia: Microsimulation Model Estimates”， Housing Studies，Vol．21，No．3，2006，pp.361-380.、低收入群体的住房需求及经济适用房设计(14)Alaghbari, Wa’el,Salim, Azizah,Dola, Kamariah,Ali, Abang Abdullah Abang，“Developing affordable housing design for low income in Sana’a, Yemen”， International Journal of Housing Markets and Analysis，Vol．4，No．1，2011，pp.84-98.、低收入群体的住房质量及其改进方法等方面(15)Jaiyeoba Babatunde Emmanuel，“‘Housing Quality’ To the Low Income Housing Producers in Ogbere, Ibadan, Nigeria”，Procedia - Social and Behavioral Sciences，Vol．35，No．1，2012，pp.483-494.。

目前，国内学者关于低收入群体住房研究的内容主要体现在以下三个方面。一是，关于低收入群体住房需求及其特征的研究。关于广州市的调查发现，低收入家庭住房需求的地理位置为就近居住，最小户型需求为两居室，保障方式需求主要以租赁住房为主，并希望政府提供多样化的保障方式。(16)陈琳、丁烈云、谭建辉、周耀旭、吴开泽：《低收入家庭住房需求特征与住房保障研究——来自广州的实证分析》，《中国软科学》2010年第10期。并且，低收入居民住房产权的需求在生命周期中呈现倒U型趋势，30岁后住房产权保障需求显著降低。年龄越大、受教育程度越低、收入状况越差、工作稳定性越差以及有子女受教育需求的家庭，其租赁型住房保障需求越高。(17)吴开泽、陈琳、李春霞：《生命历程视角的城市低收入家庭住房保障需求研究——基于2008年和2011年广州住房调查数据的分析》，《华东师范大学学报(哲学社会科学版》2018年第1期。关于武汉市的研究也表明，毗邻中小学校和工作地点低收入家庭住房需求的主要区位特征，保障性住房是其主要期望的获取住房方式。(18)罗吉、黄亚平、赵丽元、陈瞻、张妮娅：《城市低收入群体二元居住需求与住房供给研究——基于微观实证调查》，《城市规划》2015年第3期。这为深入了解低收入家庭住房需求及制定住房保障政策提供了重要参考。

二是，关于低收入家庭住房状况及其问题调查研究。关于北京市的研究表明，大城市中低收入群体主要居住在边缘郊区，并随着城市发展呈现边缘化发展的趋势。(19)谌丽、张文忠、党云晓、余建辉：《北京市低收入人群的居住空间分布、演变与聚居类型》，《地理研究》2012年第4期。而代英姿等2003年对沈阳市的调查发现，低收入家庭住房面积大大低于当地平均水平，建筑结构陈旧，危房较多，室内设施匮乏；大多数人对其住房的面积、结构、设施的满意度均较低。(20)代英姿：《房改给低收入家庭带来了多大好处？——关于沈阳市城镇低收入家庭住房状况的调查研究》，《经济社会体制比较》2003年第5期。对贵州、湖南、浙江三省1032名城市低收入群体的调查也表明，其自有住房率较低，住房面积偏小；而且，其对住房位置、环境、设施、面积等方面的满意度较低。(21)陈成文、黄诚、秦继伟：《住房体制改革与改善民生——以几种典型低收入群体为例》，《湖南师范大学社会科学学报》2013年第6期。这说明低收入群体的住房状况较差，有待进一步改善。

三是，关于低收入群体住房保障政策等相关议题的研究。例如，张可成等指出，经济适用房难以惠及低收入群体，应予以坚决取消，而应该建立以廉租房为主，各种住房补贴为辅的低收入群体住房保障体系。(22)张可成、王晓辉：《低收入人群住房保障制度研究》，《山东社会科学》2009年第11期。实际上，我国在改革开放过程中逐步建立了包括经济适用房、限价商品房、公共租赁住房、廉租房等在内的多形式住房保障体系。但是，现行住房保障体系存在政策对象界定困难、政策执行偏差、动态调整机制不完善、配套政策措施匮乏等问题。(23)成志刚、曹平：《我国城镇低收入群体住房保障政策实施的现状、问题及对策》，《湘潭大学学报(哲学社会科学版》2011年第6期。使得其对改善低收入群体住房状况所发挥的作用较为有限。因此，应该健全住房保障体系的法律保障机制、动态管理机制、社会参与机制和社会监督机制。(24)黄艺红、周玉梅：《城市中低收入群体住房保障体系的构建及反思》，《学术交流》2012年第6期。并强化政府主体性作用，建构面向城镇低收入群体的梯度福利住房动态供应体系，实施多样化的有效的住房补贴模式等。(25)王培刚、胡峰：《当前我国城镇低收入家庭住房福利政策的问题与对策探讨》，《经济体制改革》2007年第3期。

