居住权交易法律制度初探

谭旭 朱薇

摘要：《民法典》中的居住权制度，起源于罗马法，就设立功能而言，历史上多强调居住权的保障功能发挥，我国的居住权法律问题研究，亦是言及其保障功能的多、谈及其经济功能的少。从交易视角出发，探讨居住权交易的相关法律问题，以期能拓宽居住权制度的适用范围，为实务中的不动产交易提供一种新思路、探索一种新模式。

关键词：居住权;居住权主体;居住权交易

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）05-0075-79 收稿日期：2021-05-10

作者简介：谭旭，甘肃省城市房地产开发有限公司董事会秘书，硕士研究生、经济师。

朱薇，兰州文理学院，硕士研究生，讲师。

项目基金：兰州文理学院种子基金项目（17XJZZ04）。

1 问题的缘起

《物权法》及《民法典》出台前后一段时间，学界关于居住权的相关问题进行了诸多探讨。如今，居住权法律制度已在《民法典》中被正式确立。从历史的角度看，居住权制度常囿于伦理考量，但法律制度的确立，总是期于规制一定的法律行为、设立一定的心理预期、一定程度的引导社会经济发展。那么，以发展的角度看待居住权制度，就更需要考虑发挥其制度优势，合理利用其经济功能。

2 从交易视角看居住权

房屋所有权交易模式，其核心是基于所有权的利用，所有权作为物权制度中的核心权利，发挥其制度优势无可厚非，但其适用仍有不可避免的劣势——所有权处分所要求的对价较高，因为所有权人享有对所有物占有、使用、收益、处分的全部权能。但当居民消费能力不足时，这种性质的转让价值便会受到客观交易条件的限制，或造成其价格减损或影响其交易数量。

早在《民法典》起草时，立法机关就指出“为落实党中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活性安排，满足特定人群的居住需求”而创设居住权制度。那么，对市场主体而言，高度重视住房保障的“灵活性安排”，在不断走高的房屋所有权交易对价受到居民消费能力不足限制的背景下，探索相对于所有权交易对价更低的居住权业务模式，研究居住权交易便具有了现实意义。本文认为，居住权的设立不限于传统的无偿方式，有偿设立居住权在市场环境下更有利于“经济人”属性的发挥。

3 居住权交易法律制度的适用

依据《民法典》第367条第3款、第4款之规定，当事人须订立书面居住权合同，合同一般要包括居住的条件和要求，以及居住权期限。依据《民法典》第368条之规定，居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记之时设立。基于前述法条的规定，法律并不禁止居住权的有偿设立，那么，意味着对于市场主体而言，除了买卖和租赁，又有了一种新的不动产物权用益机制。

3.1 居住权交易主体及居住权的间接受益人

在居住权交易法律关系设立时，一般而言，存在两方权利主体，包括居住权的设定主体与享有居住权的主体，其债权法律关系自签订居住权交易合同时成立，物权法律关系自居住权登记时设立。

3.1.1 居住权的设定主体

《民法典》中关于居住权部分的相关规定，未就居住权设立主体进行特别规定，“法无禁止即可为”，在崇尚意思自治的民法领域，居住权的设立主体既可以是自然人，以其自有房屋为他人设立居住权;也可以是法人及非法人组织，包括房地产开发企业、不动产投资机构、养老服务及其他社会救济机构、信托金融机构等，在其持有的不动产上为他人设立居住权。

3.1.2 享有居住权的主体

享有居住权的主体，即居住权人，通观《民法典》第366条至371条，对于居住权主体，即居住权人的范围问题，并无详细界定，那么，究竟居住权人仅可为自然人，亦或可为法人及其他组织呢，就需要现有条文进行文义解释。《民法典》第366条规定，居住权是一种满足生活需要的用益物权，而法人与其他组织对于住所系基于经营的需要。所以，从此处看，只有自然人才有具体生活之需要。笔者认为，居住权人应仅限于自然人。

