划拨土地使用权权益价格评估方法探究

张燕欣

摘要：划拨土地使用权权益价格评估主要来自于划拨土地使用权在转让、出租和抵押等活动中的实际需求，也是现阶段我国土地价格评估中所关注的焦点问题。尽管我国许多法律法规文件中作出了相关规定，可以合理选用市场法、收益法和成本逼近法等评估方法来对划拨土地使用权价格进行评估，但由于划拨土地所取得土地属于不完全权益的交易活动，交易活动会有所限制，也因此而致使划拨土地使用权价格评估方法的适用性还有待进一步更深次研究与探讨，再加上较为常用的成本逼近法和假设开发法的评估技术路线在业内也是仁者见仁、智者见智。基于此，论文先是以划拨土地使用权权益价格评估的意义为切入点进行了说明，再对现阶段划拨土地使用权权益价格评估的方法展开了分析，并提出了在实际评估过程中需注意的事项，最终笔者提出了一些建议，以供参考。

关键词：划披土地使用权价格;评估方法;意义;增值收益;价格

引言：因划拨土地存在一定的特殊性，其划拨土地权益交易并不完全，也因此而致使在对其使用权权益价格评估中受到了许多因素的影响而致使各评估方法均存在一定的缺陷性问题，因此，更需要不断加强划拨土地使用权权益价格评估方法的研究与探讨，努力提升其评估结果的科学合理性。

1 划拨土地使用权权益价格评估的意义分析

划拨土地使用权权益主要是指土地使用者依照法律以草拟方式获得国有土地使用权的权益。在我国长期计划经济发展环境下，国内城鎮建设用地供应均以行政划拨的制度来进行，也因此土地使用者所获得的国有土地也都属于划拨土地使用权。自我国市场经济体制确立并对土地使用制度进行改革以来，使我国土地划拨供应范围受到了法律的严格制约，同时，对于一些与划拨用地范围不符合法定的原有划拨用地逐渐贯彻并实施有偿使用。从划拨土地使用权上来讲，土地使用者对其持有土地具有占用、使用和部分收益及处分等权利，且使用者在取得时通常需要支付征地拆迁补偿等相关土地成本，另外，只有在国家由于公益需要、旧城改造和原单位撤消等情况下其权利可以收回，其他情况不予收回，所以，划拨土地使用权和出让土地使用权均为权利状态较为稳定的产权。随着国内土地市场的不断完善与土地权利改革的日益深化与发展，划拨土地使用权交易活动日益增多，而划拨土地使用权权益价格评估作为使用权交易活动中的基础条件，是一项必不可少的工作内容，可见，对划拨土地使用权权益价格评估就显得尤为重要了。

2 现阶段划拨土地使用权权益价格评估的方法研究

2.1 市场法

这种评估方法主要是以替代原则为依据将估价对象和在近期实际发生交易类似案例实施对比分析，并以实际成交案例价格作为依据，并参照其交易情况、日期及土地状况等多方因素并分析其差异，进而对评估对象市场价值进行修正并获得估价的一种评价方法。这种方法通常适用于估价对象同类数量较多、有较多交易、相互间具有一定可比性，其适用条件需满足在估价时点的近期有许多类似交易案例。而在现阶段的划拨土地使用树立市场环境下难以满足这一条件，也因此很难在实际评估过程中应用市场法来展开。笔者认为，在我国国有企业改制的不断深入发展下，划拨土地市场日益成熟起来，如抵押、转让等行为越来越多，且交易案例数量也在不断上升，所以，可以以划拨土地市场交易案例来将市场法进行应用，以实现对划拨土地使用权权益价格的有效评估。但这种观点往往也只限于理论上而言，在实际估价中是难以操作的，这是因为各地区划拨土地使用权权益价格自身的内涵有所不同，想要在不同市场环境中进行对比、修正和调整的方法进行评估是难以实现的。再加上我国土地市场发展日趋向着出让方式下的有偿使用土地而导致划拨土地市场范围日益缩减，也因此可供选择对比的实际交易案例少之又少。

2.2 收益法

收益法通常可以应用在具有经济收益或有潜在经济收益的产权估价对象上，该方法的应用前提是能够对评估对象未来收益、折现率、收益年限等进行精准预测。在我国国有企业改制过程中，虽然划拨土地通过国家作价出资、授权经营等方式进行处置，这种权利与出让土地使用权相比是不完整的，但尽管如此还是可以为国家和企业带来一定收益的。所以，从理论层面上来讲，这种方法通常只限在评估划拨土地使用权价格。在我国城镇土地估价有关制度中要求，应用收益法进行评估时，需在市场上搜集至少三个时间相近且在相同供求圈内划拨土地收益的实际交易案例，同时，需将其他收益做相应剥离后对其纯收益进行科学合理地测算。事实上在特定区域内难以将划拨土地纯收益从整体房地产租金、营业收入等中有效剥离出来，再加上在确定收益划拨土地报酬率时也是无从操作，并最终致使收益法难以得到有效应用。

