盛宣怀是晚清最大房地产商

张 实

(湖北师范大学 汉冶萍文化研究中心，湖北 黄石 435002)

盛宣怀对近代中国的贡献，有学者归纳为“创办十一个‘第一’”，包括航运、电报、钢铁、铁路、银行、学校、红十字会、图书馆等。此说流传甚广，反复被引用，唯独不曾涉及房地产领域。[1]

盛氏生前积累了巨额财富，但其详情一直不为世人所知。据1920年1月盛氏遗产清理小组整理的《估价清册》，其财产总值为银1349.3868万两。其中，上海道契地产估价668万余两，内地地产估价98万余两，合计767万余两，占全部遗产的56.84%。包括汉冶萍公司股票在内的各项股票共估价511万余两，远远不及房地产。据此分析财富来源，盛宣怀这位晚清最大的实业家，首先是个大房地产商。[2]

盛宣怀在房地产领域的经营，无疑是他生平事业中的一个极为重要而绝非无足轻重的组成部分。房地产是一个高投入、高回报、高风险的行业，它必须投入相应的巨额资金。百年来，对盛宣怀资本专题研究的重大成果不多，似更少涉及房地产经营及其资金来源。盛氏经营房地产，又是与他主持铁路总公司、创建汉冶萍公司等企业同时并行的，而盛宣怀对于他所掌控的这些企业，历来是集财权于一身，资金官商夹杂，中外交汇、数额巨大、范围广泛、来源多途，运作则辗转腾挪、暗箱操作、表里不一、极为错综复杂而又隐蔽、诡秘，散布了许多迷雾，留下了一些疑团。

盛宣怀是中国近代史上第一代开天辟地的资产阶级代表人物，探索他的财富来源和资金运作、积累过程，不仅是实事求是地评价盛宣怀、研究洋务运动的应有之义，对于认识中国资产阶级的产生和资本主义早期的发展，也似不可或缺。本文拟就所见的有关盛宣怀从事房地产活动的零星史料，进行初步地搜集、梳理，供学界进一步研究参考，并请专家和读者指正。

杨文骏为盛宣怀在上海吴凇购地

盛宣怀的房地产，主要集中在上海。据《估价清册》，上海道契地产银668.6万两中，除厂房内含机器106.1943万两外，房地计估值488. 2575万两，空地计估值54.1536万两，活本20万两。房地单项估价最高为三新纱厂139.4036万两，其次为通商银行58.4920万两，再次为客利44.6810万两；以下有三新布厂28万余两，静安寺路27万余两，福德里22万余两，沁园、益寿里各19.4万余两；10万两以上的还有西绩效里、修德里、苏州路栈房、五马路2号5号、广福里、福和里、藏书楼等处。空地如西沟144亩余估价20万余两，潘家湾13处计价14.8万余两。[3]

在上海，曾有专人如杨文骏为盛物色、收购吴淞一带的土地。

杨文骏，原籍江苏松江，系杨文鼎之弟。文鼎曾任湖北布政使、护理湖广总督、晋湖南巡抚。杨氏兄弟与盛氏系通家至交。文骏曾任广东雷琼道，因事革职，追随盛宣怀十余年。盛曾先后会奏委任文骏为卢汉铁路汉口分局协理、通商银行总董，使之参与创建铁路公司、通商银行、筹建津浦铁路，并随同盛宣怀从事对日、俄等国的商约谈判。后以道员被安徽巡抚恩铭札派安徽省洋务局督办兼抚署奏折文案。

王尔敏等编《盛宣怀实业朋僚函稿》，计收有杨文骏致盛宣怀函53件，其中约有18件主要汇报或涉及购地问题，可以确定杨曾在上海负责为盛购地。这些信件绝大部分时日不全，又尚未见到盛之相关来信或回复，解读尚有疑难。现将信中透露的有关购地的情况初步整理如下：

(一)购地的一般情况：

1、购地时间：

《杨文骏致盛宣怀函》(以下简称《杨函》)三十五云：

勘凇路约在何时？因前途已去觅地，据云此时银根甚紧，押款均须出售，价必不抬，是一机会。必须先看定地段，然后知所觅之地是否合式。[4]

1876年英美商人曾擅自建筑从吴凇口至上海公共租界的吴凇铁路，后被清廷赎回拆除。1897年盛宣怀奏请用官款再建凇沪铁路，大体仍循原吴凇路走向而延长至河南北路，于1998年运行。

从这些信件的内容看，大致是在盛接办汉阳铁厂、创建铁路公司后，与创建通商银行同时，主要是在1897、1898年(光绪二十三、四年)，即凇沪铁路建设前后。

2、购地范围：

主要是沪凇铁路沿线之地，如《杨函》廿七云：

昨谈凇路，此间当在铁马路过去美界外(即洋人打靶处)，今日约同友人(即卖地中人)前往踏勘指实，始易商办。惟地系宝山境，小有周折耳。[5]