这些文献为了解低收入群体住房状况、问题及相关保障政策提供了重要参考，也为进一步研究低收入家庭住房相关问题提供了重要借鉴。然而，也可以看到目前关于低收入家庭住房相关研究的文献相对较少，而且，甚少有文献涉及其居住质量的深入研究。相对于目前我国低收入家庭的庞大规模而言，这是远远不够的。基于此，本文对城市低收入家庭居住质量的主要特征进行深入分析，并探索经济发展、公共租赁住房政策等对其居住质量的影响机制，以期为相关部门制定政策和提高低收入家庭居住质量提供参考。

二、研究假设与理论框架

本文尝试建立经济发展、公共租赁住房政策、家庭类型对城市低收入家庭居住质量影响机制的理论路径，并进行实证检验。下面根据相关研究经验，提出本文的研究假设，建构理论分析框架。首先，公共租赁住房及其政策是我国城市住房保障体系的核心制度，其主要制度目标是为了解决困难群体住房问题，并改善其居住质量。公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。(26)住房和城乡建设部：《公共租赁住房管理办法》，《司法业务文选》2012年第24期。实际上，公共租赁住房等保障性住房政策确实能够提高相关群体的居住质量。关于尼日利亚的研究表明，公共租赁住房居住者的住房建筑结构、设施、服务等方面均好于其他困难的非公共租赁住房者。(27)Olusola Oladapo Makinde，“Evaluating public housing quality in Ogun State, Nigeria”， Environment, Development and Sustainability，Vol．19，No．5，2017，pp.1879-1909.关于香港的研究也表明，居住者对公共租赁住房的满意度相对较高。(28)Anita M. M. Liu，“The quest for quality in public housing projects: a behaviour-to-outcome paradigm”， Construction Management and Economics，Vol．21，No．2，2003，pp.147-158.而我国公共租赁住房政策，以改善民生为基本立足点，以解决弱势群体住房问题为目标，是调整我国住房领域利益失衡、解决住房基本问题的重要范式。(29)易淼,赵磊：《我国住房问题的症结与公租房建设》，《马克思主义研究》2012年第5期。因此，无论是从理论上而言，还是从实践效果来看，公共租赁住房政策都应该能够有效提高低收入家庭居住质量。

据此，假设1：公租房政策对城市低收入家庭居住质量具有显著正向影响。

其次，经济发展主要通过两条途径影响低收入家庭居住质量。一方面，经济发展会促使房价上涨，使得低收入家庭等群体在购买住房中面临困境，从而制约其居住质量。自20世纪70年代以来，住房建设不仅是一个具有巨大乘数效应的主要行业，而且，住房也被看作具多种经济效应的社会后果。因此，住房越来越多地被视为经济增长的主要动力。(30)Richard Harris,Michael Buzzelli，“House Building in the Machine Age, 1920s-1970s: Realities and Perceptions of Modernisation in North America and Australia”， Business History，Vol．47，No．1，2005，pp.59-85.而一些实证研究表明，经济发展确实又会反作用于住房价格，经济增长促进住房价格不断提高。(31)Linda Kauškale,Ineta Geipele，“Economic and Social Sustainability of Real Estate Market and Problems of Economic Development - a Historical Overview”，Baltic Journal of Real Estate Economics and Construction Management，Vol．4，No．1，2016，pp.6-31.就中国的情况而言，经济发展和房价变化互为因果,中国经济的持续快速增长决定了中国的房价长期变化趋势必然是向上的。(32)盛松成、刘斌：《经济发展对房价长期走势的决定作用——基于中国及国际的比较分析》，《财贸经济》2007年第8期。因而，房价的持续上涨，使得处于社会边缘的低收入家庭对于自有住房可望而不可及。故经济发展可能会使得低收入家庭住房产权可及性降低。住房产权与住房质量具有重要关系。关于杭州市的调查发现，自有产权住房的居住面积远大于租赁住房，装修质量、采光效果、噪音隔离效果等方面均好于租赁住房。(33)傅三莎：《自有住宅与租赁住宅居住质量差异化实证研究——以杭州市为研究对象》，《福建论坛(社科教育版》2009年第12期。所以，经济发展可能会使得低收入家庭自有住房可及性较低，从而使得其居住质量也随之降低。

