建设项目财务评价与敏感性分析——以广州市某厂房新建项目为例

黄婷

（广东省建科建筑设计院有限公司，广东广州 510000）

0 引言

建设项目的财务评价是指针对项目所在地市场调查、产品预测、项目建设内容和规模、产品或服务运营或销售计划、建设项目投资估算与资金筹措等进行可行性分析的基础上，通过对建设项目各方面的投入和产出的基础数据，如投资成本、运营成本和费用、运营收入等，以期对新建项目各方案进行评价。并选出最优方案的过程，其目的是更好地优化企业建设项目的投资结构，降低企业建设项目的投资风险，发挥企业建设项目的投资效益[1]。

1 财务评价的内容

财务评价是建设项目经济评价的其中一个分析层次，区别于国民经济评价，主要从项目本身出发，计算项目的前期投资成本、营业收入、总成本费用、项目盈利能力、偿债能力、财务生存能力，为企业或投资者提供财务和经济参考依据。

财务评价的工作内容主要包括：基础数据的计算、各类财务报表的编制、财务评价、敏感性分析等[2]。影响项目经济收益的风险因素可能有：前期投资[3]、通货膨胀、利率、税收、项目融资、运营成本和运营收入等[4]。本文将以建设投资、经营费用和销售收入三个因素，并结合实际案例进行财务评价工作。

2 实例分析

2.1 项目概况

本项目位于广州市，为工业厂房新建项目。项目用地面积约25000m2，项目总建筑面积约60000m2。项目总投资估算约40000万元，其中：自有资金约8000万元，约占总投资估算的20%；银行贷款约32000万元，约占总投资估算的80%。

2.2 边界条件

2.2.1财务基础数据

（1）测算期。

项目测算期为40年（建设期2年，运营期38年）。

（2）税率。

包括增值税、城市建设维护税、教育费附加税、地方教育附加税、房产税、土地使用税、印花税、土地增值税、企业所得税，均按国家和省市有关财务计费标准计算。

（3）基准折现率。

项目财务测算的基准折现率取8%。

2.2.2营业收入假设

（1）租售比例。

厂房以1:1比例进行出租和出售。

（2）销售收入。

出售建筑面积30000m2。测算期第3—6年销售完毕，销售比例为3:3:4。起始售价为12000元/m2，年递增取1000元/m2。

（3）出租收入。

出租建筑面积30000m2。测算期第3—6年出租率为80%、80%、90%、90%，测算期第7年及以后出租率为90%。测算期第3年租金将按40元/（m2·月），测算期第4年租金按45元/（m2·月）计取，之后按每三年递增5%的速度增长。

（4）车位出租收入。

车位共计100泊，出租率与研发厂房出租率一致，起始租金为300元/（泊·月），按每五年递增50元/（泊·月）的速度增长。

2.2.3总成本费用假设

（1）经营费用。

销售费用按销售收入的3%计取；管理费用按营业收入的3%计取。

（2）折旧与摊销。

固定资产折旧按出租部分的原值进行折旧，折旧年限为20年，残值率为5%，采用直线折旧法。无形资产摊销按出租部分的土地使用权进行摊销，摊销年限为20年，采用直线法。结转经营成本按销售部分的成本按销售比例同比分摊。

（3）财务费用。

项目总投资约40000万元，其中约32000万元拟申请商业银行贷款，贷款利率暂按6%，期限为8年，利息从第1年开始支付，每年支付一次，本金以等额本金的方式分6年偿还。

2.3 财务评价

2.3.1盈利能力

本案例测算期内，项目全投资财务内部收益率（税后）8.15%，投资回收期（税后）约8.82年，资本金财务内部收益率（税后）10.64%、投资回收期（税后）约14.81年，财务净现值（税后）大于0，综合上述各项财务数据和评价指标表明，本项目的盈利性较好。

2.3.2偿债能力

本案例项目借款偿还期为计算期第3—8年，分别为1.52、2.39、4.76、0.25、0.47、0.95，由此可见，本案例仅有计算期第6—8年的利息备付率小于1，可利用往年累计利润偿还负债。

2.3.3财务生产能力

本项目运营期内各年累计净利润均大于0，证明本案例均有财务生产能力。

2.4 敏感性分析

本次财务测算敏感性分析以乐观型方向作为基准计算情况，对建设投资、运营成本和运营收入等不确定因素进行单因素敏感性分析。各个变量的变动幅度设定为-10%、-5%、0%、+5%、+10%。分析结果详见表1和图1。

图1 项目敏感性分析（税后财务内部收益率）

2.4.1 建设投资、经营费用、销售收入上下波动对资本金财务净现值（税后）的影响

当建设投资上浮5%、10%时，项目财务净现值分别为1433万元、608万元，即项目建设投资上浮5%、10%时，项目资本金财务净现值（税后）仍大于0，项目仍然可行。

当经营费用上浮5%、10%时，项目财务净现值分别为2176万元、2096万元，即经营费用上浮5%、10%时，项目资本金财务净现值（税后）仍大于0，项目仍然可行。

当销售收入下浮5%、10%时，项目财务净现值分别为1678万元、1100万元，即销售收入下浮5%、10%时，项目资本金财务净现值（税后）仍大于0，项目仍然可行。

表1 项目敏感性分析

2.4.2建设投资、经营费用、销售收入上下波动对项目资本金内部收益率（税后）的影响

当建设投资上浮5%、10%时，项目财务内部收益率分别为9.53%、8.60%，即当项目建设投资上浮5%、10%时，项目资本金内部收益率（税后）仍大于基准收益率（i=8%）。

当经营费用上浮5%、10%时，项目财务内部收益率分别为10.53%、10.42%，即经营费用上浮5%、10%时，项目资本金内部收益率（税后）仍大于基准收益率（i=8%）。

当销售收入下浮5%、10%时，项目财务内部收益率分别为9.84%、9.14%，即销售收入下浮5%、10%时，项目资本金内部收益率（税后）仍大于基准收益率（i=8%）。

3 结语

综上所述，从初步敏感性分析来看，建设投资和销售收入对税后财务内部收益率影响较大，经营成本对税后财务内部收益率影响最低。因此，本文据此提出如下建议：

在前期建设，受到设计更改、施工技术不达标、施工企业管理不善、产品建设质量缺陷、合同履约情况不佳、建设工期延长等原因的影响，建设投资可能会增加。因此，注重项目前期的规划设计，减少设计、施工期间重复返工所造成的费用和时间浪费，不仅能节约前期投资资金，还能提高建设项目的工程质量，提升项目竞争实力，为后续产品销售奠定具有竞争力的基础。

在运营期内，受到地区同质产品的竞争、市场供求关系、产品和服务质量、产品定价管理、产品运营和销售策略等原因的影响，销售收入可能会增加或者减少。因此，在项目运营期内应注重项目营销及产品品质，做好市场宣传工作，合理确定项目售价，降低项目运营收入对项目运营风险。