“十三五”规划以来郑州市房地产调控政策分析

余欢

摘要：“十三五”至今我国城镇化进程加速推进，作为我国国民经济的支柱产业，房地产业及房地产调控政策一直备受关注。随着房地产调控政策的不断推进，其政策目标更清晰、任务更明确。文章通过梳理该时期郑州市在限购、限贷、限价等方面的调控政策，分析政策变化和演进的逻辑，并结合郑州市的特殊背景，探讨国家中心城市建设对房地产业及其调控政策的影响。

关键词：“十三五”规划;郑州市;房地产调控政策;国家中心城市

一、引言

2020年是“十三五”规划的收官之年，国家统计局数据显示，在“十三五”期间我国城镇化率从2016年末的57.35%上升到2019年末的60.60%，而房地产业作为我国经济的支柱产业其地位始终不减。在此期间，房地产调控作为国家和地方政府保持房地产市场和经济健康可持续发展的政策手段，一直备受关注。由于我國各地区房地产市场具有其各自不同的区域特征，单独对某一城市或者地区进行分析具有必要性。2016年末，《促进中部地区崛起“十三五”规划》得到国务院批复，至此郑州市建设国家中心城市的重大国家战略被正式提上日程。在此背景下，对过去一段时期新设国家中心城市郑州市的房地产调控政策进行梳理并分析政策的演进过程，有助于深刻理解地区房地产市场的现状，阐述国家中心城市建设对房地产市场及其调控政策的影响，为其他中心城市房地产调控提供参考借鉴。

二、“十三五”期间郑州市房地产调控政策分析

我国全面住房市场化改革始于1998年，为防止我国房地产市场过热， 2003年国家开始出台一些紧缩的调控政策。紧随其后，郑州市于2004年开始出台并实施房地产调控政策，针对房地产市场过热、房地产市场化改革及房地产市场持续健康稳定发展等方面不断做出政策调整。

从房地产市场发展特点看， 郑州是我国的新一线城市，投资额等各项指标在我国各地房地产市场处于中等水平。从调控政策执行情况看， 该类市场调控力度适中， 调控政策上更倾向于限购和限贷政策。

（一）限购政策

限购政策主要采取限制购房数量、增加二手房交易税、提高购房条件等来实施。2011年1月郑州市住房保障和房地产管理局出台《关于本市及非本市户籍居民家庭在郑州市限购商品住房的通知》，通过制定差异化的限购政策并明确相关主体的权利义务，开启郑州市全面实施商品住房限购。2011年限购政策的推出可以说是郑州严格调控政策的开始，同年3月限购政策升级。2013年，限购政策进一步升级。2014年开始，郑州市调控政策开始转向，限购政策取消。宽松的调控政策持续时间并不长，2016年9月，新一轮严格的紧缩调控政策开启。

根据我国房地产市场运行状况，在保证房地产市场稳定、房地产去库存任务基本完成的前提下，“十三五”规划首年，中央政府开始强调“抑制资产泡沫”和“防范经济金融风险”，并提出在货币政策方面需要根据经济形势不断调整。根据中央政策方向，2016年国庆节前后，全国各大城市开启了新一轮的房地产调控，并在限购、限贷、限售、限价等方面做出新尝试。这一时期郑州市房地产调控相对较早，始于2016年9月中旬，其中在限购方面提出“拥有两套房者限购180平米以下住房，第二套房首付40%，首套房首付30%”。随着全国各地陆续出台限购政策，2016年 12月22日和2017年5月3日分别出台了郑州市部分区域的限购通知。具体限购政策变化趋势见图1。

限购重启：2016年10月2日，市房管局印发《住房限购政策实施细则》，重启限购。对郑州市市区范围内，“拥有1套住房的本市户籍居民家庭，无住房的非本市户籍居民家庭，限购1套180平方米以下的住房”;“拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭”，暂停向其出售市区住房。

限购升级：2016年12月22日，颁布郑政办75号文，限购令升级。在当年郑政办64号文中规定的住房限购区域内，增加“单套建筑面积180平方米以上的住房纳入限购范围”这一规定。另外针对非郑州户籍居民家庭，提出社保或个税证明等条件以进行购房限制。

限购再升级：2017年5月3日，郑政办58号文在2016年的郑政办64号文的基础上增加新郑市、荥阳市、中牟县等限购区，限购区内严控企业炒房离婚买房，行政区内5月3日后购买房产自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让，赠予方式上也是赠与人满3年后方可再次购买住房。

限购放宽：2017年11月23日，提出放宽限购政策，外市户籍全日制本科及以上学历毕业生或者副高级职称及以上职称买房不需要审核24个月的社保。

限购再放宽：2018年9月起，郑州楼市急转直下，开发商多采用低价走量的方式回本，部分楼市项目价格甚至低于政府指导价。诸如首付分期等违规操作也在房地产市场上重演。在此背景下，伴随着郑州市平抑均价的限签政策放开，限购政策悄然放松。

研究表明，我国第二轮限购政策在效果上显著弱于第一轮。具体到郑州市而言，限购政策可以在较短的时间内控制房价过快上涨，但就整个政策阶段而言限购属于过渡性政策。出于控价格、稳预期的角度，建立租购并举的住房新制度或许能够成为强有力的政策工具。结合中央“房住不炒”总基调，郑州市在2018年全市住房保障和房地产工作会议提出“大力培育和发展住房租赁市场，严格落实房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展”。

（二）限贷政策

我国的限贷政策分为两部分，一方面对住房的最低首付比例进行限制，另一方面则通过提高个人住房抵押贷款的利率进行约束，通过调整居民房地产信贷首付款比例和利率等，限制居民购房的融资能力和杠杆水平。具体而言，郑州市的限贷政策与限购政策并向而行，其变化趋势与限购政策加强与放宽趋势具有一致性，主要限贷政策集聚在2016年，具体见图2。