抵押类不良资产价值评估研究

庹树豪

商业银行不良资产是银行体系主要风险源头。随金融体系市场化的推进，不良资产市场化转让，即不良出表已经成为商业银行处置不良的主要手段。而不良资产的价值评估则是其中的关键环节。由于不良资产本身的特殊性质，其定价估值一直是业内的难题，传统方法适用性较低。本文选取一类典型的不良资产——附抵押的不良资产，根据其资产性质、价值特征，提出一种新型评估方法，或能为不良资产评估提供一种新思路。

一、引言

近年来，我国商业银行体系的不良资产余额和不良资产率呈现“双升”态势。从结构上看，农商行和部分城商行由于法人治理结构落后、内部控制体系不够审慎、经营风格过于激进，是不良的高发地。近年甚至出现了增资时要求股东按比例收购行内不良的情况。新冠疫情后，为支持实体经济，国有大行与头部股份制银行加大了信贷投放力度，伴随资产端的利率下调，各类银行的不良压力再次显现。商业银行作为金融体系最重要的环节，过高的不良资产余额和比例会降低银行的经营效率与利润，其对资本的侵蚀还会引发银行的流动性和信用危机。若不加控制，银行体系内的不良危机将蔓延至整个金融体系乃至国民经济。

虽然不良资产是商业银行市场化经营的必然结果，但其去化与处置却一直存在问题。而症结的中心就是不良资产的市场化定价。不良资产作为一种兼具权益与固收属性的非标资产，既无公开市场的可比案例，也无法保证确定的现金回流，因而传统方法在评估不良资产价值时均有不同程度的失灵。不良资产的转让、处置以其合理定价为基础，因而不良资产的公允定价对提升不良资产流动性、提升银行不良去化效率、维护银行体系稳定性有着重要的意义。

二、不良资产业务链条综述

我国不良资产市场已经渐成规模，形成了以持牌AMC和银行为主体的一级市场、以非持牌投资者和法律、评估、资金、处置等方面的服务商为主的处置市场。为避免国有资产流失，银行不良资产批量转让的受让方只能是国有资本的持牌AMC。持牌AMC本身具有雄厚的处置资源，但相比于不良资产的海量供给，其无法完全消化。因此大批具有相关经验和资源的民间投资者进场，形成了较为活跃的处置市场。商业银行通过不良资产的剥离和商业化转让至AMC，将不良资产风险阳光化，“甩掉包袱、轻装上阵”。既弥补了部分贷款损失、释放了不良对资本的占用。对于受让方而言，债权较大程度的折扣转让则意味着潜在的高收益。不良资产市场参与主体众多，从不良资产投资者视角，可将业务链条分为收购—评估—处置三个环节。

（一）收购

商业银行贷款属于国有资产，在其商业化批量转让（3户以上）过程中，为避免国有资产流失，受让方只能是持牌AMC。转让方式一般为网络拍卖、投标、协议转让。此为不良资产一级市场。在不良资产的二级市场里，民間投资者再从AMC处受让不良资产，进行处置。

（二） 评估

无论是一级市场还是二级市场，对不良资产包价值的挖掘和评估是重中之重。虽然对于各类市场主体，基于不同市场条件、风险偏好、资源储备等因素的差异，对不良资产的价值各有判断，但其中还是有共通的逻辑。不良资产收益是封顶的，其价值边际主要取决于其收购和处置成本。从微观层面讲，对不良资产转让价格进行合理审慎的评估，得出适宜的转让价格能使供需双方各取所需，互利共赢;从宏观层面，合理的评估价格才能保持市场的活跃性，银行不良资产的风险才能高效化解。

（三）处置

理论上，不良资产处置方法较为多元化。主要可分为如下三大类：

第一类：直接清收。（1）与债务人谈判，达成债务回购。与债务人的偿债意愿关联密切.（2）诉讼清收。司法诉讼，申请强制执行，以抵押物司法拍卖所得偿债。实践中最为常见的处置方式。（3）申请破产清算。按债权在企业整体债务中的地位和金额获取相应回款。对企业资产规模有要求。

第二类：盘活重整。（1）债务重组。对债务协议进行重新安排，减轻当下债务负担。以期扭转经营态势，恢复偿债能力。（2）债转股。将对企业的债权按一定对价转换为股权，减轻了利息负担。同时，新引入的股权投资者或许能帮助规范企业治理、改善企业经营情况。（3）盘活重整类的处置方式对债权人和债务人都有较高要求。债务人应是有着良好经营基础或发展潜力，只是被债务负担错杀的企业;债权人或管理人也应具备雄厚资金与业界信誉以及其他相关资源。比如浙江省的持牌AMC浙商资产对浙江本土上市企业亿利达的债转股成功实施。

第三类：流转类。（1）不良资产证券化。将不良资产真实出售给SPV，实现破产隔离。以不良资产的未来产生的现金流为基础发行标准化证券。一般由银行直接出售。（2）不良基金。以私募基金、信托等方式为通道，引入投资者认购不良资产收益权份额。值得注意的是，流转类的处置方式为实现最终收益，仍然要依托于直接清收或盘活处置。