基于此，提出假设2：经济发展通过影响住房产权可及性而对低收入家庭居住质量产生显著影响。

另一方面，经济发展能够为公共租赁住房建设提供经济基础和财政支持。关于美国的研究表明，经济发展会使国家更加关注公共租赁住房建设，从而增加财政投入。(34)Wim Wiewel,John Betancur,Neila Imlay，“Public housing and economic development in the United States: What does latin America teach us? ”， The Netherlands Journal of Housing and Environmental Research，Vol．4，No．1，1989，pp.85-96.财政投入的增加，必然导致公租房数量和规模的增加，能够惠及更多低收入家庭。我国学者也指出，我国各地区公共租赁住房的保障水平与经济发展水平具有一致性关系，存在地区非均衡发展问题，经济发展会促进公共租赁住房建设，但是，目前公共租赁住房整体水平相对较低。(35)李辉婕：《各地区廉租住房保障水平测算及其与经济发展的适应性分析》，《当代财经》2008年第11期。由此可见，经济发展有利于公共租赁住房财政投入的增加，使得公共租赁住房建设规模扩大，从而提高低收入家庭公共租赁住房可及性，因而，提高其居住质量。

所以，据此提出假设3：经济发展通过提升公共租赁住房可及性而影响低收入家庭居住质量。

再次，居民的年龄、收入、受教育程度和居住年限等因素是影响居民对住宅质量感知的关键因素之一。(36)Ibem, Eziyi O，“Residents’ perception of the quality of public housing in urban areas in Ogun State, Nigeria”， The International Journal of Quality & Reliability Management，Vol．29，No．9，2012，pp.1000-1018.因而，个体及家庭因素可能影响低收入家庭居住质量。实际上，公共租赁住房主要是以家庭作为政策目标对象的。《公共租赁住房管理办法》(中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号，2012年7月15日实施)明确规定，公共租赁住房，是面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭及其他困难群体的。因此，家庭不仅是政策的目标对象，而且，也是公共租赁住房政策发挥作用的现实载体。按照现行的公共租赁住房政策，人均居住面积、家庭人均收入、家庭共同居住成员等因素是公共租赁住房准入条件的重要衡量标准。家庭因素对能否获得公共租赁住房及能够获得公共租赁住房的类型等均具有影响。同时，一些研究表明，失业人员、老年人、农民工等不同类型低收入家庭的人均居住面积、居住的地理位置、住房设施等方面的居住质量存在一定差异。(37)陈成文、黄诚、秦继伟：《住房体制改革与改善民生——以几种典型低收入群体为例》，《湖南师范大学社会科学学报》2013年第6期。所以，低收入家庭的家庭类型等因素可能对其居住质量产生重要影响。基于此，提出家庭类型的两个研究假设。

假设4：家庭类型对低收入家庭居住质量具有显著影响。

假设5：家庭类型对公共租赁住房的政策效应具有调节作用。

由此，形成经济发展、住房产权可及性、公共租赁住房政策、家庭类型对城市低收入家庭居住质量影响的理论路径(如图1所示)。

图1 经济发展、公租房政策、家庭类型影响城市低收入家庭居住质量的理论路径

三、数据来源与模型设定

(一)数据来源

本文采用民政部2017年度低收入家庭经济状况调查数据。该次调查在六个省展开，共收回问卷3265份。其中城市家庭有效问卷1081份。其中，江苏省172份(15.9%)、吉林省298份(27.6%)、湖南省199份(18.1%)、山西省176份(16.3%)、甘肃省178份(16.5%)、云南省58份(5.4%)。分家庭类型来看，残疾人家庭452份，占41.8%；健全人家庭629份，占58.2%。具体样本特征在此不做描述。

