我国滨海驱动型旅游地产项目的开发研究

金丹

摘 要：滨海驱动型旅游地产项目是旅游地产项目中的主要类别，但针对该类旅游地产项目开发的研究欠缺。本文对滨海驱动型旅游地产项目选址的基本要求、布局分类、产品模式进行介绍，以海南滨海驱动型旅游地产的典型项目开发为例，从环境保护、财务管理、选址以及项目合规性等角度提出开发时存在的风险，并针对不同的风险提出相应的规避措施，最后根据以上分析预测我国滨海驱动型旅游地產项目未来的开发趋势。

关键词：滨海驱动型；旅游地产；开发风险；规避措施；开发趋势

中图分类号：F592；F293.3 文献标识码：A

基金项目：海南经贸职业技术学院校级课题（hnjmk2020413）；2018年海南经贸职业技术学院自贸港专项课题；海南加笼坪旅游投资有限公司委托海南经贸职业技术学院横向课题（Hnjmxh2019002）；海南经贸职业技术学院旅游管理专业群“双高”项目建设经费资助。

引言

旅游地产的雏形是19世纪欧洲地中海沿岸的度假别墅，用于服务欧洲贵族的休闲度假，旅游地产的起源说明了滨海资源是驱动旅游地产的最优资源[1]。虽然全世界60%左右的人口住在沿海区域，但是人均海岸性的比例还是比较低的，所以海景资源在全世界范围内依然是稀缺资源[2]。我国目前旅游房地产总体呈积极发展态势，在部分以旅游为主导产业的地区，旅游地产往往具有“高投资”“高回报”“高附加值”等特征，旅游地产的发展已成为推动当地经济发展的新手段[3]。由于滨海资源的稀缺性，滨海类景区往往具有高知名度，所处地区经济一般比较发达。因此，人口和财富的聚集都为滨海驱动型旅游地产的开发提供了良好的条件。

本文滨海驱动型旅游地产项目是指围绕滨海资源的稀缺性开发的房地产项目，该类房地产依托大海和沙滩等自然资源，并兼具丰富的度假内容，形成旅游、度假和居住为一体的综合体项目。其中，旅游地产的房地产形式包括度假酒店、海景别墅、海景公寓、商务大楼等。

一、滨海驱动型旅游地产项目选址的基本要求及布局分类

（一）滨海驱动型旅游地产项目选址的基本要求

滨海驱动型旅游地产项目主要依靠滨海自然资源，一般要求滨海资源具有一定的知名度。通常情况下，滨海及其周边的景点具有较高的旅游价值，在辐射区域内具有一定的知名度，可以带动旅游地产的开发。滨海旅游资源知名度越高，旅游地产开发所面临的风险越小。除了对滨海资源知名度的要求以外，也要求滨海资源生态环境承载能力较强，地势相对比较平缓，周边地质环境符合大规模房地产开发的条件。

在具备开发条件的基础上，其还需要配备良好的基础设施，包括滨海资源的地理位置相对优越、交通便利、周边的基础配套相对较好等。良好的基础设施条件往往与滨海资源所处区域的旅游发达程度密切相关。因此，滨海驱动型旅游地产项目选址时要选择旅游业发展已经相对成熟的地区，而且必须要和当地政府长期规划一致，要符合政府的相关规划，项目开发不能位于自然保护区范围内且符合环保标准，由于与环境保护密切相关，房地产开发手续的合规合法性非常重要。

综上所述，滨海驱动型旅游地产项目的选址需要考虑滨海资源的知名度、价值、周边的开发条件、政府规划以及基础配套设施等方面。

（二）滨海驱动型旅游地产项目的布局分类

滨海驱动型旅游地产的布局往往按照海岸线的条件进行布局，分为线性延伸布局、梯形布局、扇形布局3类。不同区域往往布局分类不同。线性延伸布局是指滨海旅游地产项目沿海岸线进行线性布局，由若干条沿海公路连接，一般围绕核心海岸线向两边延伸。梯形布局是指对于海岸线适合纵深建设的滨海资源，多呈现梯形布局，一线滨海资源布局一般为自持物业的高端度假酒店或高端别墅住宅区。二线滨海资源布局一般为经济型酒店、普通住宅、商业物业及高尔夫等。扇形布局是指紧紧围绕核心景点资源，呈扇形分布，多见于核心景点比较单一的滨海资源驱动型旅游地产。