又如《杨函》十三所言，亦涉及外滩、租界外。

3、购地规模较大：

如《杨函》十二，经买两号粮田，先一票86亩，共合银39560两；后一票45亩余，内除定银2000元外，实找付12538两。另在铁路附近有田20余亩，价每亩约300元。[6]

又如《杨函》五十一，“张园对面沿马路有地一方，计四十八亩，实价银每亩壹千叁百两。”[7]

4、有的可建房出租：

《杨函》五十一云，有地一方，计六亩零，坐落在会审署后新仁庆里对面：

计实银叁万五千两，可包造头等石库门住房一百间，共约费银一万五千两，共合计数五万两正。每月每间可租洋六元，造成核算行一分利息。[8]

(二)杨兼为盛宣怀私人购地

1、界石所用字号：

《杨函》廿五云：

凇地已请经手人去勘丈，惟如何交银？如何立界？契上如何写法？钧乞详示遵办？

界石是产权的标志，地契是产权的凭证。之所以要请盛“详示”，显然是涉及到所有权。又《杨函》二十云，美界外地系“用福寿堂名，不用公司字样”。如此，这些地系为盛所有。表明杨文骏不只是为铁路公司购地，也同时为盛宣怀私人购地。[9]

2、盛宣怀拟组建地皮公司：

《杨函》廿五云：

地皮公司章程应以集若干股？是否造厂栈出租？抑专买进卖出？并求示及，以便代拟。

《杨函》廿一又云：兹将地产公司章程拟呈裁酌，细思亦无多余条款。[10]

当时趁修建铁路之机抢购土地牟利具有一定的普遍性。如郑观应已在吴凇“自买”之地有50余亩，同时又拟购汉阳枪炮厂外之地数十亩，当得知盛宣怀派他在武汉兼为铁路公司购地后，转思私买此地不妥，于光绪廿三年正月十四日致盛函，报告此地应派人速购。并一再向盛建议“凡经手现买之地应尽归公司，……如有私买，查出撤委，严其赏罚”。但又提出“如经手要地若干亩或入股银若干，准其声明注册”。可见利用职权、假公肥私、囤聚土地已是公开的秘密。[11]

(三)购地的一些伎俩

在卢汉铁路购地前，张之洞于光绪二十三年二月初九发布《铁路两旁田地严禁争买居奇示》，对公众宣布，“凡铁路经过之处两旁田地，严禁私相买卖及倒填年月、高抬时价等弊，并饬各地方官六个月内不准印契”等；于同年五月十五日又发布《开办铁路收买汉口民地示》，公布所勘地界会同地方官查明平常实价后拟定的官价，一律按官价收买。[12]这些应有的规章制度，在盛宣怀、杨文骏为沪凇铁路购地时，都成了官样文章，经办的执法者在私下里利用职权违法抢购。

1、 秘密行事：

《杨函》三十五云：

此事非但公不能出面，连骏亦不宜出面，恐人知骏所买，价亦必抬。现与友人约定，俟前途告知友人，由友人再同骏往，庶可不露风声。[13]

又如前述《杨函》十五，反复强调：“此事初办，因格外秘密，作为骏所自买，铁路之合用与否，不能明以告人。”“归款后亦不必告人为是，免滋物议。”这就不仅是防止卖方抬价，而是做贼心虚了。[14]

2、抢在铁路建设征地告示前购地：

《杨函》廿六云：

至美界外地，已约定明日天晴即往看视，以便寻觅地主与议。告示咨文，万不可早发，须迟至五、六日，方能有眉目，太促则来不及，至荷至荷。[15]

此信写于廿八晚，“迟至五、六日”当指下月。这是他们购地的一大关节，《杨函》二十亦云：“必须赶办，告示一出，即不能办矣。”

3、利用权术、官势，低进高出：

杨文骏曾一再为盛出谋划策,《杨函》二十云：

鄙意更有一办法，如出示定价以后(不宜过宽)或做不通，用权术用旁人转买。彼时或照用官势急图，稍得价卖出。此一办法，唯不可稍露口气，使人看破，则又不能办矣！

《杨函》廿一又云：

拟用声东击西法，先行列立公司界石，外人不知，必相争买，可以设法卖出。水深水浅一层，请勿为外人道及，并请称道得用，骏即有文章作矣！一经说破，则更难着手。[16]

函中公司系指地产公司。总之，集中到一点，无非是利用修建铁路的权势，倒卖地皮而非法牟利。

(四)导致地价大幅上涨：

由于盛宣怀等人的炒作，加上怡和洋行等的竞争，直接导致上海地价飞涨。

《杨函》廿二云，陶地“据周长庚言又翻议，须三百五十两外，再加费。”

《杨函》十九云，“因周长庚刻来言，吴凇前言三百元者，今非三百两不肯。陶地廿四亩已为怡和还价四百余两。”

《杨函》廿六云：“凇地今日议了一日，不敢放手，前途坚欲照索价每亩四百六十两，不肯减让分毫(已有风声、尚不了了)，用钱在外。时不可失，只得允之，即先付定银三千(免再中变)。”[17]

