泛海困局

向阳 欧阳路明 刘婧钰

泛海控股（000046.SZ）仍未走出困局。

继去年巨亏46亿元之后，今年一季度泛海控股再次亏损1.49亿元。亏损看似收窄的背后，是它忍痛卖地获得了30.66亿元的收入。

年盈利曾超31亿元的泛海控股，因何走到如今的境地？近日，支点财经记者就此进行了采访。

武汉CBD多个项目停工

被泛海控股卖掉的地，是泛海控股主要控股子公司武汉中央商务区股份有限公司（以下简称“武汉公司”）旗下重要项目武汉中央商务区的一部分，接盘方是绿城中国（03900.HK）。此笔交易完成迅速，今年1月6日宣布卖地，3月20日便已完成过户。

记者了解到，武汉公司于2007年取得该地块的土地使用权，包括机动车停车场用地、商业用地及居住用地，计容建筑面积约17.52万平方米。本次交易之前，该地块使用权已被抵押给银行，剩余抵押担保未清偿的债权余额为6.71亿元。

对卖地原因，泛海控股并未遮掩，坦言是为了优化公司的资产结构及改善资金状况。

包括上述地块在内的武汉中央商务区，泛海控股布局于20年前。

武汉中央商务区的原址是王家墩机场，位于汉口主城区，占地约7.41平方公里。早在2002年，为开发建设武汉中央商务区，泛海控股便成立了武汉公司，并承担其中2.67平方公里核心地段的开发建设。

根据规划，武汉中央商务区要形成以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主，“立足华中、面向世界、服务全国”的现代服务业中心，以及聚集会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。

其中，泛海控股规划的主要地标性建筑有甲级写字楼泛海时代中心、5A级商务综合体武汉中心大厦、超大型综合体武汉世贸中心、国际全能商务服务综合体泛海国际SOHO城等。2007年，泛海控股获得相关地块的土地使用权，两年后项目正式开工建设。

截至目前，在武汉中央商务区项目上，泛海控股已建成泛海国际SOHO城、泛海城市广场、泛海国际创业中心等多个商业项目，以及约十个住宅项目。

记者梳理泛海控股历年年报发现，自2011年起，以武汉中央商务区为代表的华中项目，累计为其贡献收入超过400亿元。

然而，泛海控股在武汉中央商务区的多个未竣工项目，均因资金短缺而停摆多时。

5月8日，记者实地探访发现，泛海时代中心其中的两栋大楼玻璃外墙均仅施工一半，另一酒店项目中的一栋大楼主体框架结构未完成，武汉世贸中心土地挖建工作未进行，这些项目现场无工人施工作业，均处于围挡状态。

记者还注意到，从外立面来看，武汉中心大厦已经完工。现场一名值班保安告诉记者，该大厦内部建设还有较多工程，包括消防设施等，“这些项目都处于停工状态，因为缺钱已经停了一两年”。

这一说法也得到泛海控股一名内部员工的证实，“相关项目确实已经停工较长时间，目前未收到复工通知。”

武汉中央商务区还有大量地块一直未开发。泛海控股披露的信息显示，武汉中央商务区规划总建筑面积为414.29万平方米，而截至去年底，剩余规划建筑面积为287.4万平方米未开发。这意味着，十年多的时间里，完成规划建筑面积仅仅三成。

被强制执行标的超30亿元

那么，开发建设武汉中央商务区的武汉公司有多缺钱？

泛海控股披露的几则欠款事项可窥一斑。

今年1月，由于拖欠信达融资租赁有限公司贷款余额，武汉公司将武汉中央商务区相关酒店商业用地，以5.45亿元价格转让给信达融资抵偿部分债务。

此前，去年12月底，武汉公司通过旗下青岛公司已将青岛泛海国际购物中心以8.88亿元的价格转让给信达融资。

今年3月，另一债主中英益利资产管理股份有限公司将武汉公司诉诸法庭，原因在于后者拖欠其13亿元借款本金未还。

4月，泛海控股披露的信息显示，武汉公司向山东高速环球融资租赁有限公司申请的20亿元融资尚未清偿完毕。

天眼查信息显示，截至今年5月10日，武汉公司因未按时履行法律义务被法院强制执行13次，执行标的约34亿元。

此外，武汉公司还因多次拖欠税款而被列入欠税公告名单。其中最高的一笔欠税为企业所得税，累计欠税余额约2.81亿元。

以上欠债只是冰山一角。泛海控股披露的信息显示，截至2020年底，武汉公司负债合计高达713.21亿元。其中，流动负债为480.63亿元。

母公司泛海控股也无力支持武汉公司。截至2020年底，泛海控股负债合计1460.1亿元。其中，流动负债1136.19亿元，而货币资金仅为193.88亿元。

泛海控股的控股股东泛海集团同样有心无力。同期，泛海集团的负债合计高达2363.29亿元。其中，流动负债1846.87亿元。同样，相对债务来说，货币资金也不多，仅有227.51亿元。

