纠结的学区房

赵彭

学区房，顾名思义，指的是具有稀缺性教育资源的房产。普遍来看，具有优质学区的学区房，其在市场价格上要同比高出其他房源约15%，部分学区可能要比同档次不同区域的房产价格高出20%甚至更多。

多年来，学区房一直是楼市里的热点话题。这不仅是因为学区房在任何一个城市都有些领先或者超市场规律的色彩。也是因为，学区房现象承载着教育和房地产的双重焦虑。

从房地产基本概念上讲，商品房的市场属性，主要是满足居住需求，房屋价值以其建工质量和居住条件为体现。而学区房则由于独特的教育属性附加，使其在市场价格体现上保持着自己的特色。比如北京、上海、深圳等城市学区房的价格，总会在新一年“入学报名登记”前来一轮上涨。国内其他城市也存在着不同程度的上涨。

2021年第一季度，上海、北京、重庆、合肥等城市先后出台楼市和教改政策。多数政策剑指学区房炒作、多校划片和学位制等。

一时间，房地产调控重心转向学区房的消息在市场上不胫而走。更有消息称，上海有2020年上涨近200万元的学区房在短期内直降60万元。北京、广州、深圳的学区房也出现了区域性的不同程度的降价调整。

那么，附加值出现政策性降低的学区房，究竟何去何从呢？

刚需很纠结、房主也很纠结。

甚至开发商和相关方面也在纠结……

“昔孟母，择邻处。”孟母三迁的故事在中华文明里源远流长的同时，也体现了自古以来对于青少年教育的重视。

值得注意的是，孟母三迁的故事虽然是强调环境对于孩子成长所起到的关键作用，但今天却在很多场景中被延伸为对于教育资源的关注。

当教育资源体现在房地产市场上的时候，长期积累在人们心中的对于教育改变人生的期待，即转化为对于学区房的追求和对下一代未来的焦慮。

而对学区房的精准需求在市场上进一步释放的同时，学区房较热的尖锐问题在大城市住房中已经变得不可忽略。尤其是在近年，无论是一手房还是二手房，都出现了因为学区资源捆绑而抢房的现象。

然而，在经历了快速上涨的趋势之后，随着北上广深等城市一系列教育和房地产政策的出台，学区房似乎在2021年有些微寒的春风中，掀起了改变的盖头。

学区房楼市之墙

相对于普通商品房而言，“学区房”具有单价相对较高、升值空间相对较大的特点。同时，由于其高保值率，被一些中介称为“坚挺之墙”。

随着房地产市场刚需红利的下降，学区房的投资优势在商品房的下半场更是日渐凸显。无论是一手房市场还是二手房市场，即使是在楼市的低迷期，学区房的成交量与租赁量仍旧保持比较稳定的状态。

而从实际需求看，主要城市热门小学和初中等教育资源普遍存在“一校难求”“择校难”等情况。升学压力之下，很多购房者仍希望通过购买学区房来让子女就读一些好小学和好初中，来实现未来进入更优质高中和大学的目标。

略带投机心态下，热门小学和初中由于师资和生源的集中使得门槛水涨船高，也使得家长的教育压力增大，进而演化为教育焦虑。对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池指出：“房价是优质公共资源的反映。优质公共资源越丰富，房价越高。学区房的房价高，就是借学校之力，能够满足孩子到好学校上学的愿望。在学区资源不平衡的局面下，学区房的负面效应就造成了房价高企，使买房人望‘楼生叹。”

不难看出，学区房的出现折射出现行教育体制方面的弊端，城市教育资源的分配不均衡造成局部中小学教学质量存在分化，助长了房地产资产价值虚浮的同时也影响了教育公平性的体现。

值得注意的是，“学区房不是中国独有的现象，在其他发达国家也一样存在。比如，美国、英国、日本等，尤其英国学区概念比我国有过之而无不及。”同策研究院研究总监宋红卫表示。

由此可见，即便放眼全球市场，在需求之下，学区房成为楼市中“坚挺之墙”的优势资源也顺理成章。由此也就不难理解，近年来开发企业对于教育资源的重视。当然不可否认，借助市场化运作，提升城市教育质量，对于地方政府也责无旁贷。

对此，宋红卫认为：“开发企业做教育确实能够完善地方的教育资源，目前很多开发企业已经把教育专门做成一个产业。由于开发企业资金实力较强，在教育方面投入也较大，很多已经成为当地排队进入的优质教育资源。”