(五)杨文骏为之垫款、认亏，身后亏累甚巨：

函件显示，杨文骏为盛觅地、看地、议价，经请示同意后付定银、丈地、立契、直至付款成交，均是亲自经手办理，有时并为之代付定银或垫款。《杨函》廿五云，“昨代定银三千，系暂时挪付，不可久也”。 《杨函》廿九云：“许家必须见银乃可交契”，“是否即由敝处暂时垫付，将来统行结算，乞示遵。”[18]

吴凇购地，前期曾有周折。光绪二十三年正月十八日，盛宣怀致郑官应函云：

吴凇之地，顷据锡乐巴面禀：北边一百四十四亩，及吾兄自买之五十余亩，均属无用。惟南边一百数十亩，尚属可用。[19]

锡乐巴是铁路工程师。写于“新正十九日”的《杨函》十五，当是文骏对误购无用之地的反应：

此事初办，因格外秘密，作为骏所自买，铁路之合用否，不能明以告人。又因告示不能久搁，促令迅速定议……而使公款虚悬，至贻我公之累。

看来杨既惶急，又委屈。在信中反复认错道歉，最后提出：“现与友人一面筹款，一面设法转押，总使先弥补公款，以清公累。地归于骏，甘认私亏。”[20]

又，《杨函》四十六所述一事，大意是盛在吴凇有块地，长期押在源丰润，该号时来催询欠款，最近催促更紧，“该号明言：宫保交替在即，若不趁此了结，将永无了结之日。并言情愿减折。”所谓“交替”可能是指盛将交卸铁路公司。此地抵押也是杨文骏原经手，杨不得已与凇沪铁路有关人员商议，拟请将此地作为铁路煤栈之用，“务乞宫保始终体念职道因公受累，几及十年”，亲自出面说说话。[21]

杨文骏在广东被革职，曾有“永不叙用”的前科，自言“十年蠖伏，坐吃山空”。为了复职，他费尽心机，多次乞求盛宣怀为之运动、保举；去安徽作幕僚，又得到盛的照顾，为之保留“沪薪”，这都是他对盛宣怀诚惶诚恐、竭力效忠的重要原因。不想他好不容易重新得到了官职，不久便去世。宣统二年春，时为署理湖广总督的杨文鼎写信向盛宣怀求助。原来文骏身后亏累甚巨，其中在通商银行押借一款，现将届期。此前历次息银，都是杨文鼎代付，现在他自己经济困难，“已到山穷水尽”，而“亡弟眷属众多，子侄皆不能自立，全恃薄田数顷为养命之源，万不能不设法赎回”。他提出文骏曾被奏派为通商银行总董，为之效劳“而并未领过薪水，亦未得过利益”，恳求盛主持公论，会商通商银行各董，设法取消此款。[22]

读到杨文鼎此函，便会联想到文骏因为购地而认亏。虽不能确知此项通商银行的押款是否与其经手购地直接有关，也未确知这项押款后来是否取消。但可以确定的是：从事房地产是需要大量资金及时投入的，有时文骏为之挪垫，说明盛宣怀曾屡有力不从心，资金周转不灵；从事房地产投资又是有风险的，此次购地已经出现严重亏损，却是经手人杨文骏不得不为盛大人承担了一部分。

盛宣怀内地的房地产主要在武汉

盛宣怀在内地的房地产，合计估价银98.4090万两，武汉占了大半：房地产估价计银56.3059万两，其中地产42.2495万两，房产14.0564万两。

接办汉阳铁厂的初期，盛便开始在武汉大肆囤积土地。如同乘修建凇沪铁路之机在上海大肆购地一样，盛宣怀亦乘修建卢汉铁路之机在武汉大肆购地，都是利用他督办铁路公司的职权。

(一)光绪三十年除夕夜抢购大智门地皮

京汉铁路通车时的汉口火车站在大智门。据遗产《估价清册》，盛在大智门土名河嘴处，有地1471方，估价银8.8260万两，又在大智门何家墩有地2398余方，估价10.7919万两。[23]

光绪三十年(1904年)盛宣怀设立公顺公司，经营房地产，对人说是众亲友办的。这年年底，黄河铁路大桥已竣工，芦汉铁路南北已联成一线，盛与汉口的大房地产商刘祥作了一笔大生意。

