一生之宅*——房地产户型复合模组法的研究与实践

盛宇宏 ，唐志钊，麦 祺，万丰登

引 言

住宅是人类生存和发展的基础设施，住宅设计品质对社会的和谐发展起到重要作用。“一生之宅”户型设计既为购房者提供了多种居住方式的可能性，也为房地产项目的技术性和成本控制提供了有力保证。我们利用复合模组构成法，使户型以更少的代价形成更多的模组组合，为住宅设计的未来发展提供了一个新的可能性。

1 房地产行业发展现状

我国房地产行业在近20年取得了迅猛的发展，2017年4月，住建部印发《建筑业发展“十三五”规划》提出，到2020年，新开工全装修成品住宅面积达到30%。而国务院早在1999年就开始推广一次性装修或菜单式装修模式。通过国家政策的引导以及市场发展的需要，房地产行业研发出可批量生产且具有普适性的标准化户型。户型设计也正是房地产向精细化发展的重要环节，开发商所提供的住宅产品都应最大程度地带给居住者精细化的生活居住空间和满足人性化的需求[1]。通过精细化的全专业全流程协作，标准化户型提升了人们整体的居住平均水平，也为发展商带来更具效率的成本控制与开发节奏，成为行业蓬勃发展的重要一环。

1.1 标准化与生活需求多元化的矛盾

随着经济发展，人们开始对住宅空间有更多的精神需求。新一代购房者更强调生活的多样化、个性化、网络化，使单一的标准化户型逐渐不能满足居住诉求。购买者需要采用二次装修的方法对住宅格局进行重新打造，从而引出四个问题：首先，受限于结构与管线设备等制约，装修格局无法完全实现购房者的居住诉求；第二，装修过程若施工不当将有可能影响房屋安全性；第三，如果装修之前的设计足够完善和准确，在很大程度上能够避免后期装修和使用过程中的经济和能源的浪费[2]；最后，购房者在不同时间点进入装修阶段，噪音、粉尘、材料搬运等也会对同栋其他居民造成的滋扰，不利于社区的和谐共生。

1.2 房地产企业的体系化设计

住宅工业化是近年政府提倡的开发模式，即以工业化生产的方式建造住宅，批量生产与组装标准化、系列化的建筑构件和部品，具有工期短、效率高、质量稳定、能耗低等优点。开发商把住宅工业化纳入体系化设计中，不仅可以响应政策的要求，而且优化了企业的开发效率，从而降低了建造成本。在户型设计方面，体系化设计根据产品的类别建立户型设计库，为不同面积段与平面结构的产品提供设计方案。刚需户型着重空间的高效利用，在有限的空间内设计出满足现代家庭居住需求的功能空间，强调户型的功能性和舒适性的平衡。改善户型不仅注重空间的合理利用与舒适程度，还追求空间的灵活组合，借助先进的设计理念与建筑技术建立可持续发展的全生命周期户型。

2 “一生之宅”的设计原理与对象研究

2.1 设计目标与原理

如上所述，面对产业标准化和生活需求多元化的矛盾，我们尝试采用户型复合模组法进行户型设计，通过户型标准模组的不同组合，满足社会上人们现在甚至未来可能出现的各种不同的生活模式，打造“一生之宅”的户型设计概念。

2.2 标签模组的分类与研究

住宅功能诉求来源于使用者的需求，住宅作为媒介构成了家庭的物质依托。于是，住宅是“家”最直接的物质反映。隈研吾先生曾说，在“家”这个场所里的象征作用，是通过住在里面的人的价值观（即内部因素）表现出来的[3]。于是，我们对当代家庭构成及住宅户型功能需求两方面进行研究，对住宅需求进行了分类。

2.2.1 家庭成员构成分析

城市家庭在经历家庭发展的不同时期，居住功能及人员构成呈阶段性、临时性变化的特点[4]。根据研究可得出，现阶段购房者家庭成员人数以及对应空间需求如表1所示，同时应间歇性居住（如外地长辈父母或宾客）的情况。总体来看，房间需求是大多数介乎于2～5间，卫生间为2～3间，该分析定性了模组构成功能配置的上限与下限。