二、滨海驱动型旅游地产项目的产品模式

随着滨海驱动型旅游地产的发展，其盈利模式和产品特性也开始呈现多元化特点。目前，我国滨海驱动型旅游地产的模式主要分为“娱乐设施+高档酒店”“配套设施+高档住宅”“商务配套+高档酒店”三大类。

（一）娱乐设施+高档酒店

“娱乐设施+高档酒店”模式是在充分利用滨海资源优势的基础上进行娱乐项目开发，娱乐项目的开发是对滨海资源的深度开发，可以有效提升滨海资源的价值，提高滨海资源的核心竞争力，着眼于中长期滨海旅游地产的开发。娱乐项目多为体验性海上娱乐项目，如帆船、游艇、潜水等，还有沙滩排球、足球、沙滩摩托等滩涂娱乐项目。娱乐设施的开发搭配高档酒店服务这种产品模式可以提升滨海资源的吸引力，加快滨海旅游地产资源的集约化、深度化发展。

（二）配套设施+高档住宅

对于旅游地产项目来说，住宅产品是其盈利最快、资金占用周期最短的产品，因此高档住宅是滨海驱动型旅游地产项目最重要的产品之一。滨海驱动型旅游地产凭借其独特的滨海资源有效提升了住宅的品质和价位，与滨海旅游地产的市场定位一致。为其搭配合适的配套设施，如高尔夫、温泉等，对整个项目的资金回流将发挥至关重要的作用。但是住宅类地产项目往往更多是满足第一居所的需求，受到政府限购政策的影响较大。这种产品模式往往是大型房地产商所追求的，但是门槛较高。

（三）商务配套+高档酒店

根据旅游地产的特点，滨海驱动型旅游地产面对的是消费能力相对较高的客户群体，这为商务配套的发展奠定了良好的基础，原有小而分散的商务配套也难以满足滨海旅游地产发展的需求。现在的这种产品模式一般都有大型购物广场、美食广场等配套设施，可以提升整个旅游地产项目的品味和档次，如三亚的国际免税店，直接提升了整个三亚海棠湾的吸引力。“商务配套+高档酒店”已成为滨海旅游地产转型的重要产品。

三、滨海驱动型旅游地产的市场定位

本文从客源定位和价格定位两个方面对滨海驱动型旅游地产的市场定位进行分析。

（一）市场客源定位

由于我国海岸线资源的稀缺性，滨海驱动型旅游地产项目的市场人群定位是我国旅游地产项目中最为宽泛的，主要的市场定位分为两个方面。

1.全国辐射型。

全国辐射型定位是指旅游地产面向全国各地的旅游人群，这类滨海驱动型旅游地产的定位多见于南方滨海地域，避寒及旅游人群是该类地产的主要消费群体，比如，海南沿海的滨海驱动型旅游地产，消费人群为全国各地的人。

2.区域性辐射型

区域性辐射型是指旅游地市场人群辐射的群体为特定的区域，区域性辐射一般以区域经济体为基础，该区域一般具有比较明显的区域经济特征，北方滨海旅游地产项目的这类特征比较明显。如大连的滨海驱动型旅游地产一般以东三省为主要消费群体，青岛则以环渤海湾经济区域为主要消费群体。

（二）市场价格定位

从消费者的消费趋势来看，到海边旅游度假，尤其是冬季海边避冬已成为中高端消费人群的消费方向。因此，滨海驱动型旅游地产的市场价格一般高于其他类型的旅游地产项目，在当地消费价格也处于领先地位。

