租赁住房发展困境与展望

牟伟　张星江　于磊

摘要：政府工作报告提及多渠道保障租赁住房，解决青年人和新市民的住房困难。租赁住房目前在房地产市场占比低，难以寻找利润增长点，破解租赁住房的难题，需要多部门联动，多举措并行。

关键词：租赁;问题;趋势

中图分类号：F293.31 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）04-0023-25 收稿日期：2021-03-24

作者简介：牟伟，日照市住房保障管理服务中心。

张星江，日照市城镇化建设服务中心。

于磊，日照市不动产交易登记中心。

解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。这是政府工作报告中对住房租赁市场的要求。

早在2017年住建部就在广州、深圳、南京等12个城市进行租售同权试点城市，但到目前为止，并无出现可以复制的成功模式，各地在租赁市场的发展仍处于探索阶段，住房问题的供求关系紧张，尤其是在新市民和青年人群体更为突出。

1 住房租赁市场存在的问题

1.1 住房租赁市场发展滞后

建立商品房制度后，我国房地产市场逐渐呈现二元化发展态势，住房销售市场迅猛发展，租赁市场一直处于落后状态。不论是租赁住房在房地产市场的占比还是租赁住房占比与国外相比，都处于极低的水平。

1.2 租赁市场发展不均衡

住房租赁市场中机构化、专业化、规模化租赁市场占比低，三四线城市甚至占比不超过10%，绝大多数还是业主自行出租或者通过房地产经纪机构分散出租。由于房地产价格增幅较快，销售获得的回报率远高于租赁，导致租赁房源供给不足。另外，市场上的租赁住房房源供需结构失衡，户型与需求不匹配现象突出。适应农民工和刚毕业大学生需求的低租金小户型供给总量较少。

1.3 租赁市场问题频发

承租人与出租人相比在经济实力上、市场地位上不完全对等，处于明显的弱势地位，进而导致在签约过程中的谈判能力和讨价还价能力较低。加之部分不规范的房地产经纪机构和人员也经常通过侵害承租人的权益获取利益，如发布虚假信息，欺骗出租人或承租人;截留挪用租金、随意涨价、提前终止租约;甚至出现房地产经纪机构将租金卷款跑路等现象。市场中的不利地位加上政府有效管理和服务的缺失等种种原因，司法维权耗时费力，承租人合法权益时常无法有效保障。

1.4 租赁市场的法律保护不够

由于规制住房租赁关系的法律太少且力度薄弱，《住房租赁条例（征求意见稿）》在征求意见之后，迟迟未出台。多年来，政府部门把房屋租赁登记备案制度作为租赁管理的重要手段。但租赁登记备案制度没有得到全面落实，不办理租赁合同备案的情况十分普遍。由于租赁合同备案率低，政府部门无法掌握住房租赁市场的交易情况。最高法司法解释规定“法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”，房屋租赁合同签订后不办理备案的，不影响合同的效力。另一方面，办理房屋租赁登记备案，当事人除要缴纳房屋租赁管理费外，税务部门往往根据租赁合同备案信息，去征收当事人高额的税费。

1.5 租赁市场盈利难

住房租赁行业最头疼的就是高投入低回报率问题。在前几年提出“租售同权”之后，部分房企进军住房租赁市场，但房企在已经扩展的长租公寓上也一直面临盈利难题。去年疫情之后，更是频发“租赁爆雷”事件，虽然与租赁市场无关，但整体看来，“租金贷”等套取短期現金流的运营模式已经被证明不可行，靠住房租赁业务的盈利难以战胜房地产销售市场的快速回报诱惑。

2 住房租赁应成为房地产市场的重要组成部分

近年来，各地吸引人才的政策频出，落户口、送房子，竭尽所能招揽人才，毕竟人才代表着一个城市未来的生命力。为了吸引人才加入，深圳、广州、杭州、南京等地对人才给予不同级别的租房补贴，解决人才的租住问题，鼓励人才流入。在一二线城市高房价压力之下，如何解决好租赁住房问题已经成为制约城市发展的关键因素，毕竟拥有足够的人才才能带动足够的产业发展和升级机会，不过要想留住人才的前提就是需要解决住房问题，毕竟有户没房也很难留得住人才。