大智门原是汉口城堡的城门，原址在大智路与中山大道的交汇处，本是进入汉口城的主要通道之一。当时在大智门城墙附近，有地6000余方，每方实价洋例银23两，约计银十三四万两，双方初步达成草议，已交定银4000两。时至年底，汉口的原经手人去电向盛报告：“因湖堤兴工，地价骤涨，拟俟自明正加价出售，必须年内成交，方免异议云。”盛认为来电“不言丈量实数，但催成交，殊不合”，于腊月二十六电令汉阳铁厂负责人张赞宸介入此事，与熟悉情况的施子卿督促原经手人妥办。“已汇洋例三万交施，或先立契，付银三万，余款分两期付，均祈酌办，勿生枝节为感。”显然是志在必得。张赞宸不敢怠慢，找施子卿商议，施认为“汉口买地最多轇葛，必须有道契；四址丈量清楚方可成交。”张于廿八日如实向盛复电，以为“为数过巨，总应慎重”。廿九日除夕，张查明了原委，土地并无纠葛，因要年内成契，对方催款甚急：“今日不付定银作罢”，要求即先付半价。张致盛电云：“现已除夕酉时，宸何从另筹数万？顷奉宪电，又切托子卿，渠云地事断不敢经手。究应如何?乞速电遵。”于是，出现了戏剧性的一幕，在光绪卅一年大年初一的凌晨三点，迎新除旧的万家鞭炮声中，上海盛宣怀致电汉阳铁厂张赞宸：“先付半价可行，惟接电已过除夕，立契付价可约正初，候速复。”[24]

有必要略作补充的是，日后大智门不仅是汉口火车站的所在地，且面临法国租界和联结粤汉铁路的长江码头。自京汉铁路通车后，辛亥革命后第三年徐焕斗即在《汉口小志》中为之慨叹：“繁盛极矣，南北要道，水陆通衢，每届火车停开时候，百货骈臻，万商云集，下等劳动家藉挑抬营生者，咸麇集于此。”[25]这里成为武汉三镇最繁华的商业中心、交通枢纽，寸土寸金，引领风骚百余年。

这只是盛利用掌握铁路建设信息、进行土地囤积居奇的个案之一。

(二)盛宣怀在汉的房地产大都是黄金地段

在《盛宣怀未刊信稿》中，收录有一篇《椿孙应办应问各事》，时为宣统元年冬月，看来椿孙是他的堂兄弟，驻汉专事房地产管理。[26]

此件涉及的新购地段，分别在汉口谌家矶、张美之巷口、后湖王家墩、大智门外、英租界和武昌戊字段江边等。其中：

谌家矶在汉阳铁厂对岸，为汉水与长江交汇处，是汉江流域物资聚散中心；张赞宸曾在此购地拟建萍乡煤矿码头，张謇、郑孝胥等与汉冶萍合股兴办之扬子机器制造公司设厂于此。在京汉铁路尚未全线通车之前，谌家矶至玉带门一段铁路就已于1903年率先通车。王葆心《续汉口丛谈》说：“自卢汉铁路开行后，廛居鳞次，则上自硚口，下延直至今谌家矶矣。”[27]

张美之巷是今民生路的前身，俗称六渡桥，南临长江招商局码头，北至中山大道，两侧有花楼街贯通东西，是百年繁华的“老汉口”核心商业区，长盛百年、声名赫赫的娱乐中心新市场(民众乐园)亦在此。

汉口的租界自江汉路起，大体是在今中山大道与长江之间逐渐向下游发展。以英租界为首，据有江汉路至合作路之间的区域，其中与江汉路垂直的胜利街、鄱阳街、洞庭街横贯其间，这里聚集着著名的银行、洋行、钱庄，商厦大楼、高档饭店、西式餐厅，兼有教堂及其附设的医院、学校，集中展示着异国风情的、各具特色的西式建筑，配备有良好的水电供应、邮政电信服务等公用设施，自晚清至民国长期是西方冒险家在武汉的乐园。

汉口最早的市区是在长江与汉水交汇的汉正街一带。京汉铁路通车后，市区扩展的基本趋势是：以今中山大道为中轴线，沿铁路线向内扩张和沿长江向下游扩张相交汇。上述盛所购的这些地段，遍布汉口的东西南北，除王家墩(即今航空路)当时较边远、1930年后曾为军用机场外，皆是当时汉口新建市区的黄金地段。

(三)京汉铁路通车后汉口地价飞涨

1、卢汉铁路修建前购地的官价

光绪二十三年(1897年)五月十五日，张之洞发布《开办铁路收买汉口民地示》，宣称对于铁路用地，已派委员会同汉阳县查明民间平常买卖价值，分别高下，拟定官价，一律给价收买。其中：宗关一带民地每亩给官价制钱20千文；玉带门外至皇经堂以上每亩13千文；通济门至上至大智门，下至万家庙每亩10千文；万家庙至滠口、大智门上至玉带门每亩8千文；其内有菜园地分别酌加津贴；不能种麦的沙地、不能种植的湖地每亩4千文。[28]地价主要是按地段区分，兼顾土质。

2、京汉铁路通车前夕1905年初的地价

前述盛宣怀在光绪三十年除夕所抢购的大智门之地，每方银23两。我们注意到，此时土地的计量单位是“方”，即是一亩的六十分之一，而计价的货币单位是银两而不再是制钱。如此，此时大智门之地每亩价为银1380两，约铁路开工前的一百多倍。

