房地产企业融资现状及对策探究

朱冯

摘  要：自 2016 年开始，我国房地产企业开始大量向海外举债，在这些债务中，超过 50%以美元计价，国内房产房产企业中除了部分优质企业外，大部分房产企业债券的海外融资成本都超过了10%，为了降低风险，一些房产企业不得不被迫购买金融衍生产品进行风险对冲，但此举则加大了债券暴雷的风险，一旦国际金融市场发生变动，将会危及我国房地产行业，从而对我国经济市场造成严重的影响。基于此，本文就房地产企业融资现状及对策进行简要探讨。

关键词：房地产企业;融资现状;对策

1 房地产融资概述

近年来，针对我国房地产投资所出现的过热局面，我国实施了相应的宏观调控措施，国家的宏观调控虽然能够对房地产市场发展起到一定的规范作用，但是也会对融资造成一定的影响。例如，处于房地产融资中的银行被迫要开展单一性的融资渠道，并且以整个银行系统承担为主来规避各种风险来获取对房地产的支持，房地产信托尽管发展潜力较大，但是很容易会受到自身的制约，在结构治理方面经常会存在诸多的不足。信托行业在监管机制方面存在着一定的偏差，所以在内部和外部环境中缺乏有效的约束机制，很容易会导致融资风险在不断加大。尽管股权融资筹资量较大、融资较强，对整个房地产行业发展有着较大的帮助，但是在具体实施的过程中，由于我国房地产平均水平质量降低，不断增加的开发商基本不具备上市的条件，在股权融资力量方面是处于薄弱状态的。房地产行业融资要通過较长的融资周期，发行总额较大，期限较长，房地产债券融资非常满足融资的要求，但是要在国家宏观调控政策的制约下进行有效的操作。因此，目前亟须加强对融资模式的优化，根据房地产行业当前的发展现状提高后续工作的针对性，促进房地产行业的稳定发展。

2 房地产企业融资困境

现阶段，房地产企业融资内容包含的是资金的筹集以及清算，融资的主要渠道包含的是自有资金和银行贷款融资等，也涵盖的是房地产信托以及债券融资。房地产融资能够为房地产提供充足的资金，以此来带动房地产行业的不断发展，解决在以往房地产发展中的具体问题。

2.1 内部融资风险

房地产行业已出台从高速发展进入稳步前进的阶段，高负债的财务杠杆时代已然过去，而管理者却没有相应的降低资产负债率。留存收益占比较少，使得企业自身可动用资金有限。再者，融资不仅意味负债。部分管理者对于融资的认识过于片面，并且容易忽视融资风险，并没有建立相应的融资风险防控机制。

2.2 外部融资风险

1）国家政策不断更新。住建部联合央行提出“三道红线”融资监管的新规，从根本上要求开发企业资金进行良性运转。国家宏观调控也使房地产业喜忧参半，为了防范信贷风险，银行业也采取相应的措施，对房企而言，越发严格的资金监管要求，更是体现了资金运营的重要性。2）商业银行门槛提升。随着房地产行业整体利润率的不断降低，银行的融资门槛逐步提高。一方面由于住宅地产不停地崛起，房地产企业综合实力不断增强，所以银行对于企业的综合实力及信用等级要求也越来越高，选择贷款对象时更加谨慎。实力雄厚的房企更容易与银行信贷业务达成合作，而中小企业在银行融资规模将更加困难。银行对于企业的准入也越发严格，例如进行综合评估且规定资金比例是不可动用的。银行对于监管账户的要求和审批也各不相同，由原来单一的由银行审批，转换成房管局与银行双重审批，给房地产企业带来了更大的资金压力。另一方面在购房者住房按揭贷款的放款规模上，商业银行每月的拨付额度存在差异，使得购房者的住房按揭贷款时间延长，从而影响企业收款的整体规模和效率。而且当银行利率上升时，企业随时都会面临巨大的融资成本，导致融资成本居高不下。3）房地产库存量较高。房地产业的周期较长，由于前期的建设规模持续增长，导致房屋库存量较大。而城镇化进程已进入中期阶段，消费者及市场的热度逐渐下降，也使得房屋库存上升。

