推进物业管理“三网”并建助推城市品质提升

镇海区住房和建设交通局

去年以来，镇海区以住宅小区物业管理工作为抓手，通过优化管理机制、深化监管举措、发展红色物业，建立“党建引领、属地管理、部门联动、业主自治”的物业管理机制，有效助推城市品质提升。目前，镇海区小区业委会覆盖率从67.5%提高至89.1%，物业缴费率突破90%，2020年度物业管理工作考核结果位列全市第一，全市信用等级A级的本地物业法人企业增至3家，B级企业增至11家，同比分别增长200%、120%。

优化管理机制，扎紧物管部门“组织网”

创新“分级”考核奖励机制改变以往区物管办直接考核各小区物业的粗放方式，精细化分工各级权责，形成由区物管办对镇（街道）的专职人员落实、专项制度建立等6个方面17项工作进行考核，再由镇（街道）对各社区居委会、小区业委会和物业企业进行履职考核的“分级”考核机制，根据考核结果拨付专项奖励资金，激励各级管理团队创先争优。2020年共投入400万元专项奖励资金用于分级考核奖励。

创新“分类”纠纷化解机制对各类纠纷开展“分类施治”。物业纠纷、生活噪音等邻里矛盾，安排社区调解员、物业联络员、业委会代表等参与调解；物业费纠纷等涉法矛盾，安排司法局派驻、经住建部门培训的专职调解员参与调解。针对调解不成、矛盾激化等问题，落实法院调解速裁、公安调解训诫等兜底办法。实施该机制以来，平均每件物业纠纷处置效率提升50%。

推行“分阶”部门协同处置聚焦信访、网格上报、上级委派等事项所反映的重点突出问题，对涉及多部门职责的问题先后分“及时响应”和“长效管理”两个阶段协同处置。如2020年7月电梯质量问题投诉量激增，区建设交通局及时会同区市场监管局、骆驼街道联合整治，实现8月份电梯投诉件环比上月减少73%，并召开联席会议商定各部门管理措施和科室联络责任人，建立起电梯质量安全长效管理机制。

深化监管举措，抓好物业行业“服务网”

在全市率先实现“红黑榜”纳入信用管理以“红黑榜”物业服务评比标准为重要依据，对物业企业实施动态信用管理。以问题为导向探索完善信用管理考评内容，实现精细管理和信用数字的深度融合，信用等级与物业招投标、物业企业选聘挂钩，倒逼物业企业提升服务水平。目前，已开展6次“红黑榜”评比，调整完善9条考评标准，责令更换物业经理20名，各小区发现问题动态整改率达100%。

在全市率先推行“定制化”装修管理规约以新交付小区为试点，督促物业企业在物业交付前从严规范房屋阳台包封、露台和绿化使用等行为，“量身定制”小区装修管理规定并报建设、城管部门备案，通过合法程序将之纳入小区临时管理规约，依规依约加大装修巡查和管控力度，实现对小区交付前、交付中、交付后的全过程装修管理。目前，已在翰林甲第南苑、碧水莲晴四期等14个小区成功实施装修管理规约。

图为金邑社区红色物业联盟组织架构示意图。

图为第一季度评估检查报告会议现场。

图为红榜小区中大新苑内环境。

在全市率先推行“加一次”前期物业费拨付出台《前期物业服务费拨付管理办法(试行）》，在原有前期物业服务费分两次拨付的基础上，增加一次拨付条件，拨付额从原先的50%、45%调整为50%、25%、20%。对于第三次拨付根据业委会或社区对物业主要公用部位和共用设施设备承接查验的满意度确定是否拨付，倒逼物业企业加强承接查验和保修期内维保工作。目前，瀚宁府、东渡玺悦等10个项目已纳入新规管理。

推进红色物业，织密社区小区“自治网”

“退引培留”优化业委会人员结构全面开展业委会组建、改选、补选工作，清退“乱作为”成员，引进“有担当”业主，依托“培育+激励”模式，持续留用优秀人才。截至目前，已劝退418名不适宜人员，引进300余名精干能手，组织400余名业委会主任、副主任参加履职能力培训，并落实优秀业委会奖励办法。

“一核多元”建立红色物业联盟架构以党建引领基层治理为核心，建立“横向到边、纵向到底”的多方党组织覆盖体系。小区业委会成立功能性党支部，物业企业根据党员数量或单建党组织，或与社区联建党组织，或派驻党建指导员，搭建起由社区居委会、小区业委会、物业企业、居民自治互助站共同组建的“红色物业联盟”架构，并同步推行各方“交叉任职”，实现小区治理和社区共治紧密衔接。目前，全区147个小区业委会全部成立党支部，46家物业企业实现党建工作全覆盖，已建立业委会的小区红色物业联盟全覆盖。

“多方联动”聚力议事协调服务机制依托红色物业联盟架构，建立议题发起、红色物业联盟联议、业委会（或业主大会）决议、多方资源统筹的议事协调服务机制，推动各方党组织和党员红色力量下沉小区，先后形成 “业主接待日”“红色代理人”等20余个经验做法，打造“屋里厢”“骆驼侠”等红色物业联盟品牌，累计处置违规开设家教机构等事项1598件。