“营改增”后房地产公司企业所得税汇算清缴的探讨

吴岩

摘要：房地产公司由于其业务经营模式的特殊性，其产品在开发阶段即已产生预售收入，在产品竣工验收阶段产生销售收入，两个阶段对于房地产公司的企业所得税核算缴纳及汇算清缴都会产生影响。文章针对“营改增”政策下房地产公司企业所得税汇算清缴的概念、影响、风险点进行阐述，分析房地产公司如何就企业所得税进行纳税筹划及风险管控，以指导实务中的会计核算与纳税处理。

关键词：“营改增”;房地产企业;所得税;汇算清缴

一、引言

近年来，房地产行业企业发展迅速，对国家经济发展及人民生活品质提升都发挥了积极的作用。房地产公司项目开发周期长，资金规模大，我国为鼓励房地产行业企业经营发展，针对房地产行业企业税目、税率及特殊业务处理上给予较多的政策法规支持。房地产公司在经营发展好本业的基础上，要组织财务人员、税务人员学习相关法律法规，重视企业税务筹划工作，转变纳税观念，实现对企业经营活动、财务活动的科学化管理，降低企业涉税风险。

二、房地产公司企业所得税汇算清缴相关概述

（一）企业所得税及汇算清缴

企业所得税是国家对生产经营企业的生产经营所得征收的一项税，是国家对企业进行税务管理的一種方式。当前，企业所得税的征收方式是按照月度或季度企业预缴企业所得税额，在会计年度末对当年会计年度内企业所得税纳税额的实际情况进行汇算清缴，核实是否符合企业实际经营情况，对具体纳税额进行补缴或退税，对企业所得税税额进行综合性地判断与核算。

（二）房地产公司企业所得税汇算清缴

房地产公司企业所得税汇算清缴就是在一个会计年度结束后企业所得税在相应会计年度内按照相应法律法规规定核算实际应缴纳所得税额的过程。具体汇算清缴的内容主要是对房地产公司的核心业务内容开展情况进行核实核对，包括房地产产品开发及产品竣工的节点确认及合理性判断，房地产产品开发销售收入确认，相应产品成本费用计提的合理性确认，企业内部经营管理费用、职工福利的发生，以及对外投资、股东分红等经济往来活动的合理性确认，其本质上是对房地产公司销售收入及成本费用等会计科目处理合规性、合理性的判断分析过程。同时，房地产企业在预售阶段取得的销售收入在当年的企业所得税核算中按预交形式处理，在项目完工后对预售阶段的收入需要进行企业所得税纳税调整。

（三）“营改增”政策下房地产公司企业所得税影响变化

首先，“营改增”政策下房地产公司预售产品的收入确认问题。“营改增”前，房地产公司预售未完成产品时，其应缴纳的企业所得税为预收收入的5%，并且营业税可以作为扣除项目进行税前扣除。“营改增”以后，企业所得税属于价外税，不再进行税前扣除，其扣缴方式是按照预售收入的3%计算预缴税款，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

其次，“营改增”政策对企业所得税应纳税所得额产生影响来自多个方面。例如，企业当期允许扣除的土地价款可以从应纳税所得额基数中扣除，进而对企业应纳税所得额金额产生影响。

三、房地产公司企业所得税汇算清缴需要关注的关键点

（一）预缴企业所得税注意事项

1. 按照实际利润额预缴月度或季度企业所得税

根据企业所得税法的相关要求，当前，房地产公司预缴企业所得税时应将企业实际利润额作为预缴基数进行核算，相较过去的利润总额预缴基数，其关键在于对房地产公司往年会计年度中产生的亏损可以弥补，对于不征税、免税收入可以加以扣减，体现更加合理的预缴基数参考。

2. 对于政策明确提出不征税收入可以调减

国家规定的不征税收入可以不计入收入总额当中，包括财政拨款、国家津贴等形式的收入，在2020年的减税降费类政策指引下，一些减免类政策收入在税前扣除的范围比例也需加以关注，在核算企业所得税及处理汇算清缴过程中要注意相关政策影响下的条件应纳税额处理。

3. 针对房地产公司未完工产品的预缴规定

房地产公司可以依据《房地产开发经验业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31 号）中对于预缴企业所得税的计算方式进行缴纳。根据企业预期毛利额，计算当期的应纳税所得额，在开发产品完工验收后，对企业实际销售收入的毛利额与预期毛利额之间的差额进行核算，计入到当年企业所得税应纳税所得额，并对实际毛利额与预期毛利额的差异调整进行说明，相关证明资料提供给当地税务机关核实。

（二）房地产公司企业所得税汇算清缴的纳税风险识别

1. 预提金额问题

房地产公司在未完工前可以按照施工工程合同总金额不超过10%的比例预提。实务中曾出现过部分房地产公司对于工程合同总金额的定义和范围进行主观扩大，对于不属于可预提的费用项目也进行预提或部分预提金额超过10%等方式来多预提成本，存在较大的纳税稽核风险。