3 化解房地产企业融资困境的对策

目前我国大概率且影响绝大的灰犀牛就是房地产，为了避免外部经济危机通过房地产传导到国内，“三道红线”政策出台，对房地产企业设立了新的融资规则，将对房地产企业融资产生深远影响。

3.1 了解国家政策变动，调整公司战略部署

坚持房住不炒原则，应向高品质发展。紧缩的货币政策使房地产企业融资面临困难。房地产企业要保证融资结构的合理化，应根据国家相关金融政策调整自身的融资方案，减少政府政策对企业融资的影响。房地产行业融资从以信用为主的明股实债时代转变成真实股权投资为先的时代。并且未来房地产业的资金来源将进行结构化改革，创新融资手段毋庸置疑将成为房地产交房关注的焦点。

3.2 加强人员内源融资整合能力，灵活运用资金池

1）善用留存收益，提高内部融资能力。要把有限的资金多元化，如投资于生活相关的影视娱乐产业、养老服务、医疗等。应调整利润分配方案，减少股东分红，保持公司资金快速流动作为留存利润，以减轻不同项目的资金压力，在提高利润的同时还要确保一份真实、出色的财务报告。在短期内为公司获得更多的回报资本，盘活公司资本。2）加强项目管理，重视资金周转。加强项目整体管理和运营，开拓优质项目市场。通过资产证券化等方式盘活整体资产，甚至完成“轻资产化”运营。“资金占用少利润额高”的开发项目产品用于企业核心竞争力加固修复，从而实现快速回款，缩短资金周转周期，提高资金周转率，有效配置现金流。3）建立集团企业，打造资金池。缓解融资压力。

3.3 优化融资结构，拓宽融资渠道

1）适度提高权益性融资比例。在满足基本满足条件的前提下，规模较大的房地产中小企业优先考虑通过上市融资，既能保证房地产企业所有者对公司内部控制权不被完全稀释，继续保有经营决策权，同时也缩短了企业的融资周期。对于不满足上市要求的中小型房地产，应完善企业结构，吸引投资者。2）发展多元化融资渠道，克服信息不对称。由于财务杠杆、资本管理以及日益增长的股票市场等多因素制约，资产的运营将成为投资、融资、管理和退出的重要一环。因此，REITs/ABS/RMBS/CMBS/购房尾款资产证券化/物业管理收入资产证券化等资产证券化的形式会更加多样化。企业应探索多元化融资方式打破融资僵局。

3.4 建立风险预警，组建融资团队

一方面结合自身融资需求变化，从规模和时间上更为合理衔接短期与长期融资，从而降低企业融资运营成本，提高财务弹性;另一方面应不断完善贷款评估体系，提高企业整体素质，化解企业的信用动荡，从很大程度上规避财务风险。同时，应该在企业内部设立融资岗位，培养或引进专业融资人才，组建融资团队，使得房地产金融产品的开发和创新得到持续而有效的发展。另外，提高全体员工对政策的解读能力和对市场动态的敏感性，提升内部管理水平。

4结束语

综上所述，在当前房地产融资中还存在诸多问题需要解决。因此我国相关部门需要完善相关法律法规，创新出房地产融资渠道，加强对市场的调控力度。房地产行业还要加强对融资方式利弊的全面分析，根据当前的发展现状，进一步提高企业融资的科学性，以此来推动房地产行业的发展壮大。

参考文献：

[1] 周子玉，陈海燕.新形势下国有投融资平台公司存在的问题及变革对策研究[J].现代经济信息，2018（21）：190-192.

[2] 刘成文，韦怀德.浅谈企业投融资管理存在的问题及对策探讨[J].企业导报，2019（5）：35-40.

[3] 郝玉强，王开山，刘永坤.基于我国城市建设投资公司的投融资问题及对策[J].时代金融，2018（23）：173-174.