3.1.3 居住权的间接受益人

居住权人经交易获得居住权，享有居住房屋的权利毫无疑问。但设定了居住权的房屋是否仅能由居住权主体居住呢？法律无明确规定，学界就此亦持不同观点。曾大鹏认为：要对居住权人与居住权的间接受益人予以区分，居住权人仅限于合同确定的居住权主体，而间接受益人包括居住权人的家属以及为其提供医务或家务服务的人。笔者认可前述观点，认为居住权人的家属及为居住权人提供生活辅助服务的人，可与居住权人同住。人除了是法律主体，其更是基本的社会主体，基于本能有与家庭成员共同生活的需要，有在居所内受他人帮助的需要。就立法实践而言，《法国民法典》《德国民法典》《瑞士民法典》等国立法中，均不禁止同住人作为间接受益人与居住权人同住。

《民法典》第370条规定，居住权因居住权人的死亡而消灭。故在实务中，订立居住权合同时，应注重居住权人在合同中的确约定，以免出现当签订居住权合同的居住权人死亡时，居住权归于消灭，基于原合同意思与居住人同住的其他人，如居住权人的配偶父母子女等，因居住权消灭而不能继续居住的情形出现，酿成不必要之纠纷。

3.2 居住权交易的合同方式

3.2.1 直接订立居住权合同

在此种情况下，合同主体仅仅出于设立居住权的目的，所有权人直接与合同相对人订立居住权合同，就合同主体信息、标的房屋的基本情况、价款、期限、居住条件等进行约定。

3.2.2 所有权人与合同相对人订立居住权合同，同时订立买卖合同

传统的商品房购销模式，限于一次性支付、分期付款及贷款三种模式，上述模式无一不需要一定的初期投资成本，且贷款还涉及第三方信审等环节，效率受限。在此种模式下，所有权人依然与消费者依前述方式订立居住权合同，但还需以居住权合同为前提，另行订立买卖合同，约定居住权期限届满，原居住权人需购买该房屋，并确立双方的违约责任，锁定風险。此种交易模式顾及了困难群体购房时资金不足的不利因素，且不同于经济适用房等后期可能涉及房屋变性等问题，是一种更具效率优势的交易模式。

3.2.3 所有权人与合同相对人订立居住权合同，与投资者订立附期限买卖合同

此种情形下，所有权人依前述第一种方式与合同相对人订立居住权合同，就合同期限与价款详细约定;且与投资者签订买卖合同，与投资者约定，在居住权存续期间内，给予购房投资者一定的投资收益，居住权期限届满，投资者基于买卖行为经登记获得标的房屋的所有权。现有的不动产投资限于或租或卖或留等升值的形式，而此种居住权交易形式，不但创新了不动产投资模式，还兼顾了弱势群体的利益保障。

3.2.4 所有权人与买受人订立附条件买卖合同，所附条件为一定期限内买受人为第三人设立居住权

此种情形下，所有权人与买受人直接签订附条件买卖合同，约定第三人的居住权，而由买受人与第三人另行订立居住权合同，约定居住权相关事宜，买受人按一定比例优惠支付房屋价款，居住权人向买受人支付一定费用。此模式是类似于前述第三种模式的新型不动产投资模式。

3.2.5 所有权人与合同相对人订立居住权合同，居住权人与第三人订立租赁合同

此种情形下，所有权人直接与合同相对人订立居住权合同，就合同主体信息、标的房屋基本情况、价款、期限、居住条件等约定。居住权人与第三人订立租赁合同，其租赁期限不得长于居住权期限。传统无偿设立的居住权合同，一般不允许居住权人利用此房屋再行获得出租收益，但在居住权人行为不妨害房屋所有权人利益的前提下，应允许其合理转租房屋，以促使各方利益最大化。

3.2.6 村民集体就闲置房屋与农村集体经济组织签订委托合同，村集体经济组织与旅游公司签订居间服务合同，再由旅游度假需求群体与房屋所有人签订居住权合同

现阶段，大量农村人口外流，农村房屋闲置，为更好地促进乡村振兴，更好地利用农村闲置住房，村民可将其宅基地上的房屋规制整理，与村集体经济组织签订委托合同，约定村民闲置房屋由村集体统一管理，并就委托代理权限、合同期限等达成一致;再由村集體经济组织与旅游公司签订居住权合同，对居住期限、价款、房屋条件等双方权利义务关系等进一步约定，其后由旅游公司依市场需求等合理使用居住权房屋。