虽然租赁市场的发展相对较快，但还是处于一个探索的阶段，未来要想有一个好的发展，势必是需要经历漫长的一个过程。租房子居住不仅可以缓解房地产市场的压力，也能让更多的人过上更加舒适和幸福的生活。租赁住房已经成为北上广深等城市重要组成部分，因为对于这样的大城市来说让所有人都具备购房资格或者购房能力显然不现实。

前些年，房地产市场迅猛发展，房地产价格也一路走高，除了海南房地产市场曾经出现过崩盘以外，各地的房地产市场几乎一边倒的呈现“买到就是赚到”。在中央在提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之后，房地产价格处于相对稳定状态。住房消费理念也应该有所转变，部分城市针对人才住房已经开始探索“先租后买”的层级住房消费理念，房屋居住条件应与自己的收入相匹配。

3 住房租赁市场发展前景展望

从政府工作报告分析，2021年，住房租赁将成为房地产市场发展重点，对于大量的新市民、青年人的居住需求，未来采取更多增加租赁房源供给的方式进行解决。一方面未来参与到租赁行业中的企业会增多，租赁房源量、租赁土地的供给将增强，以满足不断增长的租赁需求;另一方面政府会进一步强化对租赁行业的重视度，会不断给予财政、税收等层面的支持，同时强化对长租公寓的资金监管，并提升对各地租金变动的监管力度。

3.1 加快推动“租售同权”政策落地

教育和医疗资源的不均衡，是导致房地产价格差异的重要因素。两会之后，上海率先实行的学位分配制度，导致部分重点学校周围房价急剧下降，已经为各地提供了可以复制借鉴的模式。出台住房租赁市场提供配套政策，针对承租人家庭就近就医、其子女就近入学等主要租购不同权问题提供具体的解决方案和落地细则，将房屋与社会福利制度在一定程度上剥离，房地产市场租售同权指日可待。

3.2 积极搭建住房租赁信息平台

移动互联网在住房租赁市场的运用，一是带来的消费行为的改变，网上找房的租客越来越多。借助网上房源的发布，住房租赁经营者可以相对精准和便捷地获取客户，同时降低营销成本，提高效率。二是通过互联网，让网上看房、签约、付款都成为可能，流程上方便快捷。

官方建设租赁信息平台可在较大程度上解决租赁信息不对称问题。应以信息平台为基础，将已备案的规范房源与其可享受的相关权益明确挂钩，一方面可激励房东备案意愿，另一方面可让租客更了解自身权益。同时，扩展平台的资金监管功能，保障双方的资金安全，避免长租爆雷事件的发生。

3.3 多渠道筹集房源

鼓励住房租赁企业参与公共租赁住房的运营管理工作，将现有政府投资和管理的公租房、人才公寓交由专业化、社会化企业运营管理。专业化租赁企业可参与公共租赁住房房源筹集，在公租房、人才公寓等领域开展政企合作，实现多层次公寓专业化、社会化管理。

对于工业、商办、集体用地等需盘活的存量资产，可制定利用存量工业用地开发利用方案，进行改建式租赁住房开发、经营。对城中村改造，鼓励相关投资主体进行改造、开发后转化为租赁用房，鼓励住房租赁企业与产业园区合作，对于在建、建成的园区，按照比例配建租赁住房。

3.4 完善相关配套政策

对于按规定改建并审批的非住宅类租赁用房可采用民用水电标准，对于非住宅类用房按规定改建为租赁住房后，在租赁期间，用水、用电、用气价格执行居民使用标准。租赁人可通过租赁合同备案后享受住房公积金提取、居住证办理等优惠政策。同时可以配合其他相关政策让租赁房屋可享受入学就医等优惠;对依法登记备案的住房租赁运营机构给予一定税收优惠;对依法登记备案的住房租赁企业和个人，给予一定的税收减免或者返还。