四、滨海驱动型旅游地产项目面临的主要风险及规避措施

目前，我国滨海驱动型旅游地产项目主要分布在东南沿海滨海资源优质的地区，海南等地是滨海驱动型旅游地产的主要区域。本文以海南的主要项目为例，分析滨海驱动型旅游地产项目面临的主要风险及规避措施。

（一）环境保护风险

滨海驱动型旅游地产开发就是将优质的海洋资源的景观和经济价值最大化，从当前的情况来看，只有注重生态保护，才能获得可持续发展。随着国家和民众对环境保护的重视程度不断增加，环境保护风险已成为自然资源驱动型旅游地产面临的核心风险之一，不重视环保问题，可能给旅游地产项目带来严重的风险。例如，海南万宁华润石梅湾项目在度假村内修建了两条公路穿过青皮林保护区，而这里的青皮林保护区属于国家绝对禁止开发的区域[4]。

因此，在滨海驱动型旅游地产项目开发的整个过程中都必须重视环评工作。其在立项之前应进行充分的环境评估，包括旅游地产项目开发可能造成的环境污染、海洋污染等问题，如何预防环境污染、项目是否位于自然保护区等，避免造成不可逆转的选址错误。

（二）财务风险

滨海旅游地产项目开发往往周期较长，投资大，回款周期相对较慢，国家对房地产企业融资控制非常严格，企业财务要提供有效支撑，因为资金链风险将成为项目面临的主要风险。例如，海南三亚半山半岛的开发商在2019年8月由于资金链断裂而申请破产，开发商及其企业逾期债务本息合计金额已达500多亿元，项目被多家法院和税务机关查封。

因此，项目开发必须加强财务规划。滨海驱动型旅游地产由于前期投入较大，强有力的财务规划必不可少，且资金链应与项目规模相匹配，包含融资规模、自有资金情况等都要有充分的规划，避免财务成本居高不下，资金链断裂。

（三）选址风险

滨海驱动型旅游地产的开发对滨海资源高度依赖，滨海资源知名度低或质量差，选址周边配套较差等因素都会严重影响旅游地产的开发，因此选址风险是滨海驱动型旅游地产面临的一项重要风险。例如，海南乐东黎族自治县的龙沐湾国际旅游度假区，由于知名度较低，且配套设施不齐全，且各项规划远远落后于进度，导致该项目销售情况不佳，并出现购买者无法交付房子的情况，严重影响龙沐湾国际旅游度假区后期的销售和开发，核心房地产开发商不得不退出项目的开发。

因此，开发商需要高度重视滨海驱动型旅游地产的选址工作，对项目的选址要充分考虑多个核心因素，选址条件不达标的情况下应谨慎介入该项目。

（四）项目合规风险

随着房地产市场规模不断的扩大，滨海驱动型旅游地产面临着比较严重的项目合规风险。为了节省开发费用，部分开发商在项目合规上打擦边球，最终导致风险暴露。例如，海南国贸清水湾项目所占土地为国有农业综合开发用地，在未依法获得国有建设用地使用权、未经办理工程规划许可、施工报建等相关手续的情况下动工建设，同时将农业综合旅游项目变成了房地产项目，2018年项目被当地政府部门认定用地违法，并在2019年拆除。

因此，要重视滨海驱动型旅游地产项目的合规性。一方面项目开发性质要与土地性质一致，杜绝后续更改土地性质的侥幸策略；另一方面，开发流程要符合政府相关规定，杜绝逆流程开发。

五、滨海驱动型旅游地产项目开发趋势

随着我国经济的不断的发展，旅游业从观光型到休闲度假型的转变，也带来了滨海驱动型旅游地产项目的大幅开发，未来的开发趋势主要体现在以下5个方面。

（一）旅游属性不断凸显，功能趋向复合化

近年来，我国滨海驱动型旅游地产项目快速发展，优质的滨海资源基本被房地产项目占据，滨海驱动型旅游地产适合开发的区域急剧减少，随着国家环保政策的趋严，对滨海驱动型旅游地产的开发提出了更高的要求，“以地产形式短线套取暴利”的发展模式已经难以为继。

