物业管理企业内部控制探究

熊华

【摘  要】物业管理企业在竞争日趋激烈的社会环境下致力于推动企业未来的发展，整合当前物业管理企业内部的规划设计，实行有效的发展改革措施。物业管理企业面临较大的发展压力，其想要达到预期的经营目标，就必须对企业内部的各项政策进行深化调整，提出完善科学的应对措施和应对机制，规避各项管理风险。鉴于此，论文结合多年工作经验，对加强物业管理企业内部控制提出了一些建议，以供参考。

【Abstract】In the increasingly competitive social environment， property management enterprises are committed to promoting the future development of enterprises， integrating the current planning and design within the property management enterprises， and implementing effective development and reform measures. Property management enterprises are facing greater development pressure. If they want to achieve the expected business objectives， they must deepen the adjustment of various policies within the enterprises， put forward perfect scientific response measures and response mechanism， and avoid various management risks. In view of this， combined with many years of work experience， this paper puts forward some suggestions on strengthening the internal control of property management enterprises， for reference.

【关键词】物业管理企业;内部控制;措施

【Keywords】property management enterprises; internal control; measures

【中图分类号】F299.23;F275                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2021）05-0018-02

1 引言

物業管理企业进行内部控制是实现企业进一步发展的必然要求。物业管理企业需要建立完善的内部控制制度，要切实提高财务控制工作者的工作技能和职业素养，要努力优化内部审计监督工作，还需要提高物业管理企业内部的交流和沟通效率。只有做到这些工作，强化内部控制才能真正起到作用，才能利于物业管理企业的高质量发展。

2 物业管理企业内部控制存在的问题

目前，物业管理企业内部控制面临较多问题，企业若想实现较高质量的内部控制，就必须找到经营过程中的各项问题并进行针对性突破，以下是我国物业管理企业内部控制中存在的一些不足：

第一，物业管理企业的内部控制在执行方面还存在较大的发展空间。一些企业虽然针对员工建立了较为完善的内部控制系统，但是由于监督系统不健全、高层管理者不重视等原因，使得物业管理人员在执行工作任务时不能端正自身态度。物业管理人员缺乏正确的工作思想和工作理念，在具体的管理任务中，不能运用新型的管理方法和管理技巧，导致管理质量和管理效率与企业的目标还存在较大差距。此外，一部分工作人员缺乏实际的工作经验，对现有的物业管理工作认识不足，导致在工作任务执行中不能以科学的方法进行系统管理，造成企业的实际内控失效。内控人员的受教育程度较低，在上岗之前没有经过系统的培训，导致内控的结果和预期相比存在较大差距，这也进一步影响了内部控制的执行力提升。

第二，企业的内部控制制度不够科学。中国的物业管理企业的发展时间相对较短，企业的规模也相对较小，运营资金也较为短缺，导致物业管理企业的内控管理制度缺乏科学性。甚至一些企业为了节约经营成本，将企业的内部控制工作外包，依靠外界的财务企业进行内部控制管理，导致企业的内控制度形同虚设。借助外界的财务企业进行内部控制，不利于企业的风险调节。众所周知，财务企业仅仅是通过企业的报表了解企业的实际经营状况，但是财务企业不能对企业的各项经营细节进行系统整理，得到最真实的经营信息和经营流程，使得内控制度与实际经营存在严重脱节现象。

第三，一些企业缺乏科学合理的预算管理。企业在开展经营活动之前，都要预先对未来一年的各项支出进行预算编制，这能有效地对企业的经营活动作出系统规划。预算编制是依据企业的战略规划进行的，不科学、不合理的预算体制会造成物业管理企业的经营出现严重问题。在预算编制过程中，企业内部的财务工作人员仅仅按照往常年度的收入和支出简单地设计预算，导致物业管理企业的预算制度流于形式，不能为企业未来的经营发展提供科学指导。

第四，大多数物业管理企业在内部控制中缺乏科学的管理依据，企业在经营过程之中进行决策时，不能借助实际的数据支撑，仅仅凭借主观判断完成重大投资或融资决策，加大了企业的运营风险和资金使用风险。

第五，企业缺乏科学系统的风险防范机制，导致物业管理的业务经营面临严重的市场风险、信用风险、操作风险、法律风险。一旦企业的负债大于资产，企业就会面临资不抵债的现象，进而出现破产风险，特别是流动性问题，很多物业管理企业忽视了暂时性的资金支出，引发资金链断裂，造成了经营不善的结果。

