基于物业管理的BIM技术应用价值探析

摘要：传统物业管理由于缺乏系统性的信息化手段，造成依赖人工、响应慢、社会认可度低等诸多问题，而BIM技术具有可视化、协调性、模拟性、优化性、参数化等特点，借助BIM技术可改变传统物业管理模式、提高物业服务效率、提升物业服务品质，最终实现建筑项目的保值、增值，增加业主满意度与社会认可度。

关键词：物业管理;BIM;集成化;智能化

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）03-0062-66 收稿日期：2021-01-15

作者简介：陈瑶，天津国土资源和房屋职业学院讲师。

物业管理周期长、能耗大、成本高、利润低、面向人群多，以及有可能要面对施工遗留的各种复杂、不确定的问题，因此，亟需利用智能化手段创新工作模式与方法。融入具有创新性的BIM（Building Information Modeling）技术能够大大加快传统物业管理的业务流程，拓宽物业管理行业的发展道路。

1 传统物业管理存在的问题

物业管理是建筑项目全生命周期中继设计、施工、竣工驗收后周期很长的一个阶段，担负着维护、运营、管理等职责。但传统物业管理存在各专业信息“孤岛”、依赖人工、服务响应慢等诸多问题，难以实现对项目的保值乃至升值。

1.1 缺乏系统性与智能化

传统物业管理中，管理者会尝试利用如计算机化的维护管理系统（CMMS）、楼宇自动化系统（BAS）等涉及各个专业的各类系统。但这类系统存在一些问题：（1）生成、使用的数据需要人工输入，费时费力，出错频繁;（2）操作模式不同，对操作者有一定的要求，往往需要较长时间熟悉，一旦产生人员流动又要重新培训、重新用较长时间适应;（3）各个系统各自独立，造成信息“孤岛”。物业管理是一个系统性的工作，一处发生问题，很有可能需要联动解决。如发生突发状况，首先要利用监控系统切换画面确认情况，如果对人员组织不熟悉还要翻看人员组织系统查找区域管理人，再利用对讲系统呼叫。管理人到位后还要查找发生问题的原因，解决问题时可能还要用到图纸、以往记录等，如果是设备管网发生突发问题还要去操作设备管理系统，操作后往往不一定能够迅速找到“坏点”，还要再调集修理人员到现场用大量的时间排查解决。

由此看来，这些系统的数据信息是不生动、各自独立、非集成的，所以，其不能协同作业，不能切实应用于具体工作，更不能对物业工作起到系统性、智能化的辅助作用。各系统各自独立的信息对管理者系统性考量问题并作出整体性策略造成很大程度的制约。

1.2 对人工的依赖性较强

传统物业管理更多的要依靠人工，常被冠以“劳动密集型”管理模式。如对信息的收集、整理，虽也会使用相关软件进行统计、整理，但主要是利用人工录入信息;图纸等纸质信息以文件形式保存，难以快速查阅且不能实时更新。一来，由于责任心不同、工作能力不同，工作量巨大，人工输入耗费时间，且难免不出现错误;二来，物业管理涉及专业众多，专业间信息不能整合集成，缺乏系统性管理。加之传统物业管理模式需要更多有经验的员工，且对其的依赖性很强，一旦人员发生流动，工作交接将有可能造成信息断层，为日后工作带来不便，对分析决策工作带来危害。

1.3 缺乏及时性与预见性

传统物业管理本就在日常维护管理中困难较大，其涉及专业众多、面对人群众多，出现的问题种类繁多，但能力有限，不能及时迅速地解决问题，业主投诉必不可少，工作难度进一步增加。比如，由于管线布置错综复杂且多为隐蔽设置，出现“坏点”难以找出根结，维修时间过长导致影响业主使用。一来，长时间的等待使用更会使业主认为物业服务人员的能力低下，业主满意度低，长此以往，造成物业服务企业甚至行业的社会认可度低;二来，物业服务人员无数遍对业主的解释安抚工作也会造成职业倦怠，进一步造成物业服务人员缺失，加大员工流动性。

究其根本原因，是因为物业管理工作中缺乏对问题的预见性以及缺乏问题发生前的预警响应。人的精力有限，没有智能化、信息化的手段辅助，并不能持续全面、系统地考虑问题与看待周边事物，尤其周边事物涉及众多专业，物业服务人员及管理者分析、预见可能发生的问题是非常困难的。但是，一旦可以预见，就可以提前介入，降低问题发生的概率，提高解决问题的效率。

