不動產拍賣中產生的稅費誰承擔？

劉鐵華

關於不動產拍賣過程中產生的稅費由誰承擔這個問題，仔細翻看各拍賣網站的拍賣信息，會發現承擔主體不盡相同。

比如，廣東省惠州市中級人民法院近日在京東網司法拍賣平台上發佈的一則拍賣公告中向競買人的提示為：「取得相關法律文書後，買受人應及時到相關部門辦理標的物轉移登記過戶手續。過戶手續辦理過程中所涉及的買賣雙方所需承擔的一切稅、費（包括但不限於所得稅、營業稅、土地增值稅、契稅、過戶手續費、印花稅、權證費、水利基金費、出讓金以及房產及土地交易中規定繳納的各種費用）及有可能存在的物業費、水、電、氣等欠費均由買受人自行承擔，辦理二次過戶及未明確繳費義務人的費用也由買受人承擔。」

再比如，上海市浦東新區人民法院近日在公拍網上發出的一則公告則表示：「在辦理標的物轉讓登記過程中，依照相關法律法規和政策的規定，在過戶過程中所發生的由原權利人及買受人承擔的稅收和費用，依照法律、法規規定由原權利人和買受人各自負擔，原權利人負擔的部分由買受人在輔助機構的陪同下先行墊付。買受人自墊付之日起十個工作日內，持有效支付憑證至本院申報退款，逾期視為買受人自願負擔。」

之所以會出現不同的稅費承擔主體，主要源於2016年8月4日最高人民法院頒佈的《關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（法釋[2016]18號），其中第十三條規定：「實施網絡司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發佈當日通過網絡司法拍賣平台公示下列信息：……（九）拍賣財產產權轉移可能產生的稅費及承擔方式……」；同時第三十條規定：「因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔；沒有規定或者規定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數額。」

實務中，法院通常會根據標的物拍賣後是否足夠償還原不動產權利所有人的債務範圍來決定稅費的承擔主體，因此才會出現有的是由原不動產權利所有人承擔，有的則由買受人承擔。

眾所周知，不動產權利發生變更時，對於企業性質的轉讓方來說，需繳納的除了按30%～60%的超額累進稅制計算土地增值稅以外，還涉及企業所得稅、印花稅、增值稅等多種稅負，如由買受人承擔，意味著在不動產本身預算之外，往往還需要負擔一筆沉重的稅負。以下為我們針對土地廠房買賣及公司股權轉讓時曾進行過的稅負比較表，表中紅框所列即為不動產直接過戶中轉讓方應繳納的稅負計算（見上圖）：

正因如此，在2020年十三屆全國人大三次會議上，有代表提出了第8471號建議，並得到了國家稅務總局於2020年10月19日給出的答復，具體見下：

對十三屆全國人大三次會議第8471號建議的答復

您提出的關於規範完善不動產司法拍賣中稅費征繳的建議收悉，現答復如下：

關於取消不動產司法拍賣公告中由買方承擔稅費的轉嫁條款，統一改為「稅費各自承擔」的建議。

您提出的拍賣不動產的稅費按照規定由「買賣雙方各自負擔」的建議，是一種較為合理的做法。根據稅收征管法第四條規定，法律、行政法規規定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。即單位或個人發生經濟行為，按照法律、行政法規規定負有納稅義務，則該單位或個人屬於法定的納稅人，應依法履行納稅義務。各稅種單行法律及暫行條例也對不動產轉讓環節的各項稅費和納稅主體作出了明確規定。

2016年8月2日公佈、2017年1月1日施行的《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》對財產處置環節的稅費負擔問題作出了明確規定，其中第六條規定，確定拍賣保留價、保證金的數額、稅費負擔等是人民法院應當履行的職責；第十三條規定，人民法院應當在拍賣公告發佈當日通過網絡司法拍賣平臺公示拍賣財產產權轉移可能產生的稅費及承擔方式；第三十條規定，因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔，沒有規定或者規定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數額。

我局和最高人民法院贊同您關於稅費承擔方面的建議，最高人民法院將進一步向各級法院提出工作要求：一是要求各級法院盡最大可能完善拍賣公告內容，充分、全面向買受人披露標的物瑕疵等各方面情況，包括以顯著提示方式明確稅費的種類、稅率、金額等；二是要求各級法院嚴格落實司法解釋關於稅費依法由相應主體承擔的規定，嚴格禁止在拍賣公告中要求買受人概括承擔全部稅費，以提升拍賣實效，更好地維護各方當事人合法權益。

後記：

需要注意的是，雖然有國稅局的上述表態，從本文上述列舉的兩個正在拍賣的案例來看，法院顯然仍存在按法釋[2016]18號規定執行的情形，在此只能提醒競拍人在參與競拍時，務必提前閱讀競拍須知，對自己所要承擔的支出有一個非常明確清晰的預算，才不至於超額負擔。