未来滨海驱动型旅游房产将更加重视旅游地产的转型升级，真正实现旅游业与房地产业的密切结合，告别以往单一的房地产业态，真正解决市场所面临的需求。未来的滨海驱动型旅游房产将会往两个方向发展，一方面是更加專注做旅游，通过旅游产业带动周边房地产市场，旅游和房地产实现双向互动。另一方面是加快房地产和旅游产业的融合，不断提升旅游收入在旅游地产中的比重，旅游地产项目更加重视长期稳定的旅游地产收入。

（二）项目集中度增强，准入门槛提高

经过多年发展，滨海旅游地产市场已经形成大型房地产企业主导、中小开发商逐步退出的竞争格局，滨海旅游地产的专业化、规模化的龙头企业已在滨海旅游资源方面占得先机，行业集中度进一步提高，品牌效应的重要性进一步凸显。

在品牌化竞争时代，滨海旅游地产将告别过去粗放型开发模式，逐步走向精细化、专业化。在这一趋势下，作为土地供给方的地方政府对旅游地产开发商的要求会越来越高，旅游地产开发必须注重项目培养，而项目培养则需要有长期的发展规划、专业化的管理模式和庞大的资金支撑，这在某种程度上将意味着旅游地产准入门槛提高，缺少资金和核心竞争力的中小开发商将面临越来越多的挑战，而对于有资金又有核心竞争力的大开发商而言则是机遇。

（三）旅游地产养生、养老化功能凸显

在经济持续发展、居民收入水平不断提高的带动下，养生、养老叠加形成的消费需求日益成为一个潜力巨大的市场，吸引大型房地产商纷纷抢滩养生、养老地产。滨海资源作为一种特殊的资源，一直备受我国消费者的推崇，在海邊养老、养生已成为滨海旅游地产的一种趋势。因此，市场上把养生、养老发展相对成熟的滨海旅游地产嫁接在一起进行探索，其相互融合促使旅游地产养生、养老化成为新的发展趋势。

（四）低碳生态化、智能化特性逐渐明显

回归自然是现代都市人的梦想，而度假旅游地产正是实现这一梦想的载体。所以在尊重自然的同时，最大限度地保持原有地形地貌，创造出“尺度适宜与海景为友”的景观效应；在建筑与装饰上注重环境的营造、服务项目设计、功能生态布局与空间的使用效率，强化低碳生态环保意识，如节能降耗，采用绿色建筑、太阳能与建筑一体化、分散与集中相结合的资源优化配置和循环利用、绿色交通及废品处理以及一次性用品改造等[5]。

（五）项目定位强调主题化、差异化

长期以来，我国旅游地产多依托自然资源开发景观住宅地产，对主题旅游缺少定位，“以旅游为名行地产之实”现象屡见不鲜，即使是真正意义上的旅游地产也有很多项目因为主题不突出而陷入同质化竞争困境。时至今日，旅游地产开发难以再过度依赖自然资源而行，“假旅游地产”开发模式更是走到了尽头，行业发展日益趋向成熟，项目开发主体越来越注重通过主题化凸显个性、特色和增强竞争力。

参考文献

[1] 许豫宏，崔宴芳.旅游地产开发概论[M].北京：旅游教育出版社，2012：1-7.

[2] 刘丽娟.旅游地产新兵入门[M].北京：中国旅游出版社，2001：1-5.

[3] 史尚林.旅游城市旅游房地产业发展研究：以河南省开封市为例[J].中国房地产，2020（21）：42-52.

[4] 时代周报.华润石梅湾十年建10%进退两难 囤地面临政府压力[EB/OL].（2014-09-23）[2021-03-02].http：//finance. sina.com.cn/360desktop/stock/hkstock/ggscyd/20140923/ 084520386761.html.

[5] 林峰.旅游地产的破局重点[J].中国房地产，2019（26）：42-45.