宁波二套房首付比例最低40%

赵新江

近日，据《理财》杂志记者了解，浙江省宁波市规定房贷未结清的居民家庭购买二套房时商贷首付比例不得低于60%，已结清的商贷首付比例不得低于40%。

据微信公众号“宁波住建”消息，2020年12月10日，宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》（以下简称《补充通知》）， 对宁波市房地产调控措施进行进一步完善，坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。

据悉，上述《补充通知》从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等四方面，对此前7月6日的调控新政进行补充完善，并于12月11日起正式开始实施。

二套房首付比例最低40%

《补充通知》对差別化住房信贷政策做了进一步的明确规定：市六区已有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于60%；市六区已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%。

调整房地产信贷政策主要出于以下考虑：

一是现行差别化住房信贷政策的层次和精准度有待提升。现行政策中，享受最低档首付比例的包括首次自住购房和改善型购房两类，且改善型购房占比较高；为体现对真正首套自住购房的支持，宜将两类群体区分开来。另外，对贷款未结清的改善需求，在原有基础上适当加大调控力度。

二是目前宁波的首付比例在兄弟城市中持续处于较低水平，有向上调整的必要和空间。

此外，规范合同更名和住房赠与行为。为防止投资客利用无房家庭优先认购资格认购商品住房后，通过合同更名进行炒房，《补充通知》规定，无房家庭优先认购新建商品住房的，除增加购房人配偶或者变更为购房人配偶外，不得办理商品房买卖合同购房人变更备案手续。

禁止无房家庭优先认购房源后，通过合同更名给成年直系亲属等方式进行炒房，有利于保障自住需求，也有利于维护政策制度的公平性公正性，保障市场交易秩序稳定。

投机购房有所抬头是诱因

据《理财》杂志记者了解，此次调控主要针对新房限价因素所导致的“万人摇”现象。一方面，在限价摇号政策下，新建商品房价格上涨艰难；另一方面，占据学区房等区位优势的二手房，价格稳步攀升。差价所形成的利益，导致参加新房摇号的人群中既有自住需求者，也存在不少投机性需求者。

根据58安居客数据统计，2020年5月以来，宁波市二手房月度挂牌均价已保持7个月增长。11月末，宁波二手房挂牌均价为25757元/平方米，环比上涨1%，相较10月涨幅收窄0.2个百分点。

自2019年12月起，宁波实行土拍“限房价，竞地价”，主城区新盘价格低于周边次新二手房价格的现象屡有发生。

记者梳理发现，此次《补充通知》中多次提及的海曙、江北、镇海、北仑、鄞州、奉化等区域，正是“一二手房倒挂”现象的密集地。

以2020年10月在江北核心区开盘的启迪水木滨江新房为例，前期销售均价为3.18万元/平方米，而一路之隔的正荣润江城二手房价格已破4.5万元/平方米，每平方米倒挂1万多元。据悉，开盘当天，启迪水木滨江挂出的508套房源全部售罄。

政策补丁促进市场健康发展

对于宁波调整信贷首付比例政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《理财》杂志记者指出，此次政策对此前宁波的购房政策进行了打补丁，具有非常好的导向。此类政策继续说明，宁波将继续坚持“房住不炒”的导向，对于购房政策将强化严肃性，这将有助于促进后续市场的健康发展。

补丁一：严管户口投靠炒房行为

此次政策明确，父母投靠成年子女落户宁波市未满2年，申请在限购区域内购买一套住房，须满足以下条件：父母双方在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区行政区域（以下简称“市五区”）无住房；父母之一自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税（含零申报）或者社会保险。

该政策规定实际上是防范投靠户口而炒房的行为。从人才以及户籍政策的角度出发，确实宁波在户口投靠方面有各类放松的政策。但这也使得一些子女变相地钻了政策漏洞，通过父母投靠子女来落户，无形中增加了一套购房资格。所以此次政策也明确，若是投靠户口而购房，也需要满足无房且有2年社保的要求，这就限制了短期内炒房的可能。

补丁二：规范离异炒房行为

此次政策明确，离异单身未满2年的购房人在限购区域内购买住房或在市六区申请优先认购新建商品住房的，须满足相关条件。比如说本市户籍购房人无住房，离异前家庭成员（配偶双方及未成年子女）在市五区只有一套或无住房的，可申请在限购区域内购买一套住房。

此次政策其实也是为了防范钻此前宁波优购政策的漏洞。部分购房者通过假离婚获取优先购房的资格，变相增加了可认购房产的数量。这显然也是一种炒房行为。

补丁三：规范房产更名和赠与行为

此次政策明确，无房家庭优先认购新建商品住房的，除增加购房人配偶或者变更为购房人配偶外，不得办理商品房买卖合同购房人变更备案手续。同时政策规定，除配偶或者直系亲属之间、产权共有人之间赠与外，属于限售范围的住房在限售期内不得办理房产赠与交易。

此次政策实际上对房产更名或赠与等行为进行了规范。房产更名确实是这两年回避限购政策的一种做法。而现在对于更名的方式进行了管控，尤其是只能限制在配偶范围内的更名。这样也是为了防止将房产更名为子女等，进而规避限购的监管。而赠与方面也有类似的政策管控效应。

补丁四：调整信贷首付比例

此次政策明确两点：一是市六区已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%；二是市六区已有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于60%。此类政策显然对二套购房等进行了管控。