2. 收入确认问题

房地产公司在进行企业所得税汇算清缴时，在会计核算收入确认时间节点与国家税法上的要求不完全一致，财务会计核算收入确认以交房为时间节点进行收入确认，税务上客户与房地产公司签订合同并缴纳房款、销售产品竣工备案、销售产品完成交付三个节点满足其中之一即可确认收入，此时需要核算当年的实际毛利额及应纳税所得额。

四、“营改增”政策下如何对房地产公司企业所得税进行纳税筹划的思考

（一）明确纳税主体

房地产公司有必要进一步强化纳税主体法律责任意识。实务中，一些房地产公司为回避工程项目中的特殊性业务处理，在汇算清缴过程中较为被动地配合税务机关开展清算工作。房地产公司项目开发过程中总包、分包情况复杂，受工期限定，具体工程可能存在跨会计核算年度的可能，这使得外部机构汇算清缴工作开展有一定难度，房地产公司有必要结合项目建设周期、项目预售阶段收入等关键节点提供相应的会计凭证、会计报表等，主动向纳税机关申报纳税并提供相应资料，充分配合纳税机关对汇算清缴结果进行核查并承担相应法律责任。房地产公司纳税人作为纳税主体承担着预缴、清算、补缴的主体责任，要主动开展公司年度会计末汇算清缴工作。

（二）合理确认应纳税额

在确定企业所得税纳税所得额这一环节上，各行业企业都极大可能发生应纳税税额范围扩大或缩小的可能性，房地产公司在实务中处理企业所得税预缴和汇算清缴时要关注相关法律法规、国家财政局、税务总局发布的减税降费政策等，严格依据相关政策法规的具体要求进行金额预提。在企业所得税汇算清缴时，房地产公司可以对公司5年内未补齐的经营亏损进行弥补。

（三）强化内部稽核

如前文所述，房地产公司在实务中多预提金额或延迟确认收入等情况偶有发生，这可能会给企业经营带来纳税风险。针对这种情形，企业管理者有必要强化公司内部稽核，加强自查自纠，对于各地子公司可以采取跨区互相审计的方式来强化内部稽查的实施效果，严格控制企业所得税的涉税风险。企业财务人员更熟悉房地产公司内部组织架构、經营模式和商业逻辑，在开展相应的税务内部稽查过程中，容易发现应纳税额核算中的问题，及时排查风险。同时，房地产公司要加强企业涉税风险的领导责任，对于不同程度的违法违规行为在员工职业行为规范及劳动合同中加以约定，对于情节严重、造成十分恶劣影响的责任人及相关人员要给予对等的处罚或解聘，从制度上规避企业和人员涉税风险。

（四）合理纳税筹划

实务中，房地产公司项目开发周期长，资金投入规模大，往往在项目开发过程中也面对着现金流紧张的问题，为了保证企业现金流充足，一些房地产公司采用多种方式延后项目竣工验收时间、房屋交付时间等，这种情况需要房地产公司严格依据法律规定，执行纳税政策，合理合法控制企业所得税纳税时间节点。如果房地产企业销售收入符合税务确认收入条件时，房地产公司财务人员要具备高度的敏感性，提前处理好企业所得税应纳税所得额的核算与计提，避免因资金不足而回避缴纳，可能面临涉税风险及缴纳滞纳金的风险。

房地产公司可以在企业所得税及国家税法相关要求下，合理控制企业纳税与公司整体经营进度的匹配，保障公司资金充足、运行稳定。房地产公司开展经营与纳税，其财务人员要充分掌握和熟悉国家税法、企业所得税、增值税等税制管理办法及要求，对应纳税额税前扣除范围、比例、节点进行统筹，在合法合规的前提下对于可开展税前扣除的项目进行研究，适当调整企业会计账目。

（五）做好法律政策研读

房地产公司要把握政策的前沿性，涉及纳税的法律法规、政策、管理办法较多，且会计核算和纳税筹划上可能存在不同的要求和节点容易造成混淆，公司财务人员在实务中要准确、清晰地开展汇算清缴工作也有一定的难度，要关注相应政策的时效性，避免让公司陷入纳税风险，必要时可以考虑引进外部税务代理机构以更好地开展企业纳税筹划工作。房地产公司要熟悉和掌握现行法律法规，在规定的时间和范围内完成企业所得税汇算清缴工作并报送相应税务机关。财务人员可以就国家减税减费类政策进行充分研读把握，对国家实施的普惠性税收减免政策要加以应用，对政策性不征税收入合理开展税前扣除，严格依法控制税前扣除的范围和比例，在汇算清缴中给企业减税降费，节约公司运作成本。

五、结语

房地产公司企业所得税的汇算清缴工作不仅是国家征税管理的现实要求，而且是企业持续健康发展的客观需要。房地产公司要加强相关法律法规的学习掌握和应用，切实落实好企业所得税预缴及汇算清缴工作，降低企业涉税风险，合理开展房地产公司纳税筹划，保证企业在外部竞争中能够形成持续稳定的输出，夯实内部经营管理基本功。

参考文献：

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（作者单位：文昌海石投资有限公司）