基于城市规划与城市城市可持续发展研究

2021-05-14邱雄先

锦绣·上旬刊 2021年6期

邱雄先

摘要：城市规划是通过规划方案控制城市土地利用，合理组织城市空间布局和发展，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。房地产开发是将各种原材料结合起来，为人们提供各种建筑用途的活动。这是一个土地开发或转变为住房的过程。

关键词：城市规划;房地产开发;城市可持续发展

一、城市规划与房地产开发内在联系

城市规划是通过规划方案控制城市土地利用，合理组织城市空间布局和发展，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。房地产开发是结合各种原材料为人们提供各种建筑活动。这是一个土地开发或转变为住房的过程。在某种程度上，它们是城市建设的不同阶段，它们的共同目的是服务城市，创造良好的生活生产环境，满足人们的需求。城市规划是城市房地产开发的“领头羊”，指导和制约着城市房地产的发展。城市规划所绘制的城市发展蓝图是以房地产开发为基础，在开发过程中根据新形势进行调整和补充。

二、城市规划与房地产开发的特点

（一）城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优

城市规划考虑在全市乃至更大范围内合理组织土地利用，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求的是城市发展的总体最优模式，这种模式往往不是最优的，甚至对某一地区或某一产业的发展极为不利。房地产开发是一种个体经济行为。开发商总是从自身利益出发，选择最佳区位，采取最赚钱的开发模式，并要求较高的容积率。如果没有规划和管理，其开发活动很可能造成交通拥堵、环境污染、城市公共设施缺乏等现象。

（二）城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为

我国城市总体规划的期限一般为20年，即城市规划的最终形式是20年后城市的物质形态，城市的长远发展利益是其重要依据。对于城市土地投资者和开发商来说，最重要的是如何在最短的时间内进行投资。为了获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市发展建设要协调好长期利益与短期利益的关系。通过一次短期的房地产开发活动，可以实现城市规划的宏伟蓝图，实现城市的稳定协调发展。如果过分强调长远利益，就会失去经济发展的机遇;如果过分强调短期利益，可能会加重未来城市的负担，损害城市的城市公共利益。

（三）城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性。

我国的城市规划需要较长的时间，规划完成后具有法律效力。经过几年的实施，会有所修改，内容和表现形式都比较稳定。在竞争机制的市场体系中，房地产开发要抓住机遇，注重开发后的收益，这往往会导致意想不到的行为。城市房地产的快速发展对现有的城市规划产生了很大的影响。对城市发展有重大影响的开发项目，甚至导致政府决策与规划目标背道而驰，以致整个规划理念被打破，城市发展格局被彻底打乱，原有规划毫无意义。

三、市规划与房地产开发的关系

（一）城市规划对房地产开发起到必要的管制作用

我国《城市规划法》规定：“城市规划区的土地利用和建设，必须符合城市规划，实行规划管理”。具体而言，必须对城市建设用地的性质、区位、面积、外观、高度、建筑密度、容积率等进行规划管理。由于房地产开发的目标是利润最大化，受市场经济规律影响，没有规划干预，很容易导致过度开发、任意开发和忽视城市公共利益。因此，有必要通过规划手段对其进行规制。

（二）城市规划指导和促进房地产开发

基于详细调查和科学论证的城市规划为开发商提供了大量的信息和开发依据。城市规划可以指导房地产开发的选址、方案选择和价格评估。合理的城市规划还可以增强投资者的信心，促进房地产开发的发展，形成一批开发“热点”。

（三）城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段

房地产开发必须经过总体规划设计才能进行工程建设。合理的规划设计可以节约投资，降低成本。在上级规划許可的范围内，可以获得更多的物业和更多的用途，使开发商获得最高的经济效益，满足人们生活和生产的需要。

总之，房地产开发必须接受城市规划的统一管理，才能得到城市规划的指导和推动。而规划设计也是房地产开发寻求合理经济效益的必要手段。所有这些都要求房地产开发商增强城市规划意识，了解房地产开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，在城市规划的指导下更有效地开展开发工作。

四、我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现

（一）过度开发

在追求利润的经营目标的驱使下，往往会导致一些领域的发展和进步。我们看到的是，在住宅小区的开发或改造过程中，开发部门对住宅空间的重视是为了提高入住率。一压再压，尽量增加建筑密度，简单的决定因素密集的布局，往往导致居住区外观单调，日照不足，居住环境质量下降。

（二）开发的随意性。

在城市开发活动中，不同土地利用方式的收益水平也不同，这导致开发部门的开发行为具有一定的随机性。

（三）对城市公共开发的冷落。

城市公共设施是城市发展的基础和前提，服务于社会的利益。但由于缺乏直接的经济效益，以市政设施、绿化、道路等公共设施为主体的城市公共发展一直没有得到发展部门的积极投入。