从房地产到医美

吴玲

从湖北金环到京汉股份，再到奥园美谷科技股份有限公司（简称：奥园美谷，000615.SZ），这家上市公司先后经历了三重身份，主业也从化纤、房地产切换至如今的医美行业。

自去年6月奥园美谷母公司、千亿级房企中国奥园（3883.HK）收购京汉股份以来，其布局医美赛道的野心显而易见。今年以来接连打出组合拳：先是收购5A级医美机构龙头，后又签约胶原蛋白研发，同时布局医美材料生产。

4月29日，奥园美谷发布更名以来的首份年报，从2020年上半年亏损2.08亿元到全年盈利3817万元，实属不易。

随着医美概念成为资本新宠，水光针、肉毒素、玻尿酸“变美三件套”逐渐被大众消费观念所接受，医美行业前景可期。意在打造纯粹医美企业的奥园美谷，将如何与地产板块“断舍离”？又能否在美丽事业上按下高速增长键？

转换赛道股价暴涨

故事要从原京汉股份谈起。这家中小规模的房地产企业创立于1996年，项目重点布局京津冀以及重庆、南京、太原、广东等地。

2015年9月，京汉股份开始重组上市公司湖北金环，后者1996年在深交所上市，主营化纤业务，其中“银环牌”粘胶长丝是国内外公认的名牌产品，曾经是湖北省著名商标。

2016年5月，京汉股份成功实现A股借壳上市。然而上市后的京汉股份转型失败，业绩萎靡不振，曾经名副其实的雄安概念股，无奈日落西山。

2020年6月，中国奥园收购京汉股份完成股权变更，成为新的控股股东。随后中国奥园联合信达资产共同纾困京汉股份，这也是去年三季度公司扭亏为盈的关键一步。

去年底，公司再次战略转型，更名为奥园美谷，切入美丽健康产业，布局动作频频。

先是斥资6.97亿元收购浙江医美服务龙头连天美55%股权，快速切入医美产业链，后又战略签约国内重组类人胶原蛋白研发团队，布局上游产品耗材市场。

今年4月23日，奥园美谷在湖北襄阳的一期年产4万吨绿色纤维项目正式投产，并将按计划推进二期6万吨生产线建设。至此，其在医美服务端、科技端和材料端的三大业务板块初具规模。

公司表示，未来将聚焦医美器械耗材及医美家用化产品，利用产品代理、合作生产、联合研发、股权投资等方式，在美丽健康产业上游横向拓展，同时打通上下游产业链。

爱美之心人皆有之。随着少女针、童颜针、玻尿酸、肉毒素等众多医美产品加速入市，医美消费正进入黄金时代，龙头企业有望尽享行业成长红利。

支点财经记者统计发现，仅今年4月份，奥园美谷就获得6份券商研报关注。截至今年“五一”小长假前的4月30日，奥园美谷股价报20.98元，相比更名时5.10元的收盘价，涨幅高达300%以上。

切割地产，专注医美

目前，医美业务的定位在奥园美谷战略转型中不断明晰。那么问题来了，公司存量地产业务将何去何从？

奥园美谷年报显示，2020年公司主营业务为房地产、化纤新材料和医美。其中，房地产及相关业务收入占比约70%，化纤新材料占比约20%，医美业务并未产生收入。

从主要业绩指标来看，2020年公司实现营业收入约19.87亿元，净利润3800万元，归属于上市公司股东的净利润-1.3亿元，较上年同期分别下降37%、69%、1215%。

奥园美谷认为，一方面是原京汉股份经营不善，另一方面受疫情影响，房地产板块交楼可结转收入下降，且主要项目凤凰城为持股51%的非全资控股项目，少数股東净利润占比较大；化纤板块全力推进复工复产，但开工时间同比减少，导致订单完成量减少。

虽然报告期内，以京津冀为中心的房地产业务仍然是奥园美谷的主要收入来源，但今年初，奥园美谷表示在存量地产项目上已作“系统性考虑和安排”。

支点财经记者注意到，公司目前有8个在建地产项目，分布在重庆、成都、阳江、张家界、南京等地，包括住宅、公寓、商铺等业态；此外还有两处累计土地储备及一处新增土地储备项目。

4月28日，就在发布年报的前一天，奥园美谷公告称，拟出售持有的地产业务板块的全部或部分公司股权。目前交易对象、交易方式尚不确定，交易价格亦尚未完全确定。

可见，奥园美谷切割地产业务已成定局，目前只是待价而沽而已。

借助收购，中国奥园在A股和H股都拥有了上市地位。而入主之初，中国奥园一直强调看中原京汉股份货值超过100亿元的土地储备，也曾有过继续推动地产规模增长的规划。

有专家表示，奥园美谷大胆转型，一来可以解决与母公司存在同业竞争的问题，二来依托奥园集团旗下奥园健康（3662.HK）在大健康行业的多年积累，将医美资源集中导流到奥园美谷做大做强，也是对多元化产业链自然而然的延伸。

同时，绿纤新材料是国家鼓励发展的行业之一，尤其在医美行业应用广泛，市场缺口较大。目前绿纤的市场价格大约是2万元/吨，毛利高达20%-30%。奥园美谷绿纤项目产能完全释放之后，年收入应在20亿元左右。这笔账算下来，相比在“三道红线”之下守着原京汉股份经营不善的存量地产业务，奥园美谷转型后的业绩增速将更有看头。

中国房地产数据研究院院长陈晟对支点财经记者表示，现在，企业拥有高科技等核心产业资源，对地方政府的吸引力很大。面临房地产和医美的双重选择，奥园可能希望不把优质资源纳入到被严控融资的房地产体系里，但同时又能够获得房地产拓展空间红利。

母公司在湖北有多个项目

近年来，中国奥园地产业务规模快速增长，2020年录得物业合同销售1330亿元，同比增长13%，稳居千亿房企阵营和全国30强。

奥园地产进入湖北市场虽晚，但势头正猛。

据支点财经记者梳理，奥园地产主要阵地在广州、成都等城市，拥有370个精品项目。2017年进驻湖北，第一个项目是落子荆州市的奥园·学府里。

2018年开始进入武汉市场。第一个项目为奥园滨江国际，正在建设的220米的超高层塔楼将成为青山滨江板块新地标。4月中旬，记者在该楼盘售楼处了解到，自去年开盘以来，房源已全部售完，预计2022年8月交付。记者看到，该盘体量较小，仅有三栋住宅楼、一栋写字楼附带商业裙楼。

奥园滨江国际销售人员向支点财经记者透露，奥园在黄鹤楼附近的复兴路还有个新盘，均价应该在3万元以上，目前楼盘名称还未公布。位于东西湖区的奥园誉湖尚居，其营销中心预计今年对外开放。

2019年9月，与华夏幸福孔雀城合作的天河孔雀城，预计2022年6月交付。与孔雀城同样位于汉孝产业新城的奥园天河书院，4月底刚刚开盘。

此外，奥园地产还入驻了湖北襄阳和咸宁。