美国房地产市场“理性”繁荣

钟正生

新冠肺炎疫情令全球经济遭受重创，然而全球众多国家和地区的房地产市场却异常繁荣。据国际房地产咨询公司莱坊最新发布的《全球房价指数》统计，2020年四季度全球房价平均上涨了5.6%，超越了2019年5.3%的涨幅。新兴市场国家如土耳其房价增长最为强劲，涨幅高达30%，美国房价以10%的涨幅位居第八位，而欧洲房地产价格出现分化，奥地利（10%）、德国（8%）和法国（6%）均保持稳定增长，南欧如意大利（1%）、西班牙（-2%）等基本上停滞不前。

总体上，全球大多数城市2020年房价涨幅明显高于2019年。我们单看美国：截至2021年5月，美国房屋销售价格中位数同比增长23.6%，达到35.3万美元，创下历史新高。越来越多的购房者开始担忧美国房地产市场正处于泡沫之中，而泡沫可能即将破裂。

那么，此次美国房地产的繁荣和造成2008年次贷危机的房地产泡沫是否可以相提并论呢？

我们认为，全球众多国家房地产市场在新冠肺炎疫情冲击下呈现异常繁荣的局面，或是一种全球货币大放水后的必然反应。美国是本轮全球货币超发当仁不让的源头，相比已采取加息和购房新政的国家，美国政府及美联储却还是“边走边看”的态度。市场普遍怀疑美国可能在资产泡沫上“裸泳”，近期诺贝尔经济学奖获得者席勒教授也对美国房地产的过热迹象发出警告。

房地产是支撑本轮美国经济回升的重要支柱之一，但疫情暴发后美国房价与租金比快速攀升值得关注。因房地产价格过快上涨可能提高租金和增加企业成本，间接、滞后地抬升美国通胀（房租在美国核心CPI中的权重接近1/4）。

美国非常规货币政策和激进财政政策的组合，经由充沛的流动性、低利率环境和财富效应，成为“燃爆”美国房地产市场的导火索。但未来30年期抵押贷款固定利率将伴随10年期国债收益率上行，拜登还会采取对富人加税等政策，美国房地产价格可能将因此受到抑制。

我们认为本轮美国房地产市场的超高景气具有泡沫化倾向，但与次贷危机的房市逻辑截然不同，最终可能不会导致崩盘，而是以降温结束。主要原因在于：美国居民杠杆率仍处历史低位；新冠肺炎疫情后的公共卫生问题和远程办公滋生新的住房需求；30-49岁人口的住房刚需将成主要动力；次贷危机以来美国住房供给热情始终不足，新冠肺炎疫情进一步影响新开工导致库存严重短缺；美国实际失业率显著下行因此即便失业救济开始退出，也不会对个人收入来源造成过度冲击。

然而，伴随30年期抵押贷款固定利率的预期上行，美国房价上涨速度或將放缓。2021年以来标普房地产指数的市盈率达到49.5倍，相比其他行业明显更高，后续的估值调整或不可避免。

总的来说，美国房地产市场呈现某种“理性”繁荣的特征，因为此轮美国房价上行的主要原因是“供不应求”，而非纯粹的投机。预计美国房地产上行周期还可能持续1-2年。