“十四五”住房需求空间研究

摘要：“十四五”时期，我国经济社会发展将积极贯彻新发展理念、构建新发展格局，努力实现高质量发展目標。我国房地产行业降速提质，但房地产市场仍有较大规模支撑，企业聚焦、做强主业仍是未来发展的着力点。企业借助数字化技术和工具推动产品、服务的智能化，能够有效提升产品品质和运作效率，强化核心竞争优势，全面赋能企业发展。

关键词：住房需求;双循环;大数据;人工智能

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）03-0013-19 收稿日期：2021-01-27

文章来源：本文由中指研究院供稿。

“十四五”时期，我国经济社会发展将积极贯彻新发展理念、构建新发展格局，努力实现高质量发展目标。在此背景下，以人为核心的城镇化将继续稳步推进，房地产调控将坚持以“稳”为主，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。

1 市场预判：未来五年市场运行整体平稳，销量小幅调整，但规模仍可期

周期视角下，房地产市场或逐步进入调整阶段。从市场周期的角度上看，“十三五”时期的房地产市场尚未走完一个完整周期，在2019年市场即将步入调整通道后，新冠肺炎疫情的爆发，短暂打乱了市场运行节奏，中央加大逆周期调节力度，财政货币政策齐发力稳经济，M2增速连续多月保持两位数增长，叠加地方政府供需两端的扶持政策，购房者置业情绪快速恢复，房地产市场亦走出超预期复苏行情。2020年下半年房地产调控政策收紧，调控效果进一步显现，且随着疫情期间积压的购房需求快速释放，市场逐渐进入正常运行节奏。

从土地端来看，地方土地财政依赖度较高的现状在短期难以出现明显改变，叠加未来五年各城市基础设施建设将加速推进，地方政府财政压力加大，未来土地供应仍有较大放量空间，且供需矛盾突出的城市已明确将加大供地力度，优质地块推出节奏或将延续，土地价格或保持上涨态势，但“稳地价”目标下，地价涨幅将有所放缓。

针对未来五年中国房地产市场需求规模，本文分别通过量化模型（“中国房地产业中长期发展动态模型”）和分析不同需求类型（三大类需求）两种方法进行测算。

1.1 模型预判：2021-2025年市场供求规模高位小幅回落，投资增速放缓

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，综合国内外宏观形势，政府发布的《“十四五”规划建议》及主要研究机构对未来经济走势的预测，参照房地产行业调控导向及定位，对2021-2025年房地产市场的宏观环境提出如下假设。

假设1：宏观经济高质量发展（GDP：2021增长9%，2022-2025年均增长5%～5.5%）;

假设2：货币信贷政策保持灵活适度（M2年均增长9%～10%），精准导向，房地产行业金融监管整体收紧;

假设3：新型城镇化继续推进，未来5年城镇化率以年均一个百分点提升;

假设4：土地市场平稳（未来五年住宅用地年均成交面积高位稳定，地价平稳上涨）;

假设5：坚持“房住不炒”调控导向，因城施策，科学及时调控，长效调控机制落地。

基于以上假设条件，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，预计未来五年我国商品住宅销售面积为67.8亿平方米;销售额达79.5万亿元;新开工面积为74.8亿平方米;开发投资额58.5万亿元。从复合增速来看，2021-2025年商品住宅销售面积年均下降3.7%左右，销售额年均增长1.8%左右，新开工面积年均下降2.7%左右，开发投资额年均增长3.8%左右。市场呈现“发展节奏明显放缓，整体供求规模高位小幅回落”的特点，见图1。

1.2 需求结构分析：新型城镇化背景下新增城镇人口带来的住房需求将继续发力，改善型住房需求占比高位稳定，拆迁改造住房需求将有明显回落

从自住需求角度考量，住房需求可以分为三大类：（1）新增城镇人口带来的城镇化住房需求;（2）生活条件提升推动的住房改善需求;（3）因拆迁改造带来的住房需求。

1.2.1 新增城镇人口住房需求：未来五年新增城镇人口约8433万人，由此带来住房需求约36.2亿平方米

未来五年，我国将继续坚持推进以人为核心的新型城镇化，在深化农村改革、户籍制度改革等作用下，农民进城将更加自由便利，在此过程中，新增城镇人口产生的住房需求将成为未来房地产市场总需求的坚实支撑。

从国内城镇化进程来看，我国城镇化率在到达30%之前，城镇化进度较为缓慢（1981年城镇化率为20%，至1996年方达30%）;而突破30%后，城镇化进程明显加快，1996至2019年每年城镇化率提升幅度均在一个百分点以上，年均新增城镇人口超两千万，见图2。目前，全国城镇化率刚刚突破60%，仍处于传统的城镇化快速发展期，近年来城镇化率提升幅度有所收窄，但受益于新型城镇化战略的持续推进，未来几年城镇化提升幅度仍有保障。