因此，传统物业管理亟需利用BIM技术实现多专业共享、多数据集成、能预警、能分析、能联动的智能化协同系统，提高响应速度，增加业主满意度与社会认可度。

2 BIM技术在物业管理中的应用价值

将BIM技术融入物业管理，可将建筑本体、建筑环境、建筑内部空间、设施设备维修养护、建筑能耗、人员安全等多方面的超大量信息进行多专业整合、共享，达到提高信息可视化与模拟性、增强信息协调性与共享性以及能够进一步对信息进行分析与预测，解决传统物业管理中的痛点，提高物业管理的效率，提升物业服务水平。

2.1 使信息连贯、生动、可读

BIM技术可运用于建筑的全生命周期，其基础是“建筑模型”，核心是“信息”。因此，在物业管理阶段能够继承从项目开始、设计、施工直到建成的全部过程且保持不断更新的完整信息，增强了信息的连贯性、透明性。

BIM具有可视化的特点，即使看不懂图纸也可通过三维模式具体、清晰、快速地了解项目情况。其可利用三维模式分层、分视角展示建筑的各个层、面;通过“点击”三维模型中的构造、构件、设备设施、甚至小到每个零件，均可即时获取如型号、尺寸、使用材料及其特性、与其关联的构造及设备情况、运行及维修保养情况、管理者等与其相关的所有信息;逆向操作同理，可将上述信息作为检索条件，通过“输入”检索的信息定位构造、构件、设备设施，以及与之相关联的构造、构件及设备设施，甚至小到每个零件;在观察一些隐蔽工程时，也可使用“透明化”功能呈现隐蔽的管线、阀门等，同时也可准确、快速地将其进行定位。

同时，BIM具有参数化的特点，即“一处变，处处变”。当某个部位发生变化或者调整，无需人为调整，与之相关的所有部分都会自动发生相同部位的变化，实现关联信息自动更新。如，传统物业管理中更换某个设备设施构件或者对某个设备设施进行维修后，往往不得不需要对每个与之相关的各个独立系统进行同一信息的人工录入变更。另外，维修管道有时需要加装或者改变某一管道位置，传统物业管理中一旦维修后能够确保正常使用，很有可能这项工作就意味着结束，忽略了加装或者改变位置的管道在图纸上的更新，当未来发生某些问题需要参阅图纸时，未更新的老旧图纸将不能发挥任何指引作用，给维修工作带来很大困难。但利用BIM技术，物业维保人员完成维修保养上传信息后，与之相关的所有部分（如：表单、图纸、三维模型信息、维保的设备设施属性等）无需人为，系统自动关联更新。减少了由于人工录入发生错误、遗漏的可能性，维保结束同时系统信息完成更新，将大大提高工作效率并为后续工作提供保证。

2.2 可对系统信息进行模拟及预警

BIM技术可对系统运行中如设备出现故障或到期需要养护、能源消耗出现异常情况、不明人员入侵、租户租期到期等情况进行提醒或预警。再如，当发生火灾时，能够自动火警报警，即时定位火灾发生的位置，并能够及时查看火灾发生的区域及周围情况，甚至能够规划逃生的路线帮助遇险人员快速撤离。另外，BIM技术也能够对有可能发生的突发或者危险事件进行模拟，测试应对的计划，预估可能造成的损失。由此，提高物业管理的及时性与预见性。

2.3 有助于建筑节能

BIM技术+物联网，能够实时采集、分析用电量、用水量、燃气量等能源消耗量及其费用、走势;同时，远程对室内温度、湿度监测获取信息。通过信息的实时反馈对能耗进行调节、控制，优化能耗使用，达到节能的目的。

2.4 降低对员工及其经验的依赖性

BIM技术的融入，其可以在建筑模型生成的同时形成关于人员、设备设施、建筑本体、空间等各类信息表单，以及平面、立面、剖面、详图等各类建筑施工图纸，并且信息能够实时、快速地根据具体情况的变化而进行调整变化，表单、图纸等不需要人工，同信息的变化自动调整。由此减少对人员的使用，降低对人员的依赖性，加之BIM技术帮助物业管理实现协同工作，也将不会发生由于工作交接造成的信息断层。

