招商蛇口产业园区打造创新创业产业生态

摘要：4月21日深交所正式接受招商蛇口产业园REITs的申报以来，招商蛇口产业园REITs已于5月17日获证监会注册批文，并于5月20日正式发布了“询价公告”，标志着招商蛇口产业园REITs正式启动发行程序。分析招商蛇口公募RIETS发行的优势：招商蛇口不断将沉淀的城市发展经验，因地制宜的对外复制，从国内走向国际，打造多个产业新城和园区项目。此外，凭借独有的土地开发运营模式、城市和园区开发建设运营经验以及对政府需求的深度认知，与多地政府建立了深度合作关系。招商蛇口利用自身优质的产业孵化优势，打造了一个集龙头企业、独角兽企业、上市公司领头的创新创业产业生态，为项目的可持续发展注入源源不断的血液。

关键词：公募REITs;轻重资产分离;产业运营

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）06-0020-23 收稿日期：2021-05-25

文章来源：本文由方升园区大会供稿。

招商蛇口产业园REITs作为境内公募REITs的排头兵，在国家填补金融产品空白、拓宽社会资本投资渠道的道路上迈出了坚实的一步。同时对于公司和行业而言，发行公募REITs，实现重资产上市，提升流动性和周转率，缓解企业资金压力以及对于创新资产管理模式和行业商业模式，打造“轻重分离”的运营模型具有重要战略意义。

招商蛇口产业园REITs的基础设施项目为万融大厦和万海大厦，可租赁面积分别为41611平方米及52646平方米，两个基础设施项目估值达25.28亿元。根据询价公告，中国证监会准予招商蛇口产业园REITs发售的基金份额总额为9.00亿份，本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。战略配售基金份额数量为5.85亿份，占发售份额总数的比例为65%。其中，原始权益人招商蛇口认购数量为2.88亿份，占发售份额总数的比例为32%;其他战略投资者认购数量为2.97亿份，占发售份额总数的比例为33%。据悉，在此前的战略配售环节中，招商蛇口产业园REITs获得了资本市场的强烈认可和追捧。

全國有众多园区项目，凭什么招商蛇口运营下的万海大厦和万融大厦会成为深交所首批申报项目中粤港澳大湾区产业园区类基础设施公募REITs首单并受到追捧呢？靠的是其原始权益人招商蛇口作为央企的百年光环吗？显然不是，毕竟发行REITs对发起方的项目资产质量、收益水平、管理团队都有极高的要求。因此，招商蛇口园区REITs正式启动发行程序，蓄势待发，是资本市场对资产价值的长期看好以及对运营商多年园区运营“苦功”与实力的认可。

1 深谙城市及园区发展之道

物业租金高低代表着一个区域的发达水平和产业集聚程度，见表1。就以目前沪深交易所受理的几个产业园区公募REITs来看，虽然从数据看张江光大园是产业集聚程度最高的区域，但张江光大园所在的上海是中国发展程度最高的城市之一，而张江几乎是由整个上海市政府举全市之力打造。而蛇口工业区是由一家企业打造的项目，可见招商蛇口产业打造能力并不逊色于上海，甚至在产城融合、宜居性方面的打造能力超越上海张江，在全国处于领先的位置。因为只要到过两地的人都能明显感受到，张江核心在“产”，但缺乏“城”的配套，而蛇口工业区却是名副其实的宜居宜业的产业新城。

蛇口是一个曾经因逃港而近乎凋敝的小渔村，人口最初不过数千人，1979年以改革开放“第一炮”为标志，蛇口工业区开始起步发展，围绕城市和区域经济发展的规律，以港口先行，带来物流;产业园区跟进，带来人流和相关配套的需求;于是配套系列的城市新区开发建设，从而实现成片区域整体联动发展，形成了独特的“前港-中区-后城”的综合发展模式，将10.85平方公里的蛇口，打造成为如今拥有40万人口，GDP超过1200亿元的国际化城市片区。

蛇口自建园以来，根据经济和城市发展的趋势，不断进行转型升级和创新发展。以此次基础设施项目万海大厦和万融大厦所在蛇口网谷为例，其实际是诞生于华益铝厂旧厂房之上，是城市更新的经典项目。蛇口工业区开发建设之初，主要发展“三来一补”的加工出口业，引进了大量外资加工企业，华益铝厂就是其中之一，彼时园区厂房林立。但随着社会经济发展，旧厂房不能适宜时代发展的步伐。2009年，广东省提出实施“腾笼换鸟”战略，要实行产业转型升级，发展高科技产业。此时蛇口工业区也处于早期低端制造业亟待升级和空置率日益升高的时期。于是招商局集团主动把握这一历史机遇，提出“再造新蛇口”战略，全面启动蛇口工业区的产业升级和软硬件升级。于是在2011年，华益铝厂倒下，蛇口网谷由此诞生。蛇口网谷以新一代信息技术、移动互联网、物联网、电子商务等四大核心产业为方向，为入驻企业提供从孵化、加速到成熟的全生命周期空间;关注企业成长需求，与园区企业共生，为其提供营销推广、资源对接、产业基金等全方位的产业服务，打造良好的产业生态。经过招商蛇口苦心的运营，这块仅22.8万平方米的土地汇集了如苹果、IBM等世界500强、联新等独角兽企业近450家，产业集聚度超70%。曾经的老厂房焕发成如今极具生命力的科创高地。