(二)指标说明

本文主要是关注城市低收入家庭的居住质量。传统而言，居住质量主要包括人均居住面积、人均房间数量、住房设施配备情况等方面。(38)Falilat Yetunde Olowu,Emmanuel Babatunde Jaiyeoba,Hafeez Idowu Agbabiaka,Olawunmi Johnson Daramola，“Spatial analysis of the factors influencing housing quality for renters in a traditional Nigerian city”， International Journal of Housing Markets and Analysis，Vol．12，No．2，2019，pp.181-209.本文借鉴这些关于居住质量的测量指标，并根据数据具体特征及指标可及性，选取人均居住面积、人均房间数量，居住设施质量指数三个指标来衡量城市低收入家庭居住质量。人均居住面积，由住房居住面积除以家庭总人口得到。因人均居住面积数值主要分布在40平方米以内，并不符合正态分布特征，故根据分析需要，在建构人均居住面积影响机制模型时将其进行分级，转化为分类变量进行赋值，10平方米以下=1，10—20平方米=2，20—30平方米=3，30平方米及以上=4。人均房间数量，由住房房间数除以家庭总人口得到；并根据数据特征，将其转化为多分类变量，并进行赋值，0.5间以下=1，0.5—1间=2，1间=3，大于1间=4。而关于居住设施质量指数，主要根据住房内是否有厕所、洗衣机、冰箱、彩电、空调、热水器、油烟机、室内上下水、集中供暖设施、有线网络等10种设施设备计算所得。设施质量指数=∑xi/10，i为设施设备种类，xi为其取值。住房中有该设施设备，则xi=1；没有该设施设备，xi=0。实际上，设施质量指数取值只有0、0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1等11个值，并不是连续变量，因而考虑以分类变量形式建构影响机制模型，将设施质量指数均分为五等并进行赋值，相当差=1，比较差=2，一般=3，比较好=4，相当好=5。

而本文的核心解释变量为经济发展、公共租赁住房政策、住房产权三个方面。采取城镇人均国民生产总值、人均公共财政支出两个指标来衡量地区经济发展状况(如表1所示)。

(三)模型概述

采用SPSS23.0统计软件进行数据分析和模型建构。主要包括两个方面。一方面是，采用序次logistic回归模型(Ordinal logistic regression)建立经济发展、住房类型对城市低收入家庭居住质量(人均居住面积、人均房间数量、设施质量指数)影响机制的分析模型。具体而言，因变量的水平为n，建立n—1个logistic回归模型，称为Cumulative Logits Model。因变量取值为1、2、3、…、n，相应取值水平的概率为, π1，π2，π3，……，πn，对i个自变量拟合n—1个模型。

表1 变量的含义及测度

……、……

=-α3+β1χ1+β2χ2+···+βiχi

分别逐步将相关变量纳入模型，可以得到经济发展、住房类型对低收入家庭人均居住面积、人均房间数量、设施质量指数影响机制的实证分析模型(如表2、表3、表4所示)。平行线检验(Test of Parallel Lines)结果显示，各个模型的P值均大于0.05，符合序次logistic回归模型的适用条件；且其拟合优度和拟合效度较好，具有统计学上的分析意义。

另一方面是，运用二元logistic回归模型(Binary Logistic Regression)分别建立住房产权和公共租赁住房可及性影响机制模型(如表5所示)。各项检验结果显示，这两个模型具有统计学上的分析意义。

表2 人均居住面积影响机制模型

表3 人均房间数量影响机制模型

表4 居住质量指数影响机制模型

表5 住房产权与公租房可及性的影响机制模型

四、实证结果与研究发现

(一)空间边缘化趋势：城市低收入家庭居住质量的基本特征

从调查情况来看，城市低收入家庭人均居住面积为30.80平方米(根据原始数据计算)，远远低于农村低收入家庭的41.17平方米；城市低收入家庭人均居住面积仅仅只有农村低收入家庭的74.81%，不足其四分之三。而且，城市低收入家庭人均居住面积也远低于低收入家庭人均居住面积的平均水平(37.66平方米)。与此同时，如果按照全国2016年的数据进行对比，城市低收入家庭人均居住面积比城镇居民平均水平(36.6平方米)低了近6平方米，仅仅只有城镇居民平均水平的84.15%；比全国居民人均居住面积低10平方米，仅仅只有全国居民平均水平的75.49%。(39)国家统计局住户调查办公室：《居民收入持续较快增长 人民生活质量不断提高》，《中国信息报》2017年7月7日，第1版。由此可见，城市低收入家庭人均居住面积的平均水平，不仅低于全国人均水平，也低于城市居民人均水平，而且，也远远低于农村低收入家庭的平均水平，则城市低收入家庭人均居住面积相对较低，处于社会边缘化的弱势地位。而就人均房间数量来看，低收入家庭的总体平均水平为1.04间/人；而城市低收入家庭人均房间数量的平均水平仅仅只有0.94间/人，人均不足一间，低于低收入家庭的平均水平，也低于农村低收入家庭的平均水平(1.09间/人)。而且，有26.8%的城市低收入家庭人均房间数量不足0.5间，可见，城市低收入家庭人均房间数量也相对较低，处于相对较差的地位。

