房地产限购中的漏洞与误伤

作者简介：

赵奉军，杭州师范大学阿里巴巴商学院。

新年伊始，一些城市的房地产调控又开始打补丁。从深圳到上海、杭州，一些城市纷纷出台更严厉的限购措施。比如深圳和上海规定“离婚3年内按照离婚前家庭套数计算”，以此限制通过“假离婚”规避限购的投机购房者，杭州出台了“父母投靠落户需满3年才可作为独立家庭购房”，以此缩小无房户摇号规模。

即便是这样更严厉的调控政策，也未必能让一些人满意。在这些人看来，为了将所有投机者逐出住房市场，限购政策不应该有漏洞。如果出现了漏洞，应该在第一时间弥补。上述的沪杭两地的限购漏洞存在多年，时至今日才亡羊补牢。至于其他漏洞，比如外地人通过与上海户籍者“假结婚”获得购房资格突破限购，并没有新的补丁加以控制，一些人对此也愤愤不平。

但我们可能忽视了硬币的另一面，越来越严密和严厉的限购政策导致的误伤也越来越多。我们对“假离婚”深恶痛绝，但现在的政策却将那些真离婚后有真实合理购房需求的人挡在了门外（租房不受影响），包括杭州无房户家庭的认定同样会误伤一批人。

我们的限购政策能否做到既避免漏洞，不放过一个投机购房者;又避免误伤，让那些有真实合理住房需求者不受伤害？笔者以为，这其实是不可能做到的。可能有读者会说，做不到情有可原，但应该朝着这个目标努力。这种表述也是有问题的，弥补漏洞和避免误伤其实是两个难以兼容的目标，你无法朝着两个难以兼容的目標努力，你总归要有取舍和选择。

背后的原理其实很简单，即统计学中“弃真”和“取伪”两类错误是无法同时降低的，二者是一个跷跷板的关系。对任何一个购房者，我们外人并不知道他是否真的是投机者，我们根据他提交的材料并对照限购政策来判断他是否有购房资格，但这个判断其实是个概率决策，是有可能犯错的。实践中会出现两类错误。第一类，他不是投机者却被冤枉，误认为是投机者不允许其购房，即“弃真”错误;第二类，他是投机者却被接纳允许其购房，即“取伪”错误。这种场景与法庭判案高度类似，法官裁决也可能出现两类错误，即“冤枉了一个好人”和“放走了一个坏人”。严刑峻法能降低后者犯错的概率，但随即会提升前者的概率。世间难得双全法。

在统计学中，我们通常认为犯第一类错误的危害更大。但还是要具体问题具体分析，比如法庭判案，冤枉好人我们太难以接受了，所以要想方设法降低冤枉好人的概率，代价就是放走坏人的概率上升;而疫情防控就不一样了。在新冠疫情防控过程中，很明显犯第二类错误的危害更大，很多时候只要有人发烧就立即隔离，这样我们能大幅降低犯第二类错误的概率，代价就是正常感冒发烧的人也被隔离了，导致犯第一类错误的概率大幅上升。

房地产限购究竟是类似法庭判案，还是类似疫情防控？如果类似法庭判案，那我们要想方设法避免第一种错误;如果是疫情防控，那我们要竭尽全力避免第二种错误。目前看来，大众舆论包括中央和地方政府其实是认为更类似于疫情防控，即犯第二类错误的危害更大，投机购房助长了房地产泡沫危害社会公平，泡沫破灭后整个社会每个人都将承担后果。

明白了上述逻辑，就能理解为什么说弥补漏洞和避免误伤难以兼得。如果我们想方设法要求弥补限购政策中的各种漏洞，降低犯第二类错误的概率，那误伤就在所难免，犯第一类错误的概率就会上升。如果限购政策越趋严厉，那误伤不知凡几。举例来说，如果要弥补一些地方的“假离婚”购房漏洞、高龄老人无房户购房漏洞、城郊农民拆迁户购房漏洞，那就得出台针对性政策，这不仅考验决策者的智慧，而且会造成大面积误伤。

水至清则无鱼。笔者所说的竭尽全力避免第二种错误是尽可能弥补限购政策中的漏洞，并非意指将第二种错误的概率降低到0，不要有这种极端想法。如果按照某些人说的要弥补所有限购政策中的漏洞，按照不完全合同理论的思想，技术本身是做不到的。决策者的理性有限，经济社会变化太快，人民群众的智慧又是无穷的，并且有些漏洞的弥补远远超出了部门权限。任何合同或契约规定都不能尽善尽美、天衣无缝。

最后，笔者上述分析的前提是限购政策本身会长期存在。如果没有限购或者限购在未来取消，遵循简单的自由交易价高者得的市场原则，上述分析的漏洞和误伤的取舍也就完全不存在了。但是，目前来看，一些城市的限购政策可能将长期存在，这意味着漏洞和误伤之间的权衡和取舍也会长期存在。