3 加强物业管理企业内部控制的措施

3.1 增强全体人员的内控意识

内控制度的深入发展需要企业整体具备科学的监督思想和管理思想，企业的高层要从根本上为员工树立正确的内控意识，在企业内部的所有工作业务和工作流程中，重视内控意识的落实与深化。具体来看，企业可以加强企业文化的宣传与贯彻，在企业文化中重视内控思想的融入，让管理人员和基层工作人员都意识到内控工作的重要性，共同配合内控部门进行风险防范。

3.2 制定合理的业务收费标准

与工业产业不同，物业管理企业的资金规模相对较小，企业的固定资产占比相对较少。物业管理企业的经营主要涉及建筑内部的场地维护、环境整理、巡查工作、卫生状况维护等，因此，其内部的经营支出主要包括一些人工费用和材料费用。物业管理企业想要实现较高水平的内部控制，就必须从细节之处做起，制定严格规范的业务收費标准，运用科学合理的财务核算制度对物业管理企业内部的各项业务进行记录。作业成本法是当前物业管理企业内部常见的成本管理手段，其能进一步优化财务管理工作，建立科学的成本管理体系，提高内控管理效益。在制定收费标准时，物业操作人员必须结合当前的市场环境和该房地产周边的消费状况，选择合理科学的收费方式。物业管理企业也必须进行明确的战略规划，只有这样才能为企业的未来发展指明道路。

3.3 改善内控环境，完善内控体系

完善的内控体系是帮助企业实现内控质量提高的重要制度支撑。众所周知，在企业的经营活动之中一定离不开严格的制度规划，科学合理的制度能够有效地提高内控质量。物业管理企业可以就当前的企业文化塑造较强的内控精神，从而在整体的企业经营管理中加入合适的内控思想与内控意识。在建立健全企业制度的过程中，相关负责人员必须结合企业的实际情况进行制度选择，除了健全企业的内控管理制度之外，还要注重对各项财务管理制度的完善。当前，预算管理制度、成本控制制度、费用报销流程制度、核算管理机制制度、不相容岗位相分离制度等都是重要的内控制度组成环节，内控人员要严格按照这些制度执行工作内容，确保每一位员工都在完善的监督体系之内。内控人员还要注意对企业流程的合规性进行检查，企业高层要建立专门的内控机构，在企业内部形成高效的内控管理机制，形成互相制约、互相监管的权力模式，减少企业内部的违法违纪现象，避免财务人员、采购人员、监督人员不作为现象的发生，有效制止员工的贪污腐败、吃回扣等恶劣行为，维护企业的经营权益。

3.4 推广信息化建设理念

信息化技术的发展让我国的内控管理也越来越先进。众所周知，当前企业内部已经初步形成了完善的信息化管理系统，其能有效地将企业内部的各项资源信息实现有效整合，从而为内控人员提供较为全面科学的经营管理内容。应用信息化控制系统可以提高内控工作人员的工作效率，物业管理企业可以在信息技术应用中加入一定的软件，进一步规范业务流程管理与信息数据传播，实现工作效率与工作质量的飞速提升。

作业成本法是当前我国物业管理企业最常用的成本核算方法，内控人员可以借助该项方法完善收费标准和管理规范。物业工作相对烦琐，科学的工作方法能够有效地规范业务流程、精简工作细节。作业成本法适用于物业管理企业的科学化收费政策，恰当利用能够为企业利润的增加提供助力。

3.5 加强资产内控管理

资产管理问题是当前所有企业都较为重视的一项管理问题，通过落实内控制度，严格地审查内部资产的使用状况，一旦发现资产使用不合理，就要向上级部门申请调查。物业管理企业的主要资产包括现金资产、存货、固定资产等，对待这些不同的资产，相应负责人员要选择合理的管理制度进行核查，定期地盘点资产损失状况，并及时汇报记录。

4 结语

物业管理企业的管理者要强化内控意识，建立健全企业内控体系，改进和完善企业的内控机制，全面提升企业的内控能力水平，助力企业实现长远的战略发展目标。

【参考文献】

【1】孙巍.物业管理企业加强内部控制的探讨[J].经济师，2019（11）：279+281.

【2】许慧灵.物业管理企业财务内部控制分析[J].管理观察，2019（11）：16-18.

【3】刘宗军.物业管理企业加强内部控制浅议[J].会计师，2018（10）：54-55.