3、京汉铁路通车后1907年的地价

(1)刘家庙火车站铁路两侧地价每方约25两左右。

1897年盛宣怀与比利时签订《芦汉铁路借款合同》，次年比国修建铁路工程人员来汉，乘铁路购地之机，在刘家庙火车站铁路两侧，私购民地3.6万平方丈(约合600亩)，每亩地价银10两。比国提出在此建立租界，遭到张之洞拒绝，争执达十年之久。1907年张之洞提出赎回比国所占土地，该国领事要价每亩1363两，是原价的136倍多。[29]张之洞光绪三十三年七月十八致度支部电称此地“极繁盛、极昂贵”云：

鄂省前借款购回比商在汉所买租界一段，因该处前滨大江，后跨铁路，北端紧接铁路车栈、马头，为将来振兴商业最相宜之地。正拟修通马路，建造市廛，……三数年后，该地约可值银数百万两，……故彼时向法商及中国商号借银九十万两，费尽无数操纵之力，始将此地购回。[30]

按此九十万两概数估算，此时刘家庙水车站铁路两侧地价已至每平方丈约25两左右。

(2)万家庙沿江每方100两以上。

1907年七月十二日，在汉口经办购地的李道谦致电盛宣怀称 “厂矿亩价已增五十倍。”七月十六李又托李维格向盛电告：“堡垣每方扯价四十五至五十两，万家庙沿江每方一百两以上，不沿江扯五十两，宗关三十五至五十两。”堡垣或城垣，当指汉口城堡的墙垣，时已拆除城墙建后城马路(今中山大道)。[31]

(3)日租界江边分金炉每方120两。

同年七月十八，卢洪昶等去电向盛报告：“东福、分金炉两地二百四五十方，屋岸俱在内，宋伟臣云，索价三万五千两。极力磋磨，总在三万上下，不能再减。厂地与此相连，非得不可，得之以成码头。”后以三万两成交。[32]分金炉在日租界外长江边，按此计算每方价约120两以上，系为汉阳铁厂购买。

4、辛亥革命后地价

随着租界的日趋繁华，租界附近地盘的地价亦趋暴涨。至辛亥革命后两三年间，如前花楼至黄陂街一带的传统市场中心，地价高至每方银400至500两。[33]

5、盛氏遗产清理小组1920年所估地价

按《估价清册》所载数据，现将其中武汉房地产按每方平均价排列，如下表：

类 别地 名方 数估价(两)平均每方(两)房 产张美之巷 281 70375250城内半边街 342 61596180城内太和桥 61 8593140地 产英租界 658 118477180日租界外分金炉 320 44839140大智门河嘴1471 88260 60大智门何家墩 281 107919 45谌家矶沙套4500 45000 10武昌东兴洲外三马路3000 18000 6

试将遗产清册中的估价，与上述武汉地价史料比较，有两点值得注意：

(1)遗产清册中的估价，与十几年前的地价相比，似明显偏低。

如同是在传统市场的中心的张美之巷，其房价估值竟只有十多年前花楼街、黄陂街地价的一半；分金炉之地1907年购价已是每方银120两，十多年后估价仅增加了20两；大智门之地的估价尚不及1907年分金炉、万家庙地价之半，与1914年前后中心市区的地价更为悬殊。在划分遗产时，盛家子孙争着要房地产，一致将股票推给义庄，看来清理小组很难背离盛家主人们的共同意愿，这些武汉房地产的估价，不过是在原契购价上象征性的略加点缀而已，似不能准确反映当时地价的市值。

又，内地常州、北京、烟台、南京的房地产，九江、武昌的铁矿山，《清册》都是“照购进时原价”估价。[34]

总的看来，当时盛家房地产的市值，应比遗产清理小组所估价更高。

(2)日租界外分金炉之地，史料记载原为汉阳铁厂所购，备作码头之用。在《估价清册》中却列入了盛氏的遗产。[35]

盛宣怀被参：“擅售公地、勒买民田”

恭亲王奕诉曾当面对盛宣怀说过：“君以一道员屡参不动，受恩不可谓不深。”盛家以此向人炫耀，不啻是公开承认盛宣怀确系被朝廷包庇。[36]后来盛又一再被参劾，有的就是因为买卖土地而引起。

光绪三十三年五月廿八，军机大臣接到上谕：“有人奏：商约大臣盛宣怀贪鄙近利，行同市侩，并有擅售公地、勒买民田情事，请旨饬查等语。著端方按照所参，分别密查，据实具奏，毋稍徇隐。原片著钞给阅看。”[37]

