房地产行业跨境资金流动风险控制研究

【摘要】房地产行业的产业链条较长，涉及到多个行业的综合发展，在国民经济中占据重要地位，其行业发展情况对国民经济产生巨大影响。房地产行业是资金密集型产业，在当前我国居民住房需求不断提升的背景下，越来越多的资金投入到房地产行业中，部分房地产企业为了吸收外部融资，积极拓展海外上市，资金跨境流动相对频繁。外汇管理机构应当加强对企业跨境资金流动的监管，从提高管理效率、优化服务流程、提升服务质量上不断努力，推动营商环境的改善和风险管理水平的提升，控制跨境资金流動风险，切实维护我国经济安全。

【关键词】房地产业;跨境资金;风险控制;外汇管理;产业协作

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.009

1、房地产行业在经济发展中的作用

房地产行业主要以土地和建筑物为经营对象，是一种产业链条较密集、资金需求量较大、投资回报周期较长的行业。从供给角度看，随着经济的发展，房地产行业所必须的建筑等资源以及技术等软件条件都足以推动行业运行，我国经济有实力推动房地产行业持续健康发展。从需求角度看，居住房产往往与居民户口联系在一起，伴随着城市基础设施和社会发展红利，随着人民生活水平的逐渐提高以及社会主义市场经济的发展，越来越多的劳动者开始根据市场需求前往就业地安家落户，为房地产市场创造了大量需求;商业房地产也随着经济的腾飞在各个城市生根发芽，部分发达乡村也逐渐兴起商场等新兴房地产业态。

2、房地产行业发展特点

2.1受政府政策影响较大

房地产行业的发展涉及到前期规划、中期建设以及后期运营等多个阶段，当前政府的规划和建设管理部门实行属地化管理，而房地产的规划和建设都需要相对详细的计划和安排，各地出于地方经济和政府宏观调控的考虑，对房地产行业的发展从规划和建设方面有诸多管理措施，因此房地产行业受政府政策影响相对较大。房地产建设运营周期较长，需要投入大量资金，一旦在建设过程中出现问题，由于规划和建设的复杂性，往往难以在短时间内解决。在房地产企业运营过程中，必须因地制宜把握当地政策才能实现可持续发展。

2.2不同区域间发展不平衡

区域经济发展水平对当地房地产行业的运营具有巨大影响，不同区域之间经济发展不平衡，各地都会产生只有在当地才会发生的特殊问题，因此房地产行业在不同区域之间发展呈现不平衡的趋势。例如在北京上海广州深圳等一线城市，市场经济发展相对较早，经济较为发达，土地等资源流转建立了相对科学的机制，因此房地产相对较为发达，能够实现科学的销售和运营;而在相对不发达的地区，尚未建立科学的土地招拍挂机制，营商环境还需进一步改善，房地产业自然无法实现有序发展。

2.3供需矛盾逐渐显现

在居住房地产领域，供需矛盾已经引起党中央、国务院的注意，中共中央总书记习近平在多次讲话中指出，要保障房屋的居住属性，减少金融属性，限制和打击利用房产交易非法牟利的行为。当前房地产供需矛盾逐渐显现，在经济不发达地区，人们的居住权能够得到基本保证，但房地产交易行为较少;而在经济发达地区，由于外来人口较多，房价较高，许多居民无法拥有自己的房产，部分情况下甚至基本居住权也无法保障。

3、房地产行业跨境资金监管现状

3.1资本流动为主，商品交易为辅

随着我国改革开放的不断能深入，对跨境资金流动的限制逐渐放开，越来越多的境外资本进入到我国经济的各个领域，房地产行业的发展需要大量资金的支持，很多房地产企业开始寻求从境外获取资金解决资金困境。当前房地产行业逐渐形成以资本流动为主、商品交易为辅的局面，国外资金购买国内房地产较少，但国外资本投资注入国内房地产企业较多，成为当前房地产行业跨境资金监管的重点。

3.2短期资金流动趋于频繁

资本具有逐利性，尽管房地产行业项目运营周期往往较长，但大型房地产企业并不单单投入一个项目，在多个项目运营条件下，企业运营情况主要与市场整体发展相融合。在房地产行业，短期资金流动相对频繁，许多境外资本处于投资需求，并不长期持有，而是作为金融资产投入到企业中，一旦实现其预期收益，便可能会出售其权益，套现退出。

3.3资金跨境流动法律法规尚需完善

当前我国资金跨境流动主要由中央银行即中国人民银行负责，但当前与资金跨境流动相关的法律法规相对较少，仅仅依靠部门规章，在进行业务处理时往往力不从心。当出现复杂情况时，部分监管行为因为法律依据不扎实而造成一些不利后果。人民银行不仅要维护我国经济安全，还要在国际金融市场切实维护我国的国家利益，促进我国国际经济持续健康发展。

4、跨境资金流动风险控制策略

4.1坚持宏观审慎监管的原则

近年来，我国房地产行业发展迅猛，尽管经历过短暂的战略调整期，但总体呈现上升趋势。跨境资金监管应当坚持宏观审慎的原则，即面对复杂的国际经济形势，一方面要提升金融体系对市场波动的应对能力，另一方面应当防范系统性风险，维护我国社会主义制度的优越性和社会主义市场经济的稳定性。宏观审慎监管并非一味加强资本管制，而是以间接管理的形式，在提高风险管理水平的前提下，以抓大放小的战略眼光推进跨境资金监管体系建设。

4.2建立本外币一体化监管体系

人民银行既有监管跨境资金流动的职责，也有责任对境内人民币账户流动进行监管。境外资金投资境内企业也涉及到换汇等流程，影响境内金融业的发展。应当建立本外币一体化监管体系，在监管过程中，推进本币外币相协调，切实提升房地产行业跨境资金流动风险控制水平。随着人民币汇率市场化进程的推进，出于国家利益的要求，我国必将面临越来越严峻的国际形势，只有加强自身金融体系建设，才能真正在激烈的国际竞争中取得优势地位。

4.3推进大小额资金分类管理

在市场经济条件下，资金的区域流动和国际流动更加频繁，许多大型房地产企业实现了境外上市，跨境资金流动需求更加迫切。从经营对象上来看，房地产业主要分为商业房地产和居住房地产，从我国房地产市场化开放以来，房地产市场一直在不断完善和发展。境外资金购买境内房地产所涉及到的资金流动金额较小，而境外资金投资境内房地产企业的金额往往较大。应当根据资金跨境流动的金额大小，推进分类管理，这既减小了监管压力和监管成本，又能够实现具有针对性地管理，提高监管效率优化营商环境。

参考文献：

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作者简介：

钟燕（1970—），女，江苏盐城人，本科，中国人民银行盐城市中心支行外汇管理科科员，研究方向：外汇管理。