城市及园区发展的核心是产业，而产业发展靠人的推动，这是城市和区域发展的基本规律。招商蛇口深刻理解并尊重城市发展的规律，除了重视产业的培育，其更看重“人”这一要素，围绕“人”来配置产业打造新城和园区项目，吸引人才，留住人才，走产城融合可持续发展道路。招商蛇口在进行区域开发过程中，始终坚持通过港、区、城的有机融合、协同发展形成产城融合生态圈，走高质量综合发展模式。整个生态圈内，涵盖了产业、商业及其配套的城市功能以及生活、休闲、文化、娱乐等服务设施，把生产、生活、生态的内在联系协调一致，实现宜业宜居、有机共荣的生活场景。这是一种生态圈式可持续发展的模式，也是一套以市场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式，为城市发展带来源源不断的活力。

时代在进步，“前港-中区-后城”综合发展模式也不断升级，“前港”已经不是纯粹的港口概念，而是随着时代的发展演进成了“信息港、物流港、数字港”等新的概念，在这些“港”的基础上去做城市的综合发展。招商蛇口不断将沉淀的城市发展经验，因地制宜地对外复制，从国内走向国际，打造多个产业新城和园区项目。

2 区域系统招商能力

区域开发运营中，有两大能力是运营商的杀手锏，一个是To B的能力，即产业资源整合能力;而另一个是To G的能力，即提升区域招商系统能力：指运营商与政府沟通、合作、协同完善区域產业构建的能力。而To G能力往往更能决定一个项目运营的好坏，因为只有与各地政府区域发展达成共识，保证双方价值最大化，才能更有利于区域开发的推进。

以招商局智慧城为例，2004年左右，为转移蛇口自改革开放以来建立的众多生产型企业，加上此时光明区属于产业孤岛，一片荒芜，亟需发展，招商蛇口决定在光明区建立智慧型产业园区。一方面，招商蛇口与政府深度合作，其中两者创新合作的项目之一便是留学生创业园，此项目是政府和企业共建的孵化园，目的为企业发展提供最大限度的资金保障，吸引了大批量海外留学人员回来创业。另一方面，结合光明区政府对区域发展和企业要求，招商蛇口结合深圳及蛇口区域及产业发展情况，围绕智能制造、生物医药、新一代信息技术三大产业方向，不断引进产业企业，并提供专业的产业服务、政策服务、投融资服务等在内的全链条产业服务。历经17年的发展，招商局智慧城引进了包括国家级高新技术企业50家、上市公司或上市公司控股企业8家，成为光明区以及招商蛇口旗下的标杆园区。

招商蛇口从蛇口工业区起步，通过40余年城市和园区开发建设运营经验积累，凭借独有的土地开发运营模式、城市和园区开发建设运营经验以及对政府需求的深度认知，与多地政府建立了深度合作关系，无论是非市场化的项目、还是国家帮扶项目、国际合作项目，始终坚持市场化的准则，将众多不被看好的、名不见经传的价值洼地建设运营成为区域价值高地，推动区域的发展。

3 产业孵化能力

产业孵化能力也是轻资产能力之一。招商蛇口除了产业资源整合，为区域引进大量产业企业，同样重视企业的孵化和培育，而创新孵化的基因始终根植于蛇口的基因中。随着蛇口工业区的发展，招商银行、平安保险、中集集团等一家又一家企业从蛇口诞生成长。历经多年的摸索和对行业的深耕，结合不同产业企业不同发展阶段的需求和痛点，招商蛇口打造了“一云、两平台、三中心、四空间”的产业孵化、产业培育及人才培育模式，通过产业投资串联起“孵化+投资”的合理商业模式。据招商蛇口2020年年报显示，招商蛇口就创新孵化领域已经运营5个招商创库项目。孵化基地内创新创业企业超过1000余家，形成了一个超过20000家的创新生态圈，打造了一个集龙头企业、独角兽企业、上市公司领头的创新创业产业生态，为项目的可持续发展注入源源不断的血液。

招商蛇口作为百年央企招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，自1979年创办以来，一直是一面旗帜、一个精神符号，作为中国改革开放的先行者，始终坚持“敢为天下先”的创新精神，聚焦园区的建设和运营主业，持续深化创新。

历经40余年的发展，截至2020年12月31日，招商蛇口持有的产业园资产近403万平方米，园区项目达27个。同时在发展过程中沉淀了更为宝贵的城市和区域发展理念和经验。新发展格局下，招商蛇口提出将持续提升园区资产运营能力、实行“一园一策”、因地制宜的发展策略，不断提升自身的软实力，更好发展。