然而，与此不同的是，从设施质量指数来看(原始数值)，低收入家庭设施质量指数的平均水平为0.44；农村低收入家庭仅仅只有0.36，而城市低收入家庭设施质量指数为0.61，不仅远高于低收入家庭平均水平，也远远高于农村低收入家庭，为农村低收入家庭平均水平的1.69倍。可见，城市低收入家庭居住设施质量水平相对较高。平均而言，城市低收入家庭住房中有超过6种的相关设施设备。由此可知，城市低收入家庭住房中的设施设备相对较为完善，其设施质量水平相对较高。

所以，总体而言，城市低收入家庭设施质量水平相对较高，住房设施设备相对较为完善。然而，其人均居住面积和人均房间数量水平相对较低，不仅远低于城市居民人均水平，也远远低于农村低收入家庭平均水平，其居住空间相对狭小，其居住面积和独立空间处于社会边缘化的弱势地位。因此，城市低收入家庭居住质量有待改善。

(二)从直接到间接：经济发展的影响路径

一些学者指出，随着经济发展和社会变迁，城镇家庭住房中是否有厨房和厕所的比例均随时间推移而大幅段上升。(40)虞晓芬、徐筱瑜：《中国城镇家庭住房质量时空差异分析》，《城市问题》2018年第6期。因而，无论是从理论上来看，还是从实践经验来看，经济发展应该能够有利于居住质量的提高。然而，研究结论与此却并不一致。

当未加入住房类别变量时，从模型1、模型4、模型7可以看到，城镇人均国民生产总值和人均公共财政支出的系数均为显著(0.05显著性水平)，即经济发展对城市低收入家庭居住质量具有显著影响。但人均居住面积和人均房间数量模型的系数均为负，而居住设施质量模型中的两个系数为正，说明经济发展对城市低收入家庭居住质量的不同方面影响存在显著差异。然而，当加入住房类型变量后，从模型3、模型6、模型9可知，人均国民生产总值和人均公共财政支出两个指标的各系数绝对值大幅度下降，并且，各系数都在0.1的显著性水平下均不显著。则当加入住房类型变量后，经济发展因素对城市低收入家庭人均居住面积、人均房间数量居住设施质量都不再具有直接的显著影响。

可见，住房类型变量是影响城市低收入家庭居住质量的重要影响因素。同时，从住房类型指标情况来看，其在各个模型均显著，这说明经济发展相关因素主要是通过影响住房类型的中介作用而间接影响城市低收入家庭居住质量的(其具体影响路径在下文进行深入分析)。因而，当住房类型指标进入模型后，经济发展相关因素对低收入家庭人均居住面积、人均房间数量、居住设施质量的影响由显著的直接影响向间接影响转化，住房类型发挥了经济发展因素影响的中介作用，凸显经济发展影响的间接性。

(三)直接与中介协同：公共租赁住房政策的作用机制

住房来源类型往往对居住质量具有重要影响。从调查数据来看，不同类型住房来源类型低收入家庭居住质量确实存在差异。单因素方差分析(ANOVO)的检验结果显示，人均居住面积、人均房间数量、设施质量指数的SIG均为0.000，说明不同住房类型低收入家庭的居住质量确实存在显著差异。从调查数据来看,25.7%的低收入家庭通过公共租赁住房政策解决了其住有所居问题,说明城市公共租赁住房政策在保障低收入群体居住权益等方面发挥了重要作用。而且，就居住设施质量指数而言，呈现公共租赁住房、自有住房、其他类型递减的主要特征，公共租赁住房低收入家庭的居住设施质量水平相对最高，这说明公共租赁住房在改善城市低收入群体居住质量方面也发挥了显著作用。然而，就人均居住面积和人均房间数量的平均水平而言，公共租赁住房低收入家庭远低于自有住房家庭和其他类型家庭，而自有住房家庭与其他类型家庭之间的差距较小(如表6所示)。由此可见，公共租赁住房在改善城市低收入家庭人均居住面积和人均房间数量方面的作用有待提高和改善。

表6 城市低收入家庭居住质量概况(分住房类型)