“但是一个学区的养成，并非一朝一日可得。同时，橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，学区的养成是“多种因素、甚至不同时间、不同的环境综合而得”。

严跃进说：“并不是引进一个学校，甚至搬迁一个学校，就可以养成一个学区。同样的教育品牌、同样的师资也可能产生不同的结果。”因此，就学区房、教育地产而言，在市场化这个维度考量，不管是偏热还是过热，都存在着“机会主义”。

“追逐优质学位的问题也绝不是增加供应就能解决的。因为，不管教育资源如何供应，总有优中差劣的区别，总有发展有快有慢、管理有好有差的区别，这在古今中外都存在。不可能所有学校教育质量都一样。”广东省住房政策研究中心高级经济师李宇嘉认为，“在各大城市，有的区域发展早、经济增长快、产业结构好、财政丰裕、前期投入多，经过长期投入和积淀，教育质量很不错，升学率就摆在那里。于是，老百姓都去追逐这里的教育资源，形成‘生源-投入-教育质量-升学率的顺循环。”

纠结在新政之下

近年来，聚集在学区房上的问题，已经引起了国家的关注。近期，一度因学区房过热而引发关注的合肥于4月5日晚间忽然升级楼市调控政策。在合肥市发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中，涉及学位制调整、二手房限购、热点楼盘“摇号+限售”等八条政策，这也成为合肥版的“史上最严调控”。

《通知》指出，在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。合肥市新政中提到的学区限制颇受外界关注，因其既体现了因城施策的个案价值，又具有一定的普遍意义。

此前，3月16日上海市出台的高中招考新政中指出，市实验性示范性高中将拿出其招生计划数的50%～65%，直接分配到区、分配到校。这意味着，上海将最优质的高中学位，拿出六成左右给各区、各学校进行分配。无论一流学校还是三流学校的学生，都有升入优质高中的机会。也就是说，上海新政让过去买不起学区房的家庭拥有一个考入名校的机会，让住在郊区、新城的学生，也有机会触及过去难以触及的名校。

消息一出，“上海学区房”及相关词条，便冲上了微博热搜。不少人认为，这是对既有学区房体系的颠覆。值得注意的是，上海将学区调整为学位的做法并不是新鲜打法。而2021年一季度，北上广深、合肥、西安都先后从教育和房地产方面出台了涉及学区房调整的相关政策。

据了解，为了遏制学区房热度，各大城市也不乏动作，“指标生”“定向生”等类似做法在北京、厦门、深圳、南京等地开始实行。而进入2021年，随着房地产调控和教育制度改革渐入深水区，学区房的概念也到了在市场中需逐渐做出改变的阶段。

“国家层面关注学区房问题原因有二，一是我国优质教育资源不足、分配不均;二是地产行业投资者炒作学区概念，导致学区房价格上涨过快，造成很多学生家长恐慌，并且呈现恐慌扩散的情况，所以必须出台相应的政策引导和管制。”宋红卫说。

上海市的政策是基于教育改革的目标和精神出发的，侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。严跃进指出：“近年来，教育领域的问题也传导到了房地产领域。易居研究院从上海市大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域/板块进行分析。其中，大三林板块包括了前滩板块，其是2020年学区房炒作较多的新兴板块;张江板块本身是上海较为优质的近郊区学区板块;黄浦区则代表了上海教育资源丰富的主城区。大三林板块和张江板块选取了一手住宅数据，而黄浦区则选取了二手住宅数据。数据显示，2019年这三个区域/板块的价格比较稳定。而到了2020年尤其是二季度开始，这三个区域/板块的价格明显上涨，出现了学区炒作、一房难求、房价哄抬、预期不稳等乱象。”

不难看出，2020年下半年，上海此类学区房区域或板块的价格走势，存在相应的风险和问题。此类风险尤其体现为其涨幅明显高于上海平均水平。另据克而瑞数据库监测的数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。类似涨幅明显偏大，说明价格虚高。若后续价格下跌，则容易对购房者产生各类风险。

“这一轮房价上涨，不管是一线城市，还是南京、杭州、合肥等二线城市，最大的特征就是学位房价格领涨。为啥出现这种情况？一方面是供需原因，二胎、人口流入等等。更重要的是教育集团化，加上新房多如牛毛，学位就成了最大的卖点。”李宇嘉认为。