2.5 提高物业管理的响应速度

首先，环境卫生管理、公共秩序维护、设备设施维修养护、房屋本体维修养护等物业管理方面的工作流程、组织构成、组织内人员构成、岗位职责、管理区域等与BIM基础三维模型相结合，当出现异常情况或问题时，利用BIM技术，系统内部通过已集成的信息能够快速定位发生区域及区域管理人员，该区域管理人员也能够迅速反应，及时解决处置问题，提高管理水平及工作效率。

再有，利用BIM技术，能够做到提前预警、帮助定位“坏点”。如，按照计划提醒管理、技术人员进行房屋本体维护，以及设备维护、检修、报废等。检修或维护工作结束后，相关检修、维护信息上传到系统进行统一化管理以及为日后的房屋本体维护、设备维护计划提供数据基础。同时，BIM技术也能够实现远程对设备运行进行控制，提高响应速度。又如，当发生漏水时，可快速响应关闭阀门，找到“坏点”，减少损失。再如，发生突发状况时，无需再查阅很多图纸、记录，系统可快速以三维或二维模式定位发生位置及以往记录，快速解决问题。

由此，在对物业项目的管理中，可先于业主提前发现问题，快速解决问题，提高对物业项目的管理水平，增加客户满意度。

2.6 实现“集成”管理

物业管理中的信息“孤岛”问题制约了管理者对物业项目的统筹管理。而BIM能够集成组织内的人员、客户服务及设备设施、房屋本体、环境卫生、秩序维护、能源管理等物业管理相关信息，且各专业、部门能够共享以上信息，实现房屋本体维护、环境卫生管理、公共秩序维护管理、设备设施管理、能源管理等的协同化、系统性、标准化管理。同时，能够利用管理过程的集成信息，对物业服务人员的工作质量和工作效率进行合理量化;积累和分析管理过程的集成信息，为日后管理提供策略基础。

3 建议

BIM于物业服务行业乃至整个建筑行业来说，都是一场革命和技术跨越，其强大的应用价值将助力整个行业智能、快捷、协同、高效发展。

3.1 “BIM+”融合更多技术共同发展

BIM可联合其他智能技术应用于物业管理，为物业服务提供更好的技术支持，如BIM+GIS、BIM+VR、BIM+AR等。

3.2 行业内达成资源共享，为BIM可持续发展创造有利条件

众所周知，大量的数据信息是有的放矢实施工作的基础，亦是指导工作的关键。但是，基于商业秘密的考虑，很多企业不愿将自身项目的数据资料在行业内部共享，使得行业内部的数据信息流通存在很大问题。从另一个角度来看，仅以自身的数据作为积累，单一企业很难在短时间内积累相当大体量的数据信息，其所保有的数据信息总量相较于整个行业微不足道，并不能获得数据信息给工作带来的实际效果。因此，只有将各个企业的数据信息置于行业内部，推动行业朝智能化发展，实现行业内信息资源共享，发挥数据信息对物业服务工作的指导作用。

3.3 统一标准

利用BIM技术于物业管理的优势之一是不同专业参与者能够协同作业，因此，统一标准是至关重要的。可由政府、行业主管部门、行业协会等引导，组织制定相关BIM在物业管理中的应用标准、应用流程等。

3.4 加强相关人才培养

从高校层面，强化BIM技術课程的普及程度。不仅对于物业管理等房地产相关专业开设BIM课程，也要考虑对计算机技术、信息技术等专业开设相关BIM技术课程。从行业、企业层面，加强对在职员工的BIM技术培训力度。还可通过校企合作进一步加强对BIM技术人才的培养深度。

综上所述，BIM技术应用于物业管理能够优化其管理模式，将传统物业管理模式转变为一体化、信息化、智能化的管理，提高管理效率以及物业人员对业主服务的响应速度，提高业主满意度。

参考文献：

1.邱思亮.BIM 技术对传统物业管理模式的改造和提升研究.天津大学.2017.11

2.张楹弘.BIM技术在建筑运维管理中的应用研究.长春工程学院.2018.12

3.梁程光 戚振强 李玄正.基于BIM的运维管理研究与应用综述.智能城市.2018.09

4.刘国庆 陈燕升.利益相关者视阈下的BIM应用价值与阻碍问题研究.工程管理学报.2020.03