从模型结果看，公共租赁住房政策对城市低收入家庭居住质量的影响主要体现在两个方面。一方面是，住房类型确实对城市低收入家庭居住质量具有直接的显著影响。从模型2、模型5、模型8可知，模型中未加入经济发展因素变量时，自有住房系数在0.1的显著性水平下都不显著，公共租赁住房系数在0.01显著性水平下均显著。将经济发展相关因素变量加入模型后，从模型3、模型6和模型9可以看到，除了系数绝对值略有变化外，其结果与前述结果基本一致。这说明住房类型确实对城市低收入家庭人均居住面积、人均房间数量、居住设施质量都具有显著影响，而且，其显著影响主要体现在公共租赁住房与自有住房和其他类型住房之间的差异之中。然而，公共租赁住房政策对城市低收入家庭人均居住面积、人均房间数量、居住设施质量的影响存在显著差异。从模型3、模型6可知，公共租赁住房系数值为负；而模型9中，公共租赁住房的系数0.982。这说明公共租赁住房确实对城市低收入家庭居住质量具有显著的直接影响，一方面使得其人均居住面积和人均房间数量显著降低，另一方面使得其居住设施质量水平显著大幅度提高，凸显公共租赁住房政策影响的矛盾性。

另一方面是，住房类型除了对城市低收入家庭居住质量具有直接影响之外，还具有中介作用，即经济发展会通过影响低收入家庭住房类型而间接影响其居住质量。对于欧美各国相关数据的分析表明，经济增长会促进住房产权率的提高。(41)李宏瑾、徐爽：《住房自有率、经济增长与社会发展——对欧美各国数据的经验分析》，《南方经济》2009年第8期。然而，现实并不完全如此。经济增长与房价互为因果，经济快速增长，会促进房价随之快速上升，从而使得居民住房负担能力(Housing Affordability)面临挑战，从而制约其自有住房拥有率。(42)Jerry Anthony，“Economic Prosperity and Housing Affordability in the United States: Lessons from the Booming 1990s”， Housing Policy Debate，Vol．28，No．3，2018，pp.325-341．尤其是，对于低收入家庭等弱势群体，经济发展和房价飙升，使其对自有住房可望而不可及。本文研究结论与此一致。从模型10可以看到，城镇人均国民生产总值、人均公共财政支出两个指标的系数均为负，且各个系数均显著，说明经济发展因素确实对城市低收入家庭自有住房可及性产生显著影响。例如，人均国民生产总值的系数为-0.603，在0.01的显著性水平下显著，其OR值为0.547。可见，人均国民生产总值和人均公共财政支出的增加，经济快速发展等因素会使得城市低收入家庭自有住房获得率显著降低。但自由住房系数在模型1—9中并不显著，故可以认为，自有住房并不发挥中介作用的效应。

重要的是，公共租赁住房的中介作用。从模型11可知，与自有住房可及性影响机制不同的是，人均国民生产总值、人均公共财政支出两个指标的系数均为正，且显著。例如，人均国民生产总值的系数为2.069，在0.01的显著性水平下显著，且其OR值(优势比)比7.917。这说明经济发展因素对低收入家庭公共租赁住房可及性具有显著影响。随着人均国民生产总值和人均公共财政支出的增加，城市低收入家庭公共租赁住房可及性也会随之显著提高。经济发展水平的提高，为公共租赁住房建设提供了坚实的经济基础，使得公共租赁住房建设规模可能随之增加，从而有利于低收入家庭公共租赁住房可及性的提高。由此可见，经济发展因素会通过影响低收入家庭公共租赁住房可及性的中介作用而间接影响其居住质量。

实际上，从未加入经济因素和加入经济因素指标模型的住房类型系数绝对值来看，公共租赁住房政策确实发挥中介作用。人均居住面积和人均房间数量模型中，加入经济因素变量的模型中的公共租赁住房系数绝对值均大于未加入经济因素的模型(模型3>模型2，模型6>模型5，模型9>模型8)，可见，经济发展因素的影响，使得低收入家庭公共租赁住房可及性显著提高，使得公共租赁住房对低收入家庭人均居住面积和人均房间数量的反向影响强化。公共租赁住房系数，模型9(0.982)>模型8(0.873)。经济发展使得公共租赁住房可及性显著提高，强化了公共租赁住房对低收入家庭设施质量的提升作用。因此，经济发展通过影响自有住房和公共租赁住房可及性的中介作用而间接影响低收入家庭居住设施质量，公共租赁住房对低收入家庭居住质量具有直接作用和中介作用的双重影响。