六月初二，盛宣怀电令在京的亲信陶湘探听被参的内情。陶奔走半月，从军机处、《北京日报》、及天津袁世凯等处得到的信息是：御史广东人陈庆桂上奏，参劾岑春煊骄蹇不法，有贪、暴、骄、欺四大罪，列了八条，其中多处牵涉到盛宣怀。另有一附片专劾盛，一是“沪宁路旁购地事，谓‘私卖官地，勒买民田’”，另一则是说盛与岑合资经营。慈禧的处理倾向鲜明，将参劾岑的各条“留中”；只将盛的两条摘出来，交给南洋大臣、两江总督端方查办。至于陈庆桂何以有此一参，陶湘打探到的信息是：对于铁路购地事，袁世凯的亲信唐绍仪等人本来就有议论，此次岑春煊进京极力奏保盛宣怀掌管邮传部，遭到唐绍仪等人极力反对，散布岑春煊出任邮传部尚书是受盛怂恿，而且盛在暗中资助岑。[38]

看来，在丁未年岑春煊、瞿鸿衤几联手企图搬倒庆王奕劻、袁世凯的政争中，不仅铁路购地成为对方反击的炮弹；而且盛宣怀与袁世凯北洋官僚集团争夺邮传部的斗夺，已经白热化了。

九月二日，苏松太道瑞澂移文轮船招商局，引用了端方的札文：

奉南洋大臣、两江总督端札：奉上谕，饬查商约大臣盛宣怀被人奏参各节，内有“商约大臣盛宣怀前充招商局督办，用局款购置上海地产，弊端百出，有用本局及总办出名者，有用福昌行出名者，且有假用英商密尔登出名者，皆盛一人经手，价涨视为已业，价落拔归公产。(原参仅此点出数语，并未指出通商银行，亦未须查现有地产若干等等，如△出之语，南洋所查似系原参以外之事。)饬即逐一调查，究竟盛大臣为招商局经购地产共有若干，价值若干，各地产卖主为谁，有无另用总办及福昌行、英商密尔登出名报契之事，该地产既以公款购置，因何不用招商局出名？原奏谓其价涨视为已业，价落拨归公产，究竟该大臣现有地产若干？某股系某年所购，购自某人？有无由招商局总办及福昌行、英商密尔登名下拔归己有之产？通商银行之地座落何处？是否即旗昌抵归招商局之产？(此三语系应查之事，现有地产若干及通商银行，则原参以外之事也。)详细切实禀复，不得瞻徇，致干未便”[39]

上述札文，编者用( )标示者，应是有人在原件上加了符号和批注，比较原参件与南洋来文，明确那些属于调查范围，似系指示如何应对调查。这个批注者可能就是盛宣怀。

九月初六，盛的外甥、总管家顾润章，在招商局会办王存善处见到了瑞道台的移文，向盛报告了王正在拟办复文及其要点。并提出：“查风华公司及五福堂产业，均已抵押在外，由洋人出名，……通商银行之产，现已押在三德堂，道契内过户，由英领事处批注，未知道署底册亦曾批改否?”他打算去领事署探询后，再转告王存善酌复。[40]

九月十三日，招商局回复称，盛宣怀在其督办任期内“以局款置买局产，地契完全，地势合宜，地价逐年增涨，似无弊端，亦无盛大人一人经手用局款、用福昌行出名，价涨视为己业，价落拔归公产，及由招商局总办名下地产拔归盛大人之事”，并将查明的盛在任时“所购局产地段、亩分、买卖主名、年月、银数，计道契、印契共十八起”，据实开单，备文咨复。即针对原参提出的指控，全盘予以否定。而对移文另行提出的问题，回复是：“至通商银行之地，在招商总局南首，非招商局产业。及盛大人现有地产若干？某股系某年所购，购自某人？招商局无由知悉。”拒绝回答，与上述引文中批注的口径是一致的。[41]

十月廿七日，盛奉旨进京前，在汉口以密函致宗子岱。宗是端方的亲信幕僚，又是盛的姻亲，是盛可以委托办事的人。

密函开头说，本来打算从武汉回上海时叩谒端方“面谢一切”。又提到“此次蒙陶帅奏请御赏匾额”，即前一年徐淮海及皖北相继水灾，盛出头协助端方(号陶斋)办义赈，这年秋天赈务结束，盛获得了御赐的“惠流桑梓”的匾额。[42]看来此前盛与端方有过合作，还是有交情的。

密函中说，“道署幕友多方吹求”“遂致误会”，“查来查去，迟迟不复，尚幸莘君于谒见主人之时探明，主人并无意见”。莘君当指瑞澂，字莘儒；主人似指端方。看来其中不无周折，最终还是端方表态才能定案。虽然此信盛是写给宗子岱，有些话其实是说给端方听的，如以第三人称口气说的结论性意见：“总之，该大臣创办招商局三十年，交代时产业值银一千数百万，接办之人即系反对之人，如有丝毫弊病，早已为人所揭，何待今日。”宗一定会原原本本向陶帅汇报。

此密函所要解决的实质性问题，盛说得很明白：“通商银行之地，招商局复文查明，非招商局产业，此为紧要关键。”并在“非招商局产业”六字下加了着重号。接着历数通商银行之地的来龙去脉，其中涉及到李鸿章的李守慎堂和盛的五福堂，但“其实早已卖出矣”。最后盛的嘱托是：

