公租房能否一并办理首登与在建转现房抵押

徐映雪

案   例

A公司申请一并办理a建筑物的首次登记与在建建筑物抵押权转建筑物抵押权登记。经核实，a建筑物中的4层商品房及2层公租房都存在在建抵押，能否按A公司的申请一并办理？

分   析

第一，公租房能否办理在建工程抵押？

在2019年1月1日《公共租赁住房资产管理暂行办法》（财资〔2018〕106号）正式实施前，由于相关法律法规均未明确，各地对此问题存在不同的观点。有观点认为，公租房是具有公益性质的配租型保障房，所占用土地为划拨用地，所有权和使用权分离，性质比较特殊，如办理了在建抵押则后期不能通过销售的方式回款解压。万一形成了烂尾楼，登记部门可能因此而担责，所以为了规避登记风险，不予办理公租房的在建抵押业务。

另一观点认为可以办理。根据《城市房地产抵押管理办法》第四十五条规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”由此可见，公租房所占用的划拨土地使用权是可以进行抵押的，只是抵押权人在实现抵押权时应先行缴纳土地使用权出让金。《城市房地产抵押管理办法》第三条的规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”中，并没有对在建工程的房屋性质予以限定，也未明确指出政策性住房不能办理在建抵押。公租房在竣工完成前也需要筹集资金，只要其抵押贷款专款专用于后续工程建设即可，这样还有利于保证工程建设顺利开展。在实际操作中可在询问时询问抵押权人是否知晓该房屋是政策性房产，抵押资金只能用于后续工程建设，并将抵押权人的认可情况记载在询问记录。如果是政府直接投资建设的公租房，则办理抵押时需提交国资部门的批准文件。较多地区采用了这种方式办理公租房的在建抵押。

为了规范和加强公租房资产管理，财政部和住房城乡建设部于2018年12月25日印发了《公共租赁住房资产管理暂行办法》（财资〔2018〕106号），已于2019年1月1日正式实施。该办法第十一条规定：“地方各级住房保障主管部门应与建设单位在合同中约定，建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物。”第二条规定：“公租房資产包括公租房项目中的住宅，以及配套的非住宅资产（公共用房、经营性用房、车位、设施设备用房等房屋建筑物）。”该办法实施后，各地登记机构对公租房不能办理在建抵押达成了共识。

第二，存在在建抵押的公租房不能一并办理首次登记与在建建筑物抵押权转建筑物抵押权登记。

《不动产登记暂行条例实施细则》第七十七条第二款规定：“在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。”《不动产登记操作规范》1.10.1规定：“申请人一并申请的，不动产登记机构应当一并受理，就不同的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页……3.建筑物所有权首次登记与在建建筑物抵押权登记转建筑物抵押权登记。” 对于商品房等建筑物来说，一并办理是允许的，还可减轻企业的资金负担。

已于2019年1月1日前办理在建抵押的公租房，现申请首次登记与在建建筑物抵押权转建筑物抵押权一并办理的业务，说明工程已完成竣工验收，无需资金进行后续工程建设，如将公租房部分的在建抵押转为现房抵押，则开发单位势必将此贷款资金用作其他用途，就涉嫌将公租房资产作为抵押物进行融资，违反了《公共租赁住房资产管理暂行办法》的有关规定。

针对上述案例，由于建筑物首次登记时原则上不能分户进行选择性申请，故A公司可选择将商品房和公租房的全部在建工程抵押贷款还清解压后申请首次登记，也可选择将公租房的在建工程抵押贷款还清解压后申请首次登记与在建建筑物抵押权转建筑物抵押权登记。（作者单位：郑州市不动产登记中心）