(四)直接与调节并重：家庭类型的影响机理

家庭中是否有残疾人，对家庭人力资本、家庭负担、家庭经济状况等方面具有重要影响，因而，家庭类型也对城市低收入家庭居住质量具有重要的现实影响，其主要影响包括三个方面。一是，从模型1—9可知，家庭类型各个系数均在0.1的显著性水平显著，说明家庭类型对城市低收入家庭居住质量具有显著的直接影响。从模型1—6可以看到，各模型中，家庭类型的系数均为正。例如，模型6中，家庭系数为0.195，在0.1显著性水平下显著。这表明，健全人家庭人均居住面积和人均房间数量显著高于残疾人家庭。相对而言，城市残疾人家庭的居住面积和独立空间更加狭小，有待改善。与此完全相反的是，模型7—9中，家庭类型的系数为负，如模型9中，其系数为-0.460，在0.01的显著性水平下显著。这说明，健全人家庭居住设施质量指数显著低于残疾人家庭。由此可见，家庭类型对城市低收入家庭人均居住面积、人均房间数量、设施质量指数均具有显著的直接影响，但影响方向不同。

二是，从模型10和模型11来看，家庭类型系数均不显著(0.1显著性水平)，说明家庭类型对城市低收入家庭自有住房和公共租赁住房可及性不具有显著影响，因而，家庭类型对城市低收入家庭居住质量不具有间接影响。

三是，家庭类型却对公共租赁住房政策之于城市低收入家庭居住质量的影响具有调节作用。即公共租赁住房政策对不同类型低收入家庭居住质量的影响作用存在差异。从模型12—17可以看到(如表7和表8所示)，人均居住面积模型和人均房间数量模型中，公共租赁住房的各个系数为负并显著。并且，健全人家庭模型中对应系数绝对值小于残疾人家庭。例如，模型12中公共租赁住房系数绝对值(-0.374)小于模型15(-0.465)。由此可知，公共租赁住房政策对不同类型低收入家庭人均居住面积和人均房间数量影响不同。公共租赁住房获得使得残疾人家庭和健全人家庭人均居住面积和人均房间数量均显著降低，但健全人家庭下降的效应小于残疾人家庭。同时，从模型14和模型17可知，公共租赁住房的系数均为正，都在0.05的显著性水平下显著；且健全人家庭模型中的系数大于残疾人家庭(0.515>0.318)。这说明公共租赁住房获得，能显著地提高健全人家庭和残疾人家庭居住设施质量水平。而且，公共租赁住房对健全人家庭的影响效应大于残疾人家庭。

表7 健全人家庭居住质量影响机制模型

表8 残疾人家庭居住质量影响机制模型

所以，公共租赁住房对健全人家庭人均居住面积和人均房间数量的降低效应小于残疾人家庭，而居住设施质量的提高效应却大于残疾人家庭，故公共租赁住房对健全人家庭的改善效应大于残疾人家庭。公共租赁住房对残疾人家庭住房状况改善所发挥的作用相对较小。究其原因，主要是不同类型低收入家庭住房获得情况差异引起的。首先，从住房类型来看，Pearson卡方检验的值为2.641，其SIG值为0.267，说明残疾人家庭和非常残疾人家庭之间的住房来源类型并不存在显著差异。从具体比例来看，自有住房、其他类型的比例，健全人家庭与残疾人家庭比例差异较小。而公共租赁住房，健全人家庭获得比例比残疾人家庭高4.3个百分点(如表9所示)。其次，除了其他类型外，自有住房和公共租赁住房两类家庭中，健全人家庭的人均居住面积(ANOVO的SIG值为0.039)和人均房间数量(ANOVO的SIG值为0.023)的平均水平均显著高于残疾人家庭，这说明，相对而言，残疾人家庭获得的公共租赁住房的人均居住面积较小。再次，就居住设施质量指数而言，自有住房和其他类型住房，残疾人家庭居住设施质量指数的平均水平均显著高于健全人家庭。然而，公共租赁居住设施质量水平远高于其他类型住房，且其残疾人家庭和健全人家庭两者的平均水平基本相等。但公共租赁住房与残疾人家庭自有住房和其他住房类型家庭居住设施质量水平之间的差异较小，这就使得公共租赁住房在提高残疾人家庭居住设施质量指数方面发挥的作用相对较小，但却能够显著提高健全人家庭居住设施质量水平。显而易见的是，如果从公共租赁住房获得率、人均居住面积、人均房间数量等方面来考量的话，尽管公共租赁住房为部分残疾人家庭提供了容身之所，但其政策效应有待进一步提高。