通过研究多个发达国家城镇化水平跨越60%阶段时的变化速度，我们发现，加拿大、日本、巴西、法国等国家年均提升幅度在0.8～1.0个百分点之间（见表1）;而我国近两年的年均提升幅度保持在一个百分点左右，变化基本一致，且符合联合国研究形成的城镇化“S”型发展规律，预计在新型城镇化战略持续推进、农村土地制度改革及农业现代化体系逐步建立的背景下，2020-2025年我国城镇化率将以年均1个百分点的幅度提升，至2025年，预计城镇化率将提升至66.6%，全国城镇人口将达到近9.5亿人，由此测算未来五年全国累计新增城镇人口将在8433万人左右。

另外，除城镇人口变化趋势外，住房需求规模也与城镇居民人均住房建筑面积息息相关。据国家统计局数据显示，2019年，全国城镇居民人均住房建筑面积为39.8平方米，较2002年增长62.1%，年均增加0.9平方米。综合来说，房地产行业市场化以来，城镇居民居住环境已有较大改观，未来随着经济水平持续增长，人均住房建筑面积有望得到进一步提升，但增长幅度存在放缓倾向。在经济发展带动下，预计未来城镇居民人均住房建筑面积将以年均0.8平方米的幅度提升，至2025年，全国城镇居民人均住房建筑面积将达到44.5平方米。

结合对人口总量、结构及城镇居民人均住房建筑面积的预判，预计未来五年我国新增城镇人口约8433万人，城镇居民人均住房建筑面積提升至44.5平方米，则未来五年新增城镇人口带来的住房需求约36.2亿平方米，是未来五年住房需求的坚实支撑。

1.2.2 改善型住房需求：预计未来五年城镇居民人均住房建筑面积将以年均0.8平方米的幅度递增，改善型住房需求共35.7亿平方米

我们把人均住房建筑面积的提升产生的住房需求定义为改善型需求，改善型住房需求的持续增加主要源于生活条件提升后高品质宜居产品需求的积极释放。随着经济的发展，生活条件的进步，居民对改善居住环境的需求也日益增长，2019年，全国城镇居民人均住房面积达39.8平方米，较2002年增加约15平方米，城镇居民居住环境得到明显改善，见图3。

通过对历史数据的追溯与分析，我们发现，在一定时期内，我国城镇居民人均住房建筑面积与人均GDP走势存在显著的正相关关系;2019年，我国人均GDP已突破一万美元，未来五年，在“实现更加充分高质量就业、居民收入增长和经济增长基本同步”目标引导下，预计人均GDP将保持增长态势，经济水平持续提升将进一步为人均住房建筑面积的提高拓展空间，加之《“十四五”规划建议》提出未来五年要努力实现“民生福祉达到新水平”目标，预计未来五年人均住房建筑面积将再上新台阶。

鉴于日本住房发展历程对我国具备较强借鉴意义，通过对日本历史数据的分析，可以发现，1983年日本人均GDP正式越过一万美元门槛，其人均居住面积约27.7平方米，至1988年，人均GDP达到2.5万美元，人均居住面积提升至30.6平方米，五年间人均居住面积提升3平方米左右（见图4）;当下我国经济及住房状况与日本1980年代相似，预计未来五年我国人均住房建筑面积存在4平方米左右（按照75%的平均得房率将人均居住面积转化为人均住房建筑面积）的改善空间，年均提升幅度在0.8平方米左右，在此基础上，预计2025年城镇人均住房建筑面积将提升至44.5平方米。

综合来说，基于上述对2021-2025年城镇居民人均住房面积年均提升0.8平方米至44.5平方米的预判，预计未来五年改善型住房需求共35.7亿平方米，是商品化住房需求的关键支撑。

1.2.3 拆迁改造需求：棚改效应减弱，老旧房屋将主要以改造替代拆迁，未来五年拆迁改造需求规模将有明显下降

基于前文预测，未来五年，我国城镇人口将增加约8433万人至9.5亿人，城镇居民人均住房建筑面积将年均提升0.8平方米至44.5平方米，进而带动全国城镇住宅存量将增加72亿平方米至423亿平方米（见图5）。新增住宅存量主要源于新增城镇人口带来的住房需求及改善型住房需求的释放带动，而基于庞大的住宅存量，拆迁改造带来的住房需求也在住房需求总体中占据重要地位。