4 居住权交易的应用

4.1 应用于养老目的的居住权交易

当前，许多城市的工薪群体，面临较大的购房压力，而父母为子女购置婚房，常倾尽其毕生积蓄，至于帮助子女还贷、抚育孙辈，更似乎成了中国惯例。应用于养老目的的居住权交易，对于有房老年人，可使其更加灵活地利用名下房产，包括出租出售原有房屋、新设居住权用于提升其生活品质;对于无房老年人，居住权也能以较低对价及稳定的权利状态满足其生活居住需求。

4.2 应用于扶持困难群众的居住权交易

应用于城镇困难职工的居住权交易，可为低收入群体提供符合其经济能力的居住选择;也有助于理顺现阶段我国住房保障体系，简化不动产相关管理制度;亦可因所有权的保留适度增加房企居住权项目开发的供应意愿，减少政府在旧城改造中面临的财政压力。

4.3 应用于消费的居住权交易

应用于消费的居住权交易，一方面，可以拓宽现有的不动产交易模式，更好地满足各类市场主体的生活与消费需求;也可加快不动产流转速度，鼓励各类市场主体的供给与消费积极性，活跃市场经济，助力经济发展内循环。另一方面，可以更好地“彰显民法关于私人意思自治的核心理念，更好地发挥居住权的物权属性优势”。

4.4 应用于投资的居住权交易

住宅所有人在无意出售该住宅但又打算利用该住宅一次性获得较高额度收益的，可与合同相对人约定较长期限的居住权，并约定设定居住权房屋可另行出租，合同价款一次或分几次支付;而居住权人可基于投资目的获取此居住权并对外出租该房屋，错配投资收益期限，通过等额年金或递增年金方式取得收益以回收投资成本，并获取折现金额高于投资成本的超额收益。

4.5 在企业融资中的应用

企业可将其拥有的不动产对外有偿设定居住权，获取设定居住权收益，出现可行的再投机机遇时，再抵押设定居住权财产进行融资，也可用设定居住权对价形成的应收账款进行应收账款质押融资，以充分发挥财务杠杆效用，促进企业资金融通。

5 居住权交易的应用优势及存在问题

5.1 应用优势

居住权交易的应用有若干优势：对房企而言，增加了新的交易模式，创设了新的收益路径;降低了销售去化压力，节约了企业财务成本;促进了相关增值服务的开展，拓宽了企业收益来源;还有助于企业累积资产，利于企业再融资。对消费群体而言，能更好地发挥房屋的用益机能，减轻了消费者购房的经济压力，为解决“特殊主体”的居住需求开辟了新路径。对投资主体而言，为投资者创设了新的投资模式，并因居住权交易的法律稳定性及便于同其他投资产品组合搭配的属性，有利于促进投资收益获取及投资风险把控。

5.2 可能存在的问题

居住权交易的应用也可能引发若干问题：第一，带来一定程度的房产投机;第二，居住权期限届满可能带来新的房屋处置问题;第三，基于居住权的开发项目可能收益率较低而风险较高，投资运营方式亟待探索，市场对居住权交易可能尚需一个了解与适应的过程;第四，对政府的调控、管制能力，对房企等盈利法人主体的管理能力、增值服务能力有更高的要求。

6 结语

传统的不动产交易限于“或租或卖”的二元模式，居住权法律制度的创设，建立了一种新的交易模式，其应用可为消费主体提供便利、为投资主体创设新的投资路径。现阶段，尚少闻不动产居住权交易的实例。鉴于此，笔者于本文就居住权交易法律制度进行了初步探讨，以期能为实务中的不动产居住权交易开辟新的路径。

参考文献：

1.曾大鹏.居住权的司法困境、功能嬗变与立法重构.法学.2019.12

2.申卫星 杨旭.中国民法典应如何规定居住权.比较法研究.2019.06