主人于该大臣素尚爱惜，曾由尊处询及瑞公如何，意极可感，谅不致忽生波折，但主人公事繁多，或交与幕僚随便拟稿，万一稍不留神，露出“五福堂”三字，便与人以疑窦矣。不怕有心，而怕无心，务乞迅速密陈主人，是为至祷至感。

在署名后又追加了一句：“抄件密览，即付丙丁，或仍寄还亦可。”[43]

此次盛宣怀于光绪三十三年十月初四进京，极力活动，被劾之案似不了了之，次年二月补授邮传部右侍郎。但三日后仍令其以商约大臣原差回上海。

在明眼人看来，盛氏在密函中絮絮叨叨地诉说通商银行之地早已卖出，不啻是此地无银三百两。今天我们拜读盛氏遗产清册，通商银行之地赫然在目，公估时价银58万4920两，居盛氏在上海房产之第二位，仅次于三新纱厂。[44]

盛宣怀投资于房地产的资金从何而来？

当我们了解到盛宣怀拥有巨额的房地产时，自然浮起一个疑问，这些投入房地产的巨额资金从何而来？盛曾宣称“某家素有富名”，用盛氏自有资产从事房地产交易，自然是无可非议。关键在于，盛既是官身，又集铁路总公司、汉冶萍厂矿等企业的财权于一身，既具有利用职权大肆倒卖房地产的权力，也控制了巨额的公款，不受监督和制约，有可供挪用的条件。

此类私人从事投机性的经营，资金运作十分隐密；如果是违法的暗箱操作，更难取得确凿的、直接的证据。但也不是没有一些相关的史料，可供我们思考：

(一)盛氏原有家产似不足以供给大规模的房地产投资。

盛宣怀曾有两种极端的说法。光绪十六年向张之洞哭穷，声称早年在湖北办矿亏损，“空赔公款十五万”“宣怀以此败家”。如此说来，当时其家产充其量也不过是数十万两而已。[45]一次是光绪卅三年五月向岑春煊辩解自身清白而炫富：

惟某家素有富名，实不自今日始。同治丁卯，李文忠督两江，即命故父招股开张公典三十余家，以便劫后穷民。癸酉创轮船，庚辰创电报，即替出典当首先入股。又蒙圣恩，关榷十年。故乡田园，浙广别业，多属旧物，斑斑可考 。[46]

据遗产清册中《各公典股本存款清表》记载，13家公典股本、存款合计银35.5928万两余，平均每家股分、存款各一万两左右，规模都不大。[47]袁世凯将电报收归国有时，盛缴出900股，原面值每股一百元，共计9万元。“替出典当”也好，早期掌管海关十年的正常收入也好，恐怕都不足以造就晚清中国最大的房地产商。

(二)家信透露其热中于房地产而无现钱。

《盛宣怀未刊信稿》附录《致妻庄氏家书(十四件)》其中第二、第三、第四件，写自汉口，时间为十一月初一、十五、十二月初三，考其行踪，应是光绪二十四年。盛在十一月初一日信中说：“诵先、葵荪所说房屋，我目今无现钱，回家两年，家用与亏折银数，你当可知道，现已亏欠不少，明年只好售出股票还债”，“总之，我家财运大坏，住房不利，做事无不亏折，须俟搬屋之后，方可做生意。”信末又说：“如有好市房，冬月底我回可靣商。”透露了盛正热衷于投资房地产，有专人搜集信息，但又感到资金支付能力与之不相适应，处于矛盾之中。[48]

(三)盛妻庄氏曾挪用企业公款作投机生意。

光绪廿四年十二月初三日，盛致庄氏的家信中透露，庄氏囤积倒卖米粮，有七千石米价系占用铁路总公司资金未还；光绪廿五年盛赴保定验铁路工程后入都，八月十一日致庄氏函云：“汝所存之纱一千二百五十包，银根太巨(约银九万两)，华盛亦难久欠。”[49]华盛当指华盛纱厂。看来盛家私下里挪用企业公款作投机生意是家常便饭，而此次占用的公款，便大大超出了盛拥有的电报股票面值九万元。

(四)盛宣怀安排金忠赞同时兼任铁路总公司和汉冶萍总局两处的收支。

金忠赞，字匊蕃，在《汉冶萍公司呈农工商部注册局文》中，名列“公司创办人，现充厂矿办事总董九人”之一。光绪三十一年五月、七月，盛先后电令金为铁厂和萍矿分别偿还礼和银行、比国郭格利厂、信义洋行等处到期的本息。总局“专管账目，毫无存款”，当时金既是汉冶萍厂矿总局的收支，又兼铁路总公司的收支，身兼二任，动用的是铁路总公司的存款。一笔系“去年十一月寄存在伦敦的英金三万数千镑内”，另一笔系去年“十二月初三交存先令的二万镑”，这五万英镑均作为汉厂、萍矿借总公司之款，按月息七厘计息。此处“先令”是盛控制的一家皮包公司。这些电文还透露了盛正在用铁路经费炒卖外币。[50]