2.3 基准地价修正法

这种估价方法通常只限在已经完成基准地价评估的城镇，换句话说就是在具有基准地价和相应修正体系成果的城镇可以应用此方法。虽然现在大部分城镇有划拨基准地价和修正体系，但极少数城市相关部门会公布划拨基准地价标准，因此，这种基准地价修正法并不能大范围使用，局限性太大。而如果是间接利用该方法进行评估，则需要先对出让土地价格进行评估，再将土地出让金扣除出来才可获取划拨土地使用权权益价格，但这样一来又有可能会出现假设开发法应用中无法对土地使用权出让金进行确定的问题，无法把土地使用权出让金从出让价格中有效的剥离出来，这种间接途径也无法有效、快捷的得出划拨土地的土地使用权权益价格。

2.4 假设开发法

假设开发法也称之为倒算法，是根据估价对象的预期未来剩余开发价值来求取估价对象价值价格的方法，把土地出让金在出让土地使用权权益价格中扣减出来，并将其做为该地块的划拨土地使用价格。公式：

划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格一土地出让金

我国国土资源部对其中土地出让金的计算已经作出明确规定：1）待转让完成后该地块用途等也不会发生改变的，且需缴纳一定的土地使用权出让成本，即拟出让时出让土地使用权市场价格减去拟出让时划拨土地使用权价格;2）当转让以后土地用途发生改变的划拨土地，需要缴纳土地使用权出让成本，即拟出让时新土地使用条件下出让土地使用权市场价格减去拟出让时原土地使用条件下划拨土地使用权价格。但这两个公式在划拨土地使用权价格中还有待进一步评估，也因此陷入到一种循环计算中且无法取得最终评估结果。B222478B-3BA7-4904-A778-FDDC8596F54F

2.5 成本法

成本法也叫做成本逼近法，其主要是以开发成本所发生构成要素为依据来对价格进行确定的，因此还称为正算法。我国国土资源部于2001年所发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》中指出，将取得与开发土地所支出的相关费用的总和作为基础，再加上一定的利息、利润和税金来对土地价格进行最终确定。在这一测算过程中无需对土地增值收益进行考虑，这是由于土地增值收益主要来自于增值地租，这应属于国家所有，如出让金等。因此，这种评估法下的公式为：

划拨土地使用权价格=土地取得费用+土地开发费+税费+投资利息+投资利润

3 划拨土地使用权权益价格评估过程中需注意的事项分析

（1）在我国城市房地产管理法中有规定指出，以该法律规定为依据且以划拨方式取得土地使用权的，除法律和行政法规有另外规定以外，其是不存在使用期限限制的。所以，在应用成本逼近法、基准地价系数修正法和市场法等对划拨土地使用权价格进行评估过程中，通常不需要考虑使用年期修正，但如果是应用收益法来对其划拨土地使用权价格进行评估时，则需要设定一定的收益年期并将其作为同用途法定的最高使用年期，同时对其年期进行修正，这是因为在这种情况下如果不对其进行年期修正，那所得到的就会是无限年期的收益价格，这样一来就有可能会出现收益价格比法定最高出让年期所承担土地使用权价格还要高的情况，然而一旦出现这种情况时，不管是在理论上还是在现实生活中都是不合理的。

（2）因我国对于划拨土地使用有着极为严格的制约，如其供应范围、入市条件和土地利用等是禁止利用划拨土地使用权来开展经营活动的，所以，划拨土地使用权价格评估大多都应用成本逼近法来进行，也就是说以平均取得和平均开发成本为基础来对其展开评估，也因此划拨土地使用权价格也可以作为同区域同类型划拨土地使用权的重置成本。

（3）划拨土地使用权和出让土地使用权二者存在较大差异，出让土地使用者在取得土地使用仅时需一次性向政府支付土地租金，也就是土地使用权出让金，而划拨土地使用者在取得使用权时只需要支付土地取得成本，并不需要支付土地使用权出让金。所以，从成本的构成上来讲，这两种价格存在一定的关系，如：

出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金

4 结论及建议

综上所述，上述所提到的各种评估方法在实际应用中均存在各种各样的问题，而无法有效地应用到划拨土地使用权权益价格评估中。因此，笔者提出以下建议：（1）在以往研究应用的基础上进一步加强研究与探讨，在实际的划拨土地评估工作中需要以当地划拨土地处置方式为依据来选取与之相适宜的评价方法来展开，其中较为常用的有成本逼近法和假设开发法两种，而市场法和收益法在今后的实际应用中还需进一步完善和优化才能提升其应用效果。（2）建立交易案例库。为了规范划拨土地市场，避免划拨土地流失，国家相关管理部门应按照地区进行统一分类管理，建立交易案例库，将所有成交案例进行登记录入，便于查询。（3）在对划拨土地使用权价格进行评估过程中，应用不同的评价方法所测算出的价格往往存在一定的差异，就算应用相同的方法在不同区域内所取得的评估结果也会存在差异，所以，想要将划拨土地价格尽可能体现其市场价值，就需要对土地使用者给予合理性补偿的前提下，最大限度地规避在实际评估过程中存在国家资产流失等问题。因此，还需进一步构建健全的划拨土地流转市场，并在此基础上出台划拨土地评估标准和规范，以使划拨土地评估工作得以有法可依，也只有这样才能确保其评估结果更具科学合理性。

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