此外，4月20日，泛海控股发布公告称，泛海集团及其一致行动人合计持有公司71.23%的股份，其中29.65%的股份因债务纠纷被法院冻结。

天眼查信息还显示，截至5月10日，泛海集团因未按时履行法律义务被法院强制执行6次，执行标的超过57亿元。

轉型金融业务“踩雷”

泛海集团由山东威海人卢志强创立于上世纪80年代末。其中，以房地产开发为主营业务的泛海控股1994年在深交所上市。早年的泛海控股在北京、上海、深圳等一线城市核心地段成功开发多个项目。2016年，泛海控股创下最好业绩，实现营业收入超246亿元，归属净利润超31亿元。

泛海集团的资产更为庞大，除核心资产泛海控股外，还投资了民生控股（000416.SZ）、民生银行（600016.SH、01988.HK）、联想控股（03396. HK）等多家上市公司。

2007年，卢志强以控制2609亿元的总市值，被称为内地“市值第一人”，并因此获得了“内地李嘉诚”的称号。

多位接受记者采访的业内人士表示，泛海控股走到如今的局面，与其从房地产转向金融业后的走向不无关系。

泛海控股自2014年启动转型。2020年1月，公司所属证监会行业分类更是从房地产变更为金融业。

其间，泛海控股耗资超百亿元进行了大手笔收购：2014年，出资30多亿元获得民生证券控股权；2015年，斥资20亿元获得亚太财险控股权；2016年，出资60多亿元取得民生信托控股权。目前，泛海控股分别持有民生证券、民生信托、亚太财险44.52%、93.42%、51%的股份。

“泛海控股轉型不一定是坏事，转得好就走得顺。但相对房地产来说，金融业的风险是险上加险。”城市运营专家、中国豪宅研究院院长朱晓红如此评价。

转型前后两年，泛海控股业绩直线上升。取得最好业绩的2016年，房地产收入为185.5亿元，金融业收入为60.49亿元。

然而，此后泛海控股业绩急转直下。2020年，营业收入为140.57亿元，归属净利润亏损46.22亿元。

记者查阅泛海控股近年年报发现，自2016年起泛海控股在国内并无新增土地储备。2019年，还将其北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目，以140多亿元卖给了融创中国（01918. HK）。

泛海控股房地产收入由此大幅萎缩。2020年，房地产收入仅为21.35亿元。

此外，泛海控股已建成的商业项目运营不佳。以武汉中央商务区已建成的泛海国际SOHO城为例，记者5月8日走访其8栋大楼发现，根据楼层索引展示，每栋大楼都有空置。其中，1号楼共有150多间办公房空置，空置率超过50%。一楼商业铺面，也有部分闭店停业。

泛海控股金融业务虽持续增长，但未能弥补房地产业务损失。2020年，泛海控股实现最好金融业务收入118.81亿元，但与其最好房地产收入180多亿元还有较大差距。

以民生信托为代表的金融业务“爆雷”，让泛海控股雪上加霜。2020年的“80吨假黄金事件”，导致民生信托提供的40.74亿元融资被套。记者从民生信托了解到，民生信托已通过自有资金对相关信托项目进行了足额兑付。

2020年，民生信托业绩同比大幅下降，实现营业收入22.43亿元，净利润亏损4.49亿元。

根据媒体报道，据不完全统计，由民生信托作为原告的诉讼纠纷或发起的执行金额，目前已超156亿元。

“金融业本来就是杠杆行业，一旦某项资产出现风险，便会形成杠杆压力。”看懂研究院高级研究员程宇对记者说，“当压力出现时，必然要从其他业务上抽取资金来填补，进而导致其他业务无法正常开展。”

面对困局，泛海控股进行了自救。目前，正与交易对象筹划以23.64亿元的价格，转让持有的民生证券13.49%股份。2020年，泛海控股已通过引入投资者的方式，以42.29亿元的价格转让了民生证券27.12%股份。

记者获悉，泛海控股正在加快引入战略投资者，同时拟对武汉中央商务区采取合作开发、股权合作、资产/股权转让等多种方式，以盘活资产化解债务压力。