三、不良资产评估

（一）现行评估方法存在的问题

现行对于不良资产的评估方法主要有：假设清算法、案例分析法、信用评级法、德尔菲法，以及其他如实物期权、灰度预测、回归分析等较为理论化的方法。但普遍存在对实务指导不足的问题：理论过于数理化、过分依赖历史数据、评估前提不符合商业逻辑等。此外，现有不良资产评估方法太过笼统，没有针对不良资产特定类型作区别对待。即使有所谓的使用前提，也与实践相去甚远，导致评估结果不被认可或是经不起市场检验。现行评估方法有这样几个问题：

1.不良资产评估方法与各类特定不良资产类型在理论上没有建立足够可靠的关联，评估时一概而论。比如：假设清算法以债务人企业清算为原理计算债权回收额进而得出不良资产价值。但实践中由于时间成本和执行难度等原因，申请破产清算不一定是投资人的最佳选择。此外，对于一些轻资产的中小企业，其破产价值并不能完全反映债权回收额。

2.评估过于理论化，实际评估结果与市场成交结果大相径庭，比如实物期权、灰度分析，以及理论基础不可靠的回归分析法。回归分析建立在大样本数据、一定的市场透明度，而我国当下不良资产市场均不符合，由此建立的分析方法在理论上就是不可行的。

（二）修正视角下的不良资产评估

银行不良资产本质是一种难以在合同时限内收回或已经逾期的债权。是否附有担保物权是不良债权的一个重大区分，其中又可进一步分为附有抵押权和质押权。实践中附有抵押权的不良债权是银行批量转让不良资产的主要形式。基于此，对附有抵押权的不良资产专项分析。

对于不良资产投资者，期初资金投入后，项目现金流的回流时点与金额具有高度不确定性，取决于投资者的资源整合与项目运作能力。其投资性质已不同于初始状态的固定收益类型，而在一定程度转变为权益型投资。对于附有抵押物的不良资产，无论中间采取何种处置方法，除债务人回购外，其最终化解都将落实到诉讼清收。而诉讼清收的现金流来源于抵押物的处置，故此类不良资产的价格很大程度取决于一定条件下其抵押物的价值。

对于附抵押权的不良资产，对其价值的评估可分为两个层次：1 对抵押物在一定条件下变现价值评估;2 以抵押物变现价值为基础，考虑其他因素，得出对应不良资产的债权转让价格。

随风控意识的提升，现行我国银行体系的授信往往都要求借款人提供一定抵押物。债务逾期后，债务人无力偿债或是偿债意愿低的情况下，抵押物的处置则是债权回收的主要现金流来源。因此应将评估的重点放在特定抵押物在一定市场条件和限制下的变现价值评估。

（三）抵押物变现价值评估

贷款抵押物一般以住房商铺、工业厂房、土地、相关在建工程为主。与对上述不动产的常规评估不同，不良资产的抵押物评估在评估假设、价值类型、市场条件等方面都存在限制，这样导致了常规评估方法的失效。具体而言，若以司法訴讼处置不良资产，则评估的是抵押资产在附有一系列价值减损因素下的变现价值。常见的价值减损因素如下：

1.附租赁，租金已被提取

2.抵押资产附有多轮抵押，本户债权处于后续顺位

3.抵押资产被多个债权人申请过财产保全措施，比如轮候查封

4.房地产土地性质，如划拨土地、集体土地

5.抵押物业态、产权变化：如违建、涉及拆迁、产权争议

6.司法环境进程，比如是否胜诉、执行情况。包括本地司法环境

7.相关税金、费用。如增值税、土地出让金等

上述因素影响了抵押物的变现价值与变现时间，在理论上和实践中都是需要纳入考虑的价值减损因素。因此，基于抵押物的评估的思路可以表示为：

V抵押物变现=常规价值-价值减损

价值减损=常规价值

常规价值即在常规条件下抵押物的正常变现价值，可针对抵押物的不同形态按市场法（住宅等）、收益法（商铺）、成本法计算（工业厂房）。代表了各类价值减损因素代表的折扣因子，其大小反映了处置团队的风险偏好和对抵押物的价值发掘程度，具体确定可根据相关评估人员的经验、相关因子历史数据再结合当下市场环境修正得到。因为评估结果最终是要到市场上经受检验的，较高的评估值或许能够在拍卖中顺利拍得资产包，但也增加了资金成本、缩减了利润空间，变相提高了处置难度;较低的评估值虽然反应了评估人员的较为谨慎的态度，但在市场上却可能缺乏竞争力。

四、研究结论

传统市场法、收益法、成本法不直接适用于不良资产评估;而灰色模型、回归定价等过度依赖数学理论的评估方法得出的结果也往往不能得到市场各方的认可。但抵押类不良资产的价值评估还是有迹可循的，关键是对不良资产回款来源进行锁定、分析，进而依靠从业者经验及市场数据对抵押物的价值减损因素进行量化。

（作者单位：重庆理工大学）