办公楼盘能当公寓卖吗

向阳

老牌房企越秀地产（00123），最近在武汉的两个项目遭遇业主投诉和举报。

越秀地产成立于1983年，总部位于广州，1992年在港交所上市，是我国第一批成立的综合性房地产开发企业之一，也是我国第一代商品房缔造者。2011年，越秀地产进入武汉。

去年底以来，越秀地产在武汉开发的多个楼盘陆续交房。越秀星悦峰项目被诉办公楼当公寓卖，而华发越秀悦府则涉嫌虚假宣传。近日，支点财经记者就此进行了调查采访，并咨询了相关监管部门。

说好的公寓竟是办公楼

如果不是因为一些事情要查看合同，李女士一直以为自己买的是商住两用公寓。李女士所说的“公寓”是越秀星悦峰项目，由越秀地产旗下武汉越武房地产开发有限公司（以下简称“越武房地产”）开发建设。

2017年，位于武昌中北路与秦园路交叉口的越秀星悦峰首次开盘，李女士购买了一套建筑面积为80多平方米的房屋，总价超过200万元。

李女士告诉记者，买房时，不论是宣传单和户型图展示，还是销售人员推介，抑或是楼盘现场样板间布局，向她传达的信息都是公寓。去年11月，越秀星悦峰通知她收房，看到的房屋布局也与公寓并无差别，厨房、客厅、餐厅、独立卫生间、卧室等均有，而且还通了天然气。

不过，因为户型差异和装修质量等原因，李女士当时并未收房。当她再仔细查看购房合同时，这才发现房屋用途为办公。

与李女士有类似经历的还有多位业主，温先生是其中之一。3月11日，记者在温先生房屋里看到的布局，与李女士所说一致。

那么，规划建设批复和最后验收的都是办公楼，开发商改建成公寓销售，这种行为是否合规？

记者查询发现，相关法规表明公寓和办公楼有着显著不同，主要体现在公寓可居住而办公楼不可居住。《武汉市建设工程规划管理技术规定》显示，办公建筑应当按层集中设置公共卫生间，不得设置飘窗；办公建筑设置单元式办公空间的，其建筑面积总和不得大于办公总建筑面积的50%。

武汉市自然资源和规划局（以下简称“武汉规划局”）官网信息显示，根据武规（昌）建[2017]023号，越秀星悦峰建设项目为新建商务设施项目，批准越武房地产新建壹栋壹至叁拾壹层办公楼。该官网显示，越秀星悦峰于2018年11月21日完成建设工程竣工验收。

3月11日，记者致电武汉规划局武昌分局咨询，一名工作人员对记者表示，办公楼和公寓虽然都属于商业用地，但若建设工程规划许可证写明建设办公楼就只能建办公楼，若是没有明确注明，或说明可作为综合用地，便既可建办公楼也可建公寓。

记者查阅《武汉市城乡规划条例》，其中规定，城乡规划主管部门提出的用地性质、容积率等规划条件在土地出让后不得擅自变更；建筑物规模、立面以及建（构）筑物使用性质等原建设工程规划许可内容发生变化的建（构）筑物改（扩）建工程，建设单位或者个人应当按照规定申请办理建设工程规划许可证。

12日，记者到该局进一步咨询，该局法律监察科相关负责人表示，规划的是办公楼就得以办公楼验收，“我们局对越秀星悦峰进行毛坯验收时，就是以办公楼进行的验收。至于业主反映的改建公寓行为，是企业自己的行为，我们没收到企业改建申请”。

涉嫌虚假宣传误导购房者

此前，已有购房者因受越秀星悦峰对外宣称为精装修商住楼误导，而对其提起诉讼并要求解除《商品房订购书》及退还购房款。2020年4月，法院判决越武房地产向购房者返还购房款190多万元并支付房款占用损失。

被业主投诉涉嫌虚假宣传的，还有黄陂区的华发越秀悦府。

今年1月起，多位业主在武汉城市留言板上投诉称，华发越秀悦府在销售时宣传，该楼盘将配建省市级示范“育才”学校，但其实只是学校名称包含育才两字，与育才学校并无关系。

黄陂区市场监督管理局、教育局回复称，2020年6月18日，区教育局根据建设企业方来函，回函同意学校暂命名为“临空新城育才学校”。此函仅用于学校命名说明，与引进省市级示范学校（“育才”等优资教育资源）无任何关联。

黄陂区市场监督管理局已对被投诉人华发越秀悦府涉嫌虚假宣传一事立案调查。

3月8日，记者致电具体负责调查的黄陂区市场监督管理局刘集市场监督管理所稽查科。该科相关负责人表示，接到大量业主投诉后，局里1月底已针对华发越秀悦府涉嫌虚假宣传进行立案，正常情况下会在90日内做出处理决定，预计4月底会有结果。

如果没有业主投诉，越秀地产在以武汉为代表的华中地区，表现倒也可圈可点。

2011年，越秀地产以28.2亿元购入位于武汉硚口区的硚口金三角地块，打造其在武汉的首个项目星汇云锦。此后，越秀地产斥资过百亿元，先后在武汉购入多宗地块。

近年来，越秀地产还进入了湖北襄阳、湖南长沙、河南郑州等中部城市。记者梳理发现，截至目前，越秀地产在华中地区共布局10多个楼盘，累计为越秀地产贡献销售额超过300亿元。其中，2020年，越秀地产华中地区销售额为68.4亿元。

不过，在以武汉为代表的华中市场，越秀地产仍面临去化壓力。记者查阅武汉市住房保障和房屋管理局官网发现，截至3月13日，越秀地产仅在武汉就有9000多套房源未售，整体去化率为66.92%。其中，住房未售3800多套，非住房未售5300多套。

对越秀地产来说，未来也面临压力。

2020年，越秀地产实现销售额957.6亿元，未能完成此前定下的千亿目标。

而几年前属于同一梯队的新城控股（601155）、阳光城（000671），销售额早就跨越了2000亿元大关。中指研究院数据显示，2020年，新城控股及阳光城的销售额，分别为2521.6亿元、2185亿元。