市场需要平常心

那么是不是新政出台后，学区房市场就会从此走下神坛呢？

严跃进指出，上海此次教改政策的发布，充分体现了当前各大城市政府部门解决问题的导向，社会反响很好。他说：“从这两年购房市场和择校情况来看，出现了很多不理性的現象。一窝蜂争抢所谓的好学校，造成了很多问题和矛盾。第一，对教育政策理解不透彻，导致家庭教育出现各类问题，甚至影响了子女教育;第二，盲目追捧学区房，但可能因为各种原因，不能就读意向学校;第三，追涨的情绪下，导致学区房的购入成本很高，房价下跌后出现了亏损的问题。此类问题势必需要解决，既需要政府层面进行机制或制度的设计，也需要家长或购房者心态的调整。”

实际上，结合发展现状，细读相关政策，可以从阶段性调整看出，因城施策目标精准，政策温度仍然相对温和的情况。这也是出于不宜让市场过于纠结的考虑。毕竟从政府、开发企业、个人持房者和刚需来说，学区房作为资产和资源关系着方方面面。

因此，对于家长和购房者来说，在此类政策下，积极理解政策改革初衷即“教育资源均衡化”的改革思路，理性择校、理性置业变得很关键。

赵秀池认为，短期来看，尽管政策层层加码，但学区房不会走下神坛。她说：“从资源上看，学校还有重点非重点、示范非示范之分。公立学校是国家财政投资，每个学校的投资不一样，带来了教育资源不均衡配置，只要这样的非均衡政府投资继续下去，学校就总有好坏优劣之分。因此，短期内不改变这种非均衡投资制度安排，恐怕仅靠房地产政策调控和有限的教育制度改革，学区房是不会走下神坛的。”

赵秀池还提到，“好学校也是由于其招收的好学生多，才导致高的升学率、高的优等生率。即各学校的投资待遇不一样，导致招来的生源不一样，又加剧了好的学校越好、差的学校越差的马太效应。这是需要深入思考的。我认为中小学普及教育，应该真正地做到各学校软硬件配置均衡，没有差异，不管在哪买房子，学校都一样，那么学区房也就不存在了。”

“学区房在政策频出下会降温，但是由于没有从根本上改变优质教育资源稀缺的问题，所以学区房不会走下神坛，学区房的热度会一直存在。”宋红卫表示：“让住房回归单一居住属性是一种空想，基本不可能。原因是我们核心城市已经进入存量住宅市场，各种资源已经跟住房绑定了，比如交通、医疗、商业等，对于开发企业来讲，是不是学区房未来都要更加关注房子品质的提升，向宜居、绿色、健康、智能等方向发展，还有就是要不断提高技术，尽量降低相关成本，给老百姓提供住得起的好房子。”

对此，赵秀池则强调，“学区房本身主要是居住属性，只不过加持了上学概念。目前，大部分开发企业开发的房子还是与学校挂钩不太紧密的。学区房只是房地产项目当中的一部分，在分析房地产市场形势时，不能以偏概全。”她特别强调，“对开发企业而言，除了学校，还有很多新的增长点可以启动，养老设施、托幼需求、老年大学、文化修养培训、绿色生活方式转换、智慧物业服务等，都可以助推房企实现可持续发展。”

可见，政策的导向要保证房地产市场和教育资源的有序发展，而不是要让教育与房地产剥离。我们也要看到学区房积极的一面：毕竟通过开发市场可以大大推进城市教育结构的调整和教育资源的补充。

“义务教育也好，教育均等化也好，要做的是享受教育的权利均衡、起点均衡，而不是绝对的均衡。人人都上名校，也就没有名校了。就类似于住房保障一样，它保障的是买不起房的人‘有房住，有相对体面的房子住，而不是保障每个人有‘产权住房，每个人都住好房子。”李宇嘉说。

从市场层面上看，普遍需要平常心，从需求出发去选择。只有摒弃投机思路，才有助于房地产市场建立良性的秩序。在采访中，多数专家老师都提到，学区房并非单一的房地产问题，更多是社会性问题。

另外，赵秀池还特别提到，目前，普遍还持有过于重视学历、而不够尊重知识的学本位思想。所以在推动学区与房地产脱钩更好地服务与社会的过程当中，供给侧和需求侧都需要保持对市场足够的冷静与尊重。