“神秘消失”的开发商和案涉房屋

李江

房屋买卖中，房屋过户、交付、户口等环节都可能隐藏问题，从而造成隐患，如此事例不胜枚举，常常令不谙此道的买房者防不胜防。环球慈善记者近日拜访了河南瀛豫律师事务所张哲利律师，请张律师就十余年的办案经历中，房屋买卖过程中可能遇到典型事例提出专业提醒，帮助读者在房屋买卖中避过那些“坑”。

环球慈善：请介绍一例您接触到的房屋买卖过程中的典型案例。

张哲利律师：2010年，普女士与某开发商签订《商品房认购协议书》，并全额交付购房款，开发商也在2011年1月向普女士交付了房屋，却迟迟未与普女士签订正式的《商品房买卖合同》，且未出具正式购房发票，导致普女士购买的房屋无法正常办理房产证件。普女士多次寻找开发商要求签订《商品房买卖合同》，但均被开发商以种种理由拒绝，后期开发商更是“神秘消失”，普女士自接收房屋后就进行了装修入住。

经普女士查询得知，其购买的房屋，开发商在房屋管理部门备案在其他人员的名下。经过10年之久，普女士维权无路，万般无奈之下向管辖法院提起诉讼，在诉讼过程中，却被主审法官告知案涉房屋已被上级法院采取保全查封措施，普女士只能撤诉后向作出查封裁定的法院申请解除查封，最终在法院以普女士在案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，判决不得执行案涉房屋，并依法将查封措施予以解除。

環球慈善：“案涉房屋享有足以排除执行的民事权益”该如何理解？

张哲利律师：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

本案中，普女士与开发商签订的购房合同在法院查封案涉房屋之前，且协议内容系当事人真实意思表示为有效协议，普女士支付全部购房款，律师需要着重指出，若在交付购房款时，开发商指定的账户或POS机并非是其公司名下的，一定要注意保存转账记录或刷卡记录，另外更要保存好实际占有使用房屋的证据材料。

需要特别提醒的是，法院对物业公司出具的居住证明采信度较低，而对天然气、暖气、水、电费的交费凭证及使用记录的证据采信度较高。本案中，普女士因名下也不存在其他可供居住的房屋，法院综合采信证据认定普女士在案涉房屋享有的民事权利足以排除强制措施。同时该条司法解释所针对的是“被执行人为开发商”，而与开发商息息相关的就是建设工程施工合同，而建设单位就建设工程是享有优先受偿权，而本条司法解释保护的人民群众的生存权，而生存权是高于建设单位的优先受偿权。