中国普通住宅用地使用权年限为70年，按土地使用权价值折旧计算，年折旧率为1.4%。2014年以来我国积极推进棚户区改造，尤其是2016-2019年，全国棚户区改造开工累计2157万套，导致“十三五”时期住宅拆迁率较正常水平出现了较大幅度的提升，在此过程中，大规模的历史遗留危旧住房及简易棚户屋在此过程中被拆除，在现有存量住房平均质量得到明显提升的背景下，拆迁更新率下滑或将成为必然趋势，本文将拆迁更新率设定为1.2%～1.4%，见图6。

总体来说，以1.2%～1.4%的拆迁更新率计算，在前文住房存量测算的基础上，预计2021-2025年拆迁改造带来的住房需求约22.7～26.5亿平方米，绝对规模将较2016-2020年下降两成左右。

综合来看，从三类需求角度来看，据中指测算，“十四五”时期全国城镇住房需求总量将达94.6～98.4亿平方米：其中受新型城镇化快速推进影响，新增城镇人口带来的城镇化住房需求占比最高，达37%～38%;改善需求占比稳步提升，占比约36%～38%，也是支撑住房需求的重要力量;而在老旧小区战略引导下，住房拆迁系数将明显降低，由此带动的住房需求也将缩减，据中指测算，“十四五”时期拆迁改造带来的住房需求占比为24%～27%，较“十三五”时期下降三至六个百分点。

值得注意的是，住房需求总量与新建商品住宅市场的销售规模并不会划上等号，购置商品住宅只是解决住房需求的重要形式之一。结合历史数据来看，在房地产市场化背景下，住房需求商品化比例虽有波动，但逐步提升趋势较为明确，尤其是近两年，商品化比例接近八成。未来五年我国将坚持推进租购并举，完善长租房政策、扩大保障性租赁住房供给，预计将有更多比例的住房需求以租赁的形式释放，加之高规模棚改货币化效应的消退，2021-2025年住房需求商品化比例将在近两年高位上有所回落。但考虑到改善型需求将继续高位释放，预计未来五年住房需求商品化比例并不会出现明显滑坡，大概率仍可维持在70%左右水平。以70%的商品化比例测算，未来五年全国商品住宅销售面积约66.0～68.6亿平方米，较2020年水平年均下降3.2%～4.5%。预计未来五年我国商品住宅市场销售面积将在高位基础上有小幅回落，整体规模仍较为可观，见图7。

2 趋势特点：市场分化加剧，行业向高质量方向迈进

参照远景目标，到2035年，我国经济实力、科技实力、综合国力将大幅跃升，经济总量和城乡居民人均收入将再迈上新的大台阶，广泛形成绿色生产生活方式，人均GDP达到中等发达国家水平，中等收入群体显著扩大，城乡区域发展、居民生活水平差距显著缩小，人民生活更加美好。住房作为人们美好生活的重要组成部分，未来随着居民收入水平的不断提高、绿色生活方式的逐步形成等，行业发展亦将呈现新特点。

2.1 市场分化行情进一步加剧，把握城市结构性机会

“双循环”新格局下，消费、科创、交通有待全面发力，将进一步影响城市发展格局，消费潜力大、产业活力强、交通网络完善的城市，未来发展空间也将更大。中长期来看，中心城市、城市群房地产市场整体发展态势较好，但不同城市群之间、城市群内部不同城市之间在房地产市场所处周期不同、城市基本面支撑度各异、未来城市规划方向不同等因素综合影响下，房地产市场的表现将更加分化。

2.2 产品结构上移，行业降速提质

2020年新冠肺炎疫情的爆发加速了改善型住房需求的释放，多数重点城市144平方米以上户型的成交套数占比较2019年有所提升，整体大户型成交活跃度提升（见图8）。未来在人们追求美好生活、绿色生活的带动下，需求端对住宅的绿色宜居程度、舒适度、智能化程度、住房品质等提出了更高要求，叠加“三道红线”下行业发展降速、竞争加剧，均促使企业更加注重产品的内在属性，产品迭代升级加速。未来，房地产行业整体降速提质，强化自身产品力的打造是企业赢得未来竞争的重要砝码。

2.3 企业做强主业、深挖服务价值，地产数字化和智能化是趋势

未来五年，我国房地产行业降速提质，但房地产市场仍有较大规模支撑，企业聚焦、做强主业仍是未来发展的着力点。随着房地产存量市场规模的不断增大，房地产服务价值凸显，疫情爆发后地产服务价值又得到进一步深化，叠加大数据、人工智能等数字技术的快速发展和应用，未来地产数字化和智能化趋势将更加明显。企业借助数字化技术和工具推动产品、服务的智能化，能够有效提升产品品质和运作效率，强化核心竞争优势，全面赋能企业发展，见图9。