表1 家庭成员及对应空间需求

2.2.2 户型功能需求

在新冠疫情之后，人们对健康的关注度显著提高，健康住宅的设计需要快速应对5G时代中工作、生活方式的转变，响应在宅养老、二孩政策的要求，以人的健康为核心构建人与人、人与植物、人与动物、人与建筑、人与自然良好互动的居住环境[5]。此外，人们减少外出后，家庭健身房、儿童游戏区、宠物屋、手工烘焙坊等多元生活形态正在不断发生，人们希望住宅空间能实现自己的兴趣和梦想；最后，主播、电竞、民宿等新型业态的诞生，使新的住宅需求不断出现，需要快速可变的设计应对策略。

面对社会环境的快速进步，户型设计必须具有前瞻性，与市场上一些既定不可逆的户型产品相比，“一生之宅”有着更多的空间弹性与未来适应性。

2.3 一生之宅的技术处理要点

2.3.1 楼型选择

为了让模组体系建立，首先需要对高层住宅的常用结构形式进行针对性优化，保证“一生之宅”的可行性。因此，我们针对几种华南地区常见的住宅布局结构进行分析，如图1所示，连续结构长度对“一生之宅”有重要影响，中心对称的平面则更有利于结构的进一步优化。在楼层选择上，可采用高低分区，即楼栋下部采用剪力墙结构（普通户型），上部采用厚板+剪力墙结构（一生之宅户型），通过结构计算得出每种楼型适合布置“一生之宅”的具体层数（表2）。在实践案例——佛山保利碧桂园中滨花园项目中，经计算，住宅顶部三层选用“一生之宅”户型（图2）。

图1 常见住宅布局形式

表2 住宅结构计算

图2 “一生之宅”实践案例-佛山保利碧桂园中滨花园

图3 刚需90m2产品选型

图4 改善140m2产品选型

图5 140户型结构优化

图6 伪“全生命周期”命题

2.3.2 基础住宅产品选型及模组划分

本次研究采用市场上常见的刚需型90m2户型（以下简称90户型）及改善型140m2户型（以下简称140户型）作为基础研究对象。

传统90户型(图3)注重空间的高效利用，但随着家庭的成长变化，户型对家庭成员增减、老龄化等问题适应性较差，大刀阔斧的改造也并不现实，因此在控制产品面积的前提下如何实现与家庭的共同成长尤为重要。另一研究对象140户型(图4）作为改善型产品，更加强调对家庭生活品质的保证，而传统140户型空间相较于刚需户型仅仅是尺度上的增加，在空间体验上并无本质上的改变，并未突显出改善型产品定制化、灵活多元的特色。

2.3.3 结构优化

为了实现每个模组内部更多的空间变化可能性，我们对标准层的结构布置进行了调整，如图5所示，我们在保证结构合理性的前提下，将模组内原有的剪力墙进行优化，将结构主要布置在户型外墙，加大了户型空间划分的自由度。

3 “一生之宅”户型设计

3.1 “进化宅”——“一生之宅”90户型

3.1.1 全生命周期住宅

我国正处于经济和社会快速发展时期，居民的收入水平和支出承受能力也随之发生相应的变化。同时，对于一个家庭而言，其家庭结构和人口构成随着人的生老病死，婚丧嫁娶也会发生相应的变化，如何使住宅在其物理寿命内灵活地适应居住者需求的变化，是当前住宅设计领域正在探索的一个新课题[6]。全生命周期住宅就是实现住宅与家庭的共同成长的一种尝试，而目前市场上存在的全生命周期住宅普遍存在两类问题，第一类，伪“全生命周期”命题，仅仅更换室内部分家具，空间体验无实质变化（图6），不属于真正意义上的“全生命周期住宅”。第二类则存在空间改造可行性较低，成本及代价过大的问题（图7）。在脱离厨卫管线、结构板沉降等问题进行的空间划分，“全生命周期”只是纸上谈兵。