金收支身兼二职，显然是盛宣怀的特意安排。盛如果以权谋私、挪用公款炒地皮，在督办铁路总公司时，最方便的是挪用铁路拨给汉阳铁厂的、每年高达百万的预付轨价。

(五)日领事获悉盛宣怀将企业贷款供私用。

光绪卅三年萍矿与大仓洋行签订借款合同，日本驻沪总领事永泷向国内报告，慎重指出这次贷款“另一部分似将供盛氏自己私用”。[51]在盛交卸铁路总公司之后继续炒地皮，最有可能的是从汉冶萍的对外借款中分一杯羹，此外盛似难以随意调动巨额的资金。

(六)商部对铁路经费使用、铁厂萍矿亏损有怀疑。

光绪三十一年二月，商部派人调查汉冶萍厂矿账目，重点了解汉阳铁厂预支轨价及萍矿借款情况。四月十二日商部尚书载振上奏，直指盛宣怀：

至其承领官款一千余万两，除卢保、淞沪业经奏销外，其余动拨各款因不免辗转挪移……路款自以卢汉为最巨，承办各员，往往视为利薮，因之起家，其不无浮滥可知。……

综计厂矿两项，结亏至五百六十九万余两之巨，此中底蕴，已可概见。至于历年收支款目，头绪纷繁，彼此轇轕，非旬月所能钩稽。

载振是庆亲王奕劻的儿子，他的观点很鲜明，但也没有举出证据。

我们对于盛宣怀投资房地产的资金来源提出疑问，是基于一个很重要的、基本历史事实，盛宣怀自光绪二十二年接办汉阳铁厂，至民国五年去世，二十多年间，汉冶萍厂矿无日不是资金短缺，嗷嗷待哺，供不应求，债台高筑；而盛宣怀也往往是拆东墙补西墙，自称是焦头烂额、穷于应对。怎么会突然冒出高达七百多万的房地产呢？

纵观盛宣怀大肆经营房地产，大体是在创建铁路总公司之后，至辛亥武昌起义之前。这一过程与其主持铁路修建、督办汉冶萍厂矿、组建商业公司相重合。

在此期间，盛控制着两项巨资，不断引起政敌的疑忌、舆论的非议，并一再遭致言官的弹劾：一是户部拨款的铁路专用资金约一千万两；一是独自操作、历年以汉冶萍预收生铁、矿石价款名义从日本银行获得的贷款共计高达2173万日金。[52]这两大项巨资，来源于盛的亲自运作，既由盛亲自控制、支配，使用也由盛亲自审批、报销。在实际使用和支配的过程中，盛是不受制约与监督的。

对于盛宣怀来说，在他的全部经营活动中，资金的运作实际是相互存在着千丝万缕的联系，而不大可能各自独立、割断相互往来。恐怕谁也不能保证其纯然是用自有资金投资房地产，而与上述财政拨款、企业资金泾渭分明，秋毫无犯。

我们都知道盛宣怀是亦官亦商，他正是充分利用这种特殊身份，一方面效忠慈禧和专制王朝，追逐权势，一方面利用权势来发展经济，追求个人财富的最大化。当他兴办轮电、铁路、煤铁厂矿时，是引进先进生产力，有利于促进社会进步，改善人民的生活方式；而当它利用权势从事房地产投机时，这些积极作用便大为消减，而负面影响却大大地突出了。

无论就晚清的法律、官场规则、企业财务制度来说，官员动用公款从事商业投机牟利都是违法的；而将公款购置的房地产据为私有更是贪污犯罪。

盛宣怀后半生以大量精力经营的汉冶萍厂矿，从在建之时起就资金严重短缺。盛宣怀接办后的基本事实是，资金供应始终未能缓解，长期负债经营，对日本贷款依赖越来越深，终于坠入日本侵略者的陷阱，断送了生机。正是在汉冶萍这个长期亏损的穷庙里，产生了晚清的首富盛宣怀，成为中国近代工业史上“穷庙富方丈”的先河。

百年来的盛宣怀研究，曾出现了一个180度的大转变，从怒斥其为“大买办官僚”“内奸”“卖国”；[53]到推崇其在近代史上创办实业等“十一个第一”的贡献，并运用剩余价值规律论证其财富积累的合理性。[54]我们的历史研究，应是一个建立在史料基础上的、去粗取精、去伪存真的认识过程。清理盛宣怀的遗产，其实早已揭示了一个惊人的历史真相：盛宣怀并没有将他积累的财富，大多投入汉冶萍的煤铁再生产，而是利用职权投入房地产投机；他的财富急速增长，也不是由于汉冶萍降低成本、提高劳动生产力、在市场竞争中获胜，而增加了剩余价值，却主要是由于房地产暴涨而暴富。有的学者曾经给盛宣怀加上了三顶桂冠：实业家、教育家、慈善家，看来还应该实事求是地再增加一个头衔：晚清最大的房地产商。