表9 不同类型家庭的居住质量概况

五、结论与讨论

综合以上，总体而言，城市低收入家庭居住设施质量水平相对较高，住房设施设备相对较为完善。然而，其人均居住面积和人均房间数量的平均水平，不仅远低于城市居民人均水平，也远远低于农村低收入家庭平均水平，城市低收入家庭居住空间相对狭小，其居住质量有待进一步改善。而且,经济发展水平、公共租赁住房政策、家庭类型等因素对城市低收入家庭居住质量具有重要影响，可将其影响框架归纳为图2。经济发展主要通过公共租赁住房的中介作用而间接影响城市低收入家庭居住质量。经济发展为公共租赁住房建设提供了坚实的经济基础和外部条件，能够显著提高城市低收入家庭公共租赁住房可及性。公共租赁住房政策能显著提高城市低收入家庭居住设施质量水平，但却使得其人均居住面积和人均房间数量显著降低。同时，公共租赁住房政策对城市健全人低收入家庭居住质量的改善效应大于残疾人家庭，家庭类型对公共租赁住房政策的影响效应具有调节作用。因此，必须根据实际情况，采取相应对策以继续改善城市低收入家庭居住质量，从而提高其生活质量、获得感、幸福感等。

首先，经济发展因素主要是通过影响公共租赁住房可及性的中介作用而间接影响其居住质量。尽管，经济发展会促进公共租赁住房建设， 使得城市低收入家庭公共租赁住房可及性显著提高。 但是，与此同时，经济发展也会使得城市低收入家庭自有住房获得率显著降低。所以，在经济发展过程中，如何保障低收入家庭能够获得自有住房是需要重要考虑的现实议题。尽管，我国已经建立了包括经济适用房、限价商品房等多供给主体的住房保障体系，然而，调查中发现，已经购买经济适用房和限价商品房的城市低收入家庭寥寥无几，可见，现行住房保障体系有待继续完善。相关部门应该在深入调查低收入家庭的主要特征、购买能力、现实需求等方面的前提下，立足低收入家庭现实需求，在经济社会发展中建构更加完善的住房保障体系，以提高其自有住房获得率，改善其居住质量。

图2 经济发展、公共租赁住房政策对居住质量的影响路径

其次，公共租赁住房政策对城市低收入家庭人均居住面积、人均房间数量、居住设施质量具有显著影响，但其影响方面不尽相同，凸显公共租赁住房政策影响的矛盾性。公共租赁住房获得，会使得低收入家庭居住设施质量水平显著提高。相对而言，公共租赁住房的设施相对比较齐全。可见，公共租赁住房政策不仅为部分城市低收入家庭提供了容身之所，也使得其居住设施质量水平大为提升。从这个视角来看，公共租赁住房政策的效应显著，对保障城市低收入家庭住有所居，以及改善其居住质量发挥了极其重要的现实作用。然而，公共租赁住房却使得城市低收入家庭人均居住面积和人均房间数量显著降低，导致城市低收入家庭居住面积和独立空间受到限制，不利于其居住质量的提高。因此，相关部门应该在充分考虑经济和社会发展条件等各种因素的情况下，以需求为导向，尽可能扩大公共租赁住房的居住面积，设计更加人性化、更加宜居、更多可选户型的住房户型构成体系，从而有效提高城市低收入家庭人均居住面积和人均房间数量，全面提升其居住质量。

再次，家庭类型对城市低收入家庭居住质量不仅具有直接影响，而且，对公共租赁住房政策的影响效应具有调节作用。一方面，健全人家庭的人均居住面积和人均房间数量均显著高于残疾人家庭，但其居住设施质量水平却显著低收入残疾人家庭。故可以考虑，建立低收入家庭住房设施的实物补贴政策，为有现实需要的家庭提供必要的住房设施设备，以改善其居住质量。另一方面，残疾人家庭公共租赁住房获得率低于健全人家庭，而且，获得公共租赁住房的低收入家庭人均居住面积和人均房间数量显著对于健全人家庭(公共租赁住房家庭)。可见，一定程度而言，公共租赁住房政策对残疾人家庭居住质量的改善作用较为有限，远不如健全人家庭的政策效应，凸显公共租赁住房政策影响的类型性。因此，必须根据低收入残疾人家庭的具体特征，充分考虑其收入状况，人口结构，无障碍需求等方面的基础上，逐步建立更加完善的公共租赁住房政策，以改善城市低收入残疾人家庭的居住质量和生活质量。

最后，影响城市低收入家庭居住质量的因素是较为多元的，还涉及个体受教育程度、人均家庭收入、地区因素等多个方面。所以，改善城市低收入家庭居住质量是一个复杂的系统工程，相关部门也应该综合考虑各种因素，制定更加完善、更加系统、更加有效的政策，以进一步改善城市低收入家庭居住质量。