因此，与传统全生命周期住宅不同，“进化宅”更符合灵活运用，以人为本的设计原则。套型设计在可能的条件下应尽量做到灵活可变，在原有建筑结构基本不变或稍作改变的情况下，仅通过改变家具及隔墙（或隔断）的布置来满足不同的使用需求[7]，在短短几小时甚至几分钟内即可轻松满足不同人生阶段对“家”的需求。

3.1.2 空间小变化、微生长

借鉴日本KSI住宅研究体系1），在改变空间内部布局和设备而不破坏主体结构的基础上，实现按照人生阶段从而自由变换活动空间。

如何解决房子越住越小的问题，在对90户型目标人群的研究中，提出以空间微生长实现“一生之宅”的设想。设计前期通过实际案例调研及访谈，模拟人生各个阶段，根据各阶段的生活特点设立从动线、收纳、空间尺度等多项设计准则，并对住宅空间进行不同程度的改造（图8）。

第一个阶段是新婚不久的年轻夫妻，住户的需求更为个性化，在进行空间设计时可以通过功能分区和模糊界限等方法进行设计，在保障其性能的同时加强房屋的通透感和空间感[8]。因此将紧邻客厅的房间与公区连通，打造一个定制化的多功能空间，满足年轻人的多样化需求。“小小太阳”阶段考虑到照看小孩的需求，借助轻质隔墙将多功能房改造为能与主卧互通的婴儿活动区，既保证了小孩成长的个人空间，又方便父母照看。随着二孩阶段的到来，在设计中保证两间次卧室均可放入书桌是非常重要的，实现两个孩子的独立学习及生活空间。最后，“银龄时代”又回归至两个人的生活模式，根据调查显示，老年人关于住宅最重要的户内空间排序前三项为卧室、卫生间和起居室[9]。因此，在主卧设计中，我们考虑到两位老人作息时间的差异，选择“分床不分房”的主卧布局方式，避免相互干扰。其次，在满足结构设备要求的情况下增加了主人卫生间的空间尺度，使用更安全便利。而在客厅部分则设置了开放式书房，有利于人际互动与发展爱好。

人居空间与主体的身体和行为的动态关系是一个有意义的话题[10]，在同一个空间中，不同的家庭成员构成、不同人生周期需要不同的空间应对方法，“进化宅”缓解了时下标准化户型的千篇一律，无针对性的问题，从而实现了在统一基础上住宅空间对既保证了房地产开发的经济性，又满足了不同住户的实际生活需求。

3.2 “定制宅” - “一生之宅”140户型

3.2.1 设计构成原理

在住宅平面布局中的“公私分区”是一个重要的户型设计原则，要塑造居住的舒适环境,必须加深对“公私分区”的理解,灵活运用,这将有助于提高户型设计的整体水平[11]。140户型设计则采用复合模组法进行设计，将其根据结构和功能空间分为私密空间和公共空间两个模组 —— 由卧室为主导的“私区模组”（图9模组A）以及以客厅餐厅等为主导的“公区模组”（图9模组B），以此作为“一生之宅”140户型模块设计的空间基础。在户型设计的时候，我们在技术可行的情况下将AB模组分别设计为四种不同的空间组合形式。区别于市场上现有一些实验性产品所实现的四种不同装修标准，复合模组法利用AB模组的灵活分解和建构，空间可能性大幅增加，同样四种空间格局最多可形成16种实践性较强的户型产品。

3.2.2 私区模组设计

图8 一生之宅——90户型“进化宅”

图9 模组分解及构建

图10 私区模组设计

图11 公区模组设计

私区设计的一个重要指标是卧室数量，根据我们的调研结果，私区模组可定性为四种类型：A1，传统四房型，四房双卫的私区布局与市场上大多数户型产品一致，市场认可度高；A2，全系统主卧，强调主卧的品质感和私密感，配置包括主人卫生间、衣帽间以及书房等；A3，半公共区域+主卧收纳，南侧增加半公共空间形成“灰边界”，营造公私区彼此两者转换的过渡空间[12]，为家庭成员在公共区域实现更好的互动，同时主卧增加半开间，可实现多种功能，进一步提升居住品质；A4，双套卧设计，该模组特征是具有三个卫生间，即两个套卫加一个客卫的配置，适合多成员家庭，尤其适合有隔离需求的家庭，此外对民宿等新兴业态也有一定适应性（图10）。

