中小房企“踩红线” 地产业洗牌提速

熊颖

·编者按·

继“三道红线”“两集中”政策后，住建部等八部委在7月末联合印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，进一步加强了对房地产市场乱象的监管力度。《通知》提出因城施策，以问题为导向，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务领域中存在的突出问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

抓住行业红利期而崛起的房地产业，在“房住不炒”发展总基调面前不得不进行再适应，但之前赚钱太容易，调整起来就显得十分困难。一些乱象也应运而生，比如为了绕过“稳房价”要求，有的通过捆绑销售车位或捂盘惜盘等方法变相涨价，也有的违规挪用交易监管资金，更糟糕的就是在房屋建造上偷工减料导致交房后质量问题不断。

本周，《红周刊》记者围绕房企中存在的捆绑销售车位储藏室、捂盘惜盘、囤积房源、违规收取预付款、茶水费等变相涨价行为，挪用交易监管资金等行为，以及施工建设等问题，对部分中小房企展开调查。

调查显示，在重庆、江苏无锡、浙江金华、河北、广东广州、天津等地的房地产项目，不同程度地存在捆绑销售车位、违规挪用交易监管资金等情况，有的更是“集多个问题于一身”，涉事企业涵盖阳光100、中海宏洋和泰禾集团等房企。

阳光100重庆项目捆绑车位销售增利“需求”大于监管“要求”

[阿尔勒是阳光100三大产品线之一，在重庆阳光100阿尔勒购房，需要捆绑35万元/个的车位;无锡惠山的阳光100阿尔勒“交房一拖再拖”。]

7月20日，一位看房用户在房屋中介平台贝壳留言表示，在重慶阳光100阿尔勒购房，需要捆绑35万元/个的车位，且车位不能贷款，需要一次性全款支付。

上述消费者所反映的重庆阳光100阿尔勒的捆绑销售行为属于八部委《通知》重点整治现象之一。在《通知》印发后，重庆阳光100阿尔勒依然没有停止上述违规行为。7月30日，《红周刊》记者以购房者身份向链家经纪人鲁先生了解重庆阳光100阿尔勒的购买详情时，鲁先生表示，捆绑销售车位，是该楼盘开发商的特殊要求，不买车位则无法购置住宅。车位单价为35万元/个，开发商要求车位款在客户支付首付时一次性结清。

《红周刊》记者了解到，重庆阳光100阿尔勒主要为叠拼产品，住宅总价为175万元起步。以175万元作为价格参考，购买一个车位需要花费全部房款的两成左右。

鲁先生表示，这一车位价格远高于周边楼盘的车位售价。之前也有客户看上这个楼盘，但是因为首付车位的问题，最后选择放弃。他推测，可能因为该项目备案价格较低，公司想让首付款高一些，所以才要求车位款在首付时一次性结清。

年报显示，2019年、2020年，重庆阳光100阿尔勒分别实现合约销售2.51亿元、6.84亿元。在这些销售额中，同样包含了捆绑销售所带来的销售额。

据阳光100介绍，阿尔勒是阳光100三大产品线之一，主要面向客群是大都市的青年知识精英。然而这一产品线也成为了阳光100旗下问题较多的产品线，据业主反映，除捆绑销售车位外，阿尔勒还存在延期交房、监管资金是否被挪用遭到质疑等问题。

附表 八部委《通知》因城施策整治重点

房屋中介平台链家显示，目前，位于无锡惠山的阳光100阿尔勒已全部售罄。不过多位业主在人民网旗下的领导留言板上反映，该项目“交房一拖再拖”，有业主甚至指出，“经业主核实，该项目中大部分业主的首付和贷款并未进入监管账户。”

按照《通知》要求，阳光100阿尔勒产品中部分项目显然需要做出很大改变，甚至需要监管部门的介入。

浙江金华楼市“流行”捆绑销售车位中海宏洋疑是“始作俑者”

[浙江金华楼市“流行”捆绑销售车位，当地关注楼市的人士指出，中海九樾率先进行这种销售模式，进而引发效仿。而中海九樾的开发商就是中海宏洋，中海宏洋的其他一些项目也存在类似的情况。]

像阳光100这样捆绑销售车位的情况，在浙江金华楼市较为普遍。金华楼市知名公众号作者严进文告诉《红周刊》记者，虽然官方“明面上”并不允许捆绑销售，但因楼市火热，房屋销售受限价政策约束，捆绑车位的销售行为在金华十分普遍。

严进文表示，2021年2月开始，金华楼盘普遍开始要求捆绑销售车位，在当地首开先河的是中海九樾，随后其他楼盘纷纷效仿。以中海九樾为例，一期开盘时，中海九樾虽并未开始销售车位，但其告诉购房者，车位的预期售价为28万元/个。而到了二期开盘，车位正式售卖，中海九樾又改口表示，车位为38万元/个，且必须购买。

值得一提的是，在被住建部点名约谈后，金华在8月2日晚发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确指出，加强房地产开发企业销售管理，严厉打击发布虚假广告、违规收费、捂盘惜售等行为。

也是在8月2日，《红周刊》记者以购房者身份咨询中海九樾楼盘销售情况时，一位房屋经纪人表示，目前中海九樾已经售罄。且在售期间，该项目并无绑定车位的销售行为。

不过，据《红周刊》记者梳理发现，在中海九樾“售罄”之前，克而瑞研究中心发布的一则报告指出，“金华高端项目中海九樾项目均价逼近3万元/平米，还以全款优先、绑定车位等方式筛选客户，也依旧能取得开盘去化80%-90%的佳绩。”如果这份报告是调研所来，那么中海九樾绑定车位销售的情况应是确实存在过。如今中海九樾销售人员声称没有绑定车位销售过，可能只是在“顺应”监管要求。严进文推测，相关整治政策出台后，销售人员已统一口径。