3.2.3 公区模组设计

公区设计则比较关注空间私密性与流动性的平衡，我们也尝试将公区模组分为四类，分别对应不同生活形态：B1，经典竖厅+带空中花园，与市场上大多数户型产品功能结构一致，市场认可度高，空中花园区别于景观阳台，位置与尺度上更适合作为半户外休闲区或宠物植物养置空间等；B2，玄关带卧室（储藏间），多房型设计满足部分家庭需要四房至五房的需求，也具有很高的市场适应性；B3，扩展的宽厅，区别于以往“客厅是为了‘坐着’而设计的房间”[13]，B3设计为客厅扩充了延展空间，可布置如工作区、健身区、儿童游乐或作业区、兴趣展示区等多种具个性化的功能需求，同时强调使用者与其他家庭成员的互动；B4，宽厅回游玄关，回游路线中虽然有较多的走道空间，但并未占用额外的面积，而是与其它功能空间复合使用，提高了空间利用率[14]。这种布局提高了户型自身的私密性的同时增加了厨房与拓展区的互动，餐厅位置具有多种可能性选择（图11）。

3.2.4 复合模组构成

在“一生之宅”140户型中，购房者可根据自己的需求分别对AB模组（私区及公区）进行选择。如图12案例所示，购房者私区选择A2模组，而公区则选择B3模组，两大模组可组合为“A2B3户型”。该户型具有很强的 “空间弹性”，空间弹性能够让居住空间的使用功能得到延伸和拓展，使其具有可调节、可变化和可持续发展的能力，进而最大可能地适应儿童成长过程中的生理与心理需要以及家庭结构的变化[15]。公区的宽厅设计，使半公共空间与客厅的形成交互联动。私区为三房两卫的格局，其中主卧带衣帽间与书房，具有很高的私密感与舒适度。其他组合如此类推，A模组四个可能性均可对应B模组四个可能，共可形成16种不同的户型布局。

3.2.5 “一生之宅”140户型多样化建构体系

赵健先生曾在一文中表示，“一生之宅”的空间布局以“共享”为公共的原点，以“分置”为私享的基础，将“共享”作为设计策略，通过在“公共”和“私享”两大区域内的探索，以其分厘必较、相邻必借、正负形唇齿相依、近似形极致推衍等手法，创造性地产出“一户型、二区域、四格局、十六组合”的户型矩阵（图13），呈现出一生之宅有关“生长”和“转换”的丰富且具体的选择方案。“一生之宅”具有以下优势：首先，多样化选择更切合人们的个性化居住需求，有利于提升人们的居住质量；其次，减少二次装修造成的系列问题，响应国家环保节能的倡议要求；最后，复合模组法符合标准化与装配式的行业发展导向，有利于质量与技术的控制，推动行业健康发展。

图12 A B模组自由组合

图13 一户型、二区域、四格局、十六组合

结语

“一生之宅”现已初步投入实践，并取得了一定的成果以及社会认可度。在未来的发展，一生之宅可向以下三个方向进行更新迭代：（一）持续研究分析社会发展与家庭需求的关系，梳理标签模组并以建筑空间进行呈现，进一步提升购房者的居住品质[16]；（二）优化技术设计，通过户型优化、采用新材料新技术等手段，进一步减少结构与设备等技术要求对模组多样化的制约；（三）设计院与房地产商以及装配单位、施工单位进行跨专业交互，进一步优化一生之宅的装配施工过程，降低传统施工过程所带来的污染和噪音影响，产生更大的社会效益。

图、表来源

所有图、表均为汉森伯盛国际设计集团自制。

注释

1）KSI住宅是日本“都市再生机构”开发的一种SI住宅，指住宅结构体（SKELETON）与填充体（INFILL）如内装、管线等部分分离，实现住宅内部空间的灵活可变，后我国济南住宅产业化发展中心也在此基